Kaufvertrag über Wohnraum

Kaufvertrag über Wohnraum; Schadensersatz wegen vorübergehenden Entzugs der Nutzungsmöglichkeit

Der Käufer kann für den vorübergehenden Entzug der Möglichkeit, den gekauften Wohnraum zu benutzen, Schadensersatz wegen Nichterfüllung nur verlangen, wenn der Raum für seine Lebensführung von zentraler Bedeutung war und er ihn auch selbst bewohnen wollte.

Mit notariellem Vertrag vom 11. Oktober 1983 verkauften die Bekl. der Kl. ein Hausgrundstück. Sie versicherten im Vertrag, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Im übrigen wurde "jegliche Gewährleistung für den baulichen Zustand" ausgeschlossen. Die Übergabe erfolgte im November 1983. Im Jahre 1987 stellte die Kl. den Eintritt von Feuchtigkeit in die im Keller-geschoß befindliche Einliegerwohnung fest. Nach Einholung eines Gutachtens zur Schadensursache hat sie behauptet, die Feuchtigkeit sei auf das Fehlen einer Außenisolierung der Kellerwände zurückzuführen. Dies sei den Bekl. bekannt gewesen. Die Kl. hat die Bekl. auf Erstattung der Kosten der Schadensbehebung von 62.160,50 DM und auf eine Entschädigung von 7.800 DM wegen der Nicht-benutzbarkeit der Einliegerwohnung von Juli 1987 bis August 1989 in An-spruch genommen. Das LG hat die auf gesamtschuldnerische Zahlung dieser Beträge nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Das OLG hat ihr dem Grunde nach stattgegeben und die Sache zur Entscheidung über die Höhe an das Land-gericht zurückverwiesen. Hiergegen haben die Bekl. Revision eingelegt. Die Revision der Bekl. zu 2 hat der Senat voll, die des Bekl. zu 1 nur im Umfang des Ausspruches zur Nutzungsentschädigung angenommen. In diesem Umfang hätten die Rechtsmittel Erfolg.

I. Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß die Außenwände des Bauwerks nicht gegen Feuchtigkeit isoliert waren und die Anlage einer Drainage unterblieben war. Die Auswirkungen des Baumangels seien dem Bekl. zu 1 bekannt gewesen. Er habe sie der Kl. bewußt verschwiegen und im Kaufvertrag eine unrichtige Erklärung abgegeben. Wegen arglistigen Verschweigens des Fehlers sei er nach § 463 Satz 2 BGB dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet. Die gleiche Verpflichtung treffe die Bekl. zu 2. Es sei nicht ausgeschlossen, daß ihr selbst der Feuchtigkeitseintritt bekannt gewesen sei. Jedenfalls ha-be sie sich die Kenntnis des Bekl. zu 1, ihres damaligen Ehemannes, nach § 166 BGB zurechnen zu lassen. Aus der "vorgelegten zahlreichen Korres-pondenz" ergebe sich, daß dieser die Verkaufsverhandlungen geführt ha-be. Er habe hierbei und auch bei Abgabe der Erklärung im Kaufvertrag, den Verkäufern seien keine versteckten Mängel bekannt, zugleich als Vertreter der Bekl. zu 2 gehandelt. Hiergegen wenden sich die Revisionen im angenommenen Umfang mit Er-folg. II. Revision des Bekl. zu 1:

