Kaufvertrag

Kaufvertrag; Rücktrittsrecht; Verwendungsersatzanspruch; Bereicherungsanspruch; Schadensersatzansprucch für Wegnahmerecht

Zu den Ansprüchen des Käufers eines im Bau befindliches Hauses, der weiterbaut, bevor der Verkäufer ein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausübt.

Die Kl. fordern von der Bekl. einen finanziellen Ausgleich dafür, daß sie auf dem Grundstück der Bekl. Baumaßnahmen durchgeführt haben.

Die Bekl. war Eigentümerin des Grundstücks X. Den auf diesem Grundstück begonnenen Bau eines Einfamilienhauses mußte sie wegen finanzieller Schwierigkeiten abbrechen, als das Erdgeschoß im Rohbau aufgemauert war. Nachdem das Bauvorhaben längere Zeit geruht hatte - nach Angaben der Kl. zweieinhalb Jahre, nach Angaben der Bekl. eineinhalb Jahre -, schlossen die Parteien am 16.6.1990 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück. Als Kaufpreis wurden 45.000 DM vereinbart, von denen auf das Grundstück 17.963,60 DM und auf die Gebäudeteile 27.036,40 DM entfielen. Die Besitzübergabe des Grundstücks erfolgte bereits am 16.6.1990. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück im wesentlichen bebaut mit Drainage, Sohle und Erdgeschoßmauerwerk.

§ 4 des Kaufvertrages enthielt hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises folgende Regelung:

"Der Kaufpreis ist vom Käufer innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Aufforderung durch den Notar auf ein vom Notar einzurichtendes Notaranderkonto zu zahlen. Der Notar wird den Käufer auffordern, sobald alle Umschreibungsunterlagen und die Zustimmung des Landkreises E. vorliegen, ausgenommen die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer entweder zurücktreten oder Verzinsung in Höhe von 3 % über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz verlangen."

Am 14.8.1990 forderte der mit der Vertragsdurchführung beauftragte Notar die Kl. zur Zahlung des Kaufpreises auf. Die Kl. zahlten wegen Finanzierungsschwierigkeiten weder innerhalb der vereinbarten Frist von zwei Wochen noch innerhalb einer von der Bekl. bis zum 3.9.1990 gesetzten Nachfrist. Mit Schreiben vom 4.9.1990 erklärte die Bekl. unter Hinweis auf § 4 des Vertrages vom 16.6.1990 den Rücktritt. Außerdem erteilte sie den Kl. ein Bauverbot und untersagte ihnen, das Grundstück zu betreten.

Die Kl. hatten nach der Besitzübergabe am 16.6.1990 umgehend den von der Bekl. bereits begonnenen Neubau eines Einfamilienhauses fortgesetzt. Ein auf Antrag der Kl. in dem Verfahren vor dem Amtsgericht M. eingeholtes Gutachten des Sachverständigen S. vom 24.1.1991 ergab unter Berücksichtigung der Baumaßnahmen der Kl. einen Zeitwert des Hausgrundstücks von insgesamt ca. 85.000 DM bei einem Grundstücksanteil von ca. 15.000 DM.

Nachdem die Bekl. den Kl. Mitte September 1990 ohne Erfolg eine gütliche Einigung dahingehend angeboten hatte, als Ausgleich für die von den Kl. vorgenommenen Investitionen 25.000 DM aus dem beabsichtigten Weiterverkauf des Grundstücks zu zahlen, forderte die Bekl. die Kl. mit Schreiben vom 25.9.1990 unter Fristsetzung bis zum 5.10.1990 vergeblich auf, das Baugrundstück in den Zustand zurückzuversetzen, in dem es sich bei der Übergabe an die Kl. am 16.6.1990 befand. Am 18.10.1990 verkaufte die Bekl. das Hausgrundstück für 82.000 DM.

Die Kl. haben behauptet, durch die von ihnen durchgeführten Baumaßnahmen habe sich der Wert des Grundstücks der Bekl. um 40.000 DM erhöht. Sie haben ohne Beweisantritt behauptet, die Parteien hätten am 16.6.1990 vereinbart, daß die Kl. sofort mit dem Weiterbau beginnen dürften; entgegen der Darstellung der Bekl. seien sie von dem beurkundenden Notar nicht darauf hingewiesen worden, daß sie insoweit auf eigenes Risiko handelten.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist begründet. Die Klage ist unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

I. Die Kl. haben dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für die von ihnen auf dem Grundstück der Bekl. durchgeführten baulichen Maßnahmen lediglich insoweit, als ihnen infolge der Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten die Ausübung des Wegnahmerechts aus § 997 Abs. 1 BG unmöglich geworden ist.

1. Zwischen den Parteien ist außer Streit, daß die