Das Berufungsgericht hat den Anspruch auf Entschädigung für den man-gelbedingten Ausfall der Nutzungsmöglichkeit dem Grunde nach bejaht, ohne sich mit dem Vortrag der Parteien zu befassen, zu wessen Nutzung die Einliegerwohnung bestimmt war. Dies ist nicht frei von Rechtsirrtum. Nach der Entscheidung des Großen Senats für Zivilsachen des Bundesgerichtshofes vom 9. Juli 1986 (BGHZ 98, 212) kann es einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellen, wenn der Eigentümer einer von ihm selbst genutzten Sache, jedenfalls ei-nes von ihm selbst bewohnten Hauses, infolge eines deliktischen Eingriffs in das Eigentum die Sache vorübergehend nicht benutzen kann, ohne daß ihm hierdurch zusätzliche Kosten entstehen oder Einnahmen entgehen. Im Anschluß daran hat der erkennende Senat für den Fall des Schadens ersatzes wegen Verzugs des Schuldners mit der Pflicht zur Herausgabe ei-ner Wohnung den vorübergehenden Entzug der Gebrauchsmöglichkeit dann als Vermögensschaden angesehen, wenn die Räume für die Lebenshaltung des Berechtigten von zentraler Bedeutung sind und er sie auch selbst bewohnen wollte (Urt. v. 31. Oktober 1986, V ZR 140/85, NJW 1987, 771). An diese Voraussetzungen ist die Bejahung eines Vermögensschadens auch für den hier zu beurteilenden Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zu knüpfen. Sie hängen nicht mit Besonderheiten des Schuldnerverzuges zusammen, sondern gehen auf die Erwägung des Großen Senats für Zivilsachen zurück, daß die Anerkennung eines ersatzfähigen Schadens wegen vorübergehenden Entzugs des Gebrauchs auf Sachen beschränkt bleiben müsse, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Berechtigten typischerweise an-gewiesen ist. Der Rechtsfehler des Berufungsgerichts führt aber nicht zur Zurückverweisung, da die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 564, 565 Abs. 3 ZPO). Die Bekl. haben vorgetragen, die Einliegerwohnung habe ausschließlich dem in B. lebenden erwachsenen Sohn der Kl. (als Zweitwohnung) zur Ver-fügung gestanden. Dies hat die Kl. in dem entscheidenden Punkte (§§ 288, 289 Abs. 2 ZPO) zugestanden, denn sie hat die behauptete Tatsache ein-geräumt und lediglich hinzugefügt, die Räume hätten auch von Besuchern benutzt werden können. War die Einliegerwohnung mithin dazu bestimmt, von einer nicht zum Haushalt gehörenden Person dauernd genutzt zu wer-den, so gehörte sie nicht zum Kreis der Sachen, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung der Kl. von zentraler Be-deutung war. Daran ändert der Umstand nichts, daß die Räume auch für Besucher der Kl., nicht nur des Sohnes, zur Verfügung standen. Damit sind die Voraussetzungen, unter denen die Kl. wegen des Entzugs der Nutzungsmöglichkeit der Einliegerwohnung Schadensersatz verlangen könnte, nicht erfüllt. Die Berufung ist insoweit zurückzuweisen. III. Revision der Bekl. zu 2:

1. Soweit die Bekl. zu 2 neben dem Bekl. zu 1 auf Nutzungsentschädigung in Anspruch genommen wird, ist ihre Revision bereits aus den zu II ge-nannten Gründen erfolgreich. Die Klage ist auch insoweit zu Recht abge-wiesen worden. 2. Was den weitergehenden Schadensersatzanspruch angeht, sind die Gründe, aus denen das Berufungsgericht Arglist auf seiten der Bekl. zu 2 bejaht hat, nicht tragfähig. a) Eigene Arglist der Bekl. zu 2 zu dem nach § 463 Satz 2 BGB maßgeb-lichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senatsurt. v. 10. Juli 1963, V ZR 66/62, LM BGB § 463 Nr. 8; vgl. auch BGH, Urt. v. 5. April 1989, VIII ZR 72/88, WM 1989, 880, 881) stellt das Berufungsgericht nicht fest. Es läßt diese Möglichkeit nur offen. Die Beweislast für das Vorliegen von Arglist trägt aber die Kl. als Käuferin (vgl. Senatsurt. v. 21. November 1969, V ZR 151/68, WM 1970, 162, 164). b) Zu Unrecht rechnet das Berufungsgericht der Bekl. zu 2 die Kenntnis des Erstbeklagten von dem Fehler nach § 166 Abs. 1 BGB zu. Allerdings sind die Verfahrensrügen, mit denen die Revision die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Arglist des Bekl. zu 1 angreift, unberechtigt. Der Senat sieht insoweit nach § 565 a ZPO von einer Begründung ab. Hier ist § 166 Abs. 1 BGB indessen nicht unmittelbar anwendbar, denn die in den Kaufvertrag aufgenommene Versicherung der Verkäufer, ihnen sei-en keine versteckten Mängel bekannt, ist, was die Bekl. zu 2 angeht, von dieser selbst abgegeben worden. Bei Abschluß des Vertrages war sie nicht durch den Bekl. zu 1 vertreten. c) Dies schließt aber nicht aus, der Bekl. zu 2 die Kenntnis des Bekl. zu 1 entsprechend § 166 BGB zuzurechnen, wenn er für sie als Verhandlungsgehilfe tätig geworden ist (BGHZ 55, 307, 311 f; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88, BGHR BGB § 166 Abs. 1 - Verhandlungsbevollmächtigter 1; vgl. auch Senatsurt. v. 8. Dezember 1989, V ZR 259/87, BGHR BGB § 123 Abs. 2 - Dritter 2). Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus.

Zu Recht rügt die Revision aber, daß das Berufungsgericht die Feststellung, der Bekl. zu 1 habe die Vertragsverhandlungen mit der Kl. zugleich als Verhandlungsgehilfe ("Vertreter") der Bekl. zu 2 geführt, nicht fehlerfrei getroffen hat. Die Beweiswürdigung ist nach § 286 ZPO zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Revisionsgericht kann jedoch nachprüfen, ob er sich mit dem Prozeßstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und auch nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (BGH, Urt. v. 11. Februar 1987, I Vb ZR 23/86, BGHR ZPO § 286 Abs. 1 - Revisionsrüge 1). Zur Begründung seiner Fest-stellung bezieht sich das Berufungsgericht lediglich auf die "vorgelegte zahlreiche Korrespondenz". Ein näherer Hinweis auf den Schriftverkehr fehlt. Das Berufungsurteil erwähnt zwar an anderer Stelle die "von den Bekl. vorgelegte Korrespondenz mit Kaufinteressenten und Maklern". Aus diesen Schriftstücken läßt sich aber kein Anhalt dafür gewinnen, daß der Bekl. zu 1 auch für die Bekl. zu 2 Verhandlungen mit der Kl. geführt hat. Zum einen ist die Kl. nicht Partnerin des Schriftwechsels, zum anderen er-gibt sich aus dessen Inhalt nicht, daß der Bekl. zu 1 auch für eine andere Person tätig geworden ist. Auch den weiteren, während des Rechtsstreits in verschiedenem Zusammenhang vorgelegten Schreiben läßt sich nichts Näheres entnehmen. Die Revision weist zu Recht darauf hin, daß es sich hierbei im wesentlichen um Korrespondenz zur Abwicklung des Vertrages und zur Vorbereitung des Rechtsstreits handelt.

Eine Auseinandersetzung mit der in Bezug genommenen Korrespondenz erübrigte sich für das Berufungsgericht auch nicht deshalb, weil für die ge-troffene Feststellung ein Lebenserfahrungssatz stritte (vgl. Senatsurt. v. 21. Februar 1986, V ZR 126/84, WM 1986, 857). Das Berufungsurteil stützt sich nicht auf einen solchen Satz. Es ist auch sonst schon fragwürdig, ob bei intakter Ehe der Partner, der in Verkaufsverhandlungen über das ge-meinsame Hausanwesen eintritt, hierbei zugleich auch für den anderen tä-tig wird. Hier war eine solche Lage nicht gegeben, denn nach den Feststel-lungen des Berufungsgerichts hatte die Bekl. zu 2 bereits am 1. Oktober 1982 die Ehewohnung endgültig verlassen. Schließlich enthält der Vortrag der Bekl., die Parteien hätten sich 1982 ent-schlossen, das Anwesen zu verkaufen, Anzeigen aufzugeben und Makler heranzuziehen, kein Zugeständnis, der Bekl. zu 1 sei gegenüber der Kl. zu-gleich als Verhandlungsgehilfe der Bekl. zu 2 aufgetreten. Mit der Bedeutung des Vortrags für die Beweiswürdigung hat sich das Berufungsgericht nicht befaßt. Unklar bleibt zudem, ob der Bekl. zu 1, wenn er als Verhand-lungsgehilfe aufgetreten sein sollte, dabei auch einen Auftrag der Bekl. zu 2 hatte. Dies ist aber Voraussetzung der Zurechenbarkeit des Wissens des Verhandlungsbeauftragten entsprechend § 166 Abs. 1 BGB (BGHZ 55, 307, 311 f; Soergel/ Leptien, BGB 12. Aufl., § 166 Rdn. 6). Die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts ist somit im entscheidenden Punkt unvollständig und entspricht nicht den Anforderungen des § 286 ZPO.

3. Das Berufungsurteil kann, soweit die Klage nicht in dem zu 1 dargestellten Umfang ohnehin abzuweisen ist, auch nicht aus anderen Gründen auf-rechterhalten werden (§ 563 ZPO). Eine rechtsgeschäftliche Übernahme der Mithaftung für die Arglist des Bekl. zu 1 im Sinne der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 16. Januar 1976, V ZR 63/74, WM 1976, 323) kommt nach den Feststellungen des Be-rufungsgerichts nicht in Frage. Einer der Sonderfälle, die der Senat unter Billigkeitsgesichtspunkten dem Einstehen des Geschäftsherrn für das Wissen des Vertreters oder des Verhandlungsgehilfen gleichgestellt hat (Urt. v. 8. Dezember 1989, V ZR 259/87, BGHR BGB § 123 Abs. 2 - Dritter 2), liegt nicht vor. Die Sache ist daher insoweit zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Ein Ehepaar, das kurz vor der Trennung stand, verkaufte sein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Die Kaufvertragsverhandlungen führte im wesentlichen der Ehemann. Den Kaufvertrag unterschrieben beide. Im Kaufvertrag versicherte das Ehepaar, daß ihnen keine versteckten Mängel bekannt seien. Tatsächlich fehlte bei dem Haus die Außenisolierung, außerdem war auch keine Drainage angelegt. Vier Jahre nach Übergabe des Hauses an die Käufer stellten diese Feuchtigkeit in der im Kellergeschoß befindlichen Einliegerwohnung fest. Die Käuferin verklagte die Verkäufer auf Erstattung der Kosten für die Schadensbehebung sowie auf eine Entschädigung wegen der Nichtbenutzbarkeit der Einliegerwohnung für die Dauer der Reparaturarbeiten.

Das LG wies die Klage ab, das OLG gab ihr dem Grunde nach statt.

Dagegen legte das Verkäufer-Ehepaar (nunmehr geschieden) Revision ein. Der Revision der Ehefrau gab der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. Februar 1992 in vollem Umfang statt, der Revision des Ehemannes dagegen nur hinsichtlich der Nutzungsentschädigung, zu der er (auch) verurteilt werden sollte.

Das OLG hatte nämlich festgestellt, daß die gerügten Mängel am Haus unstreitig vorhanden und auch dem Ehemann bekannt gewesen waren. Er habe sie bewußt verschwiegen und im Kaufvertrag eine unrichtige Erklärung abgegeben, weshalb er wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers auch zum Schadensersatz verpflichtet sei.

Die Nutzungsentschädigung müsse er aber nicht bezahlen. Der BGH: Ein Käufer könne für den vorübergehenden Entzug der Möglichkeit, gekauften Wohnraum zu nutzen, Schadensersatz wegen Nichterfüllung nämlich nur verlangen, "wenn der Raum für seine Lebensführung von zentraler Bedeutung war und er ihn auch selbst bewohnen wollte".

Tatsächlich aber wurde die Einliegerwohnung ausschließlich von einem woanders wohnenden erwachsenen Sohn der Käuferin als Zweitwohnung genutzt.

Fein heraus kam auf der Verkäuferseite die Ehefrau. Ein arglistiges Verhalten war ihr nicht nachzuweisen, weil nicht zu klären war, ob sie von den Hausmängeln Kenntnis hatte. Blieb noch die Frage, ob die Kenntnis des Ehemannes der Ehefrau zuzurechnen war, weil der Ehemann die Vertragsverhandlungen mit der Erwerberin zugleich als Vertreter seiner Ehefrau geführt hatte. Das Oberlandesgericht hatte das angenommen und zur Begründung lediglich auf die "vorgelegte zahlreiche Korrespondenz" verwiesen, bei der offenbar nur der Ehemann aufgetreten war.

Das allein, so der BGH, reiche aber nicht aus, anzunehmen, daß der Ehemann die Verhandlungen auch für seine Ehefrau geführt habe.

Es sei im übrigen auch fragwürdig, ob - selbst bei intakter Ehe - der Partner, der in Verkaufsverhandlungen über das gemeinsame Hauswesen eintrete, hierbei zugleich auch für den anderen tätig werde. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte die Ehefrau die gemeinsame Ehewohnung bereits ein Jahr vor der Veräußerung des Grundstücks endgültig verlassen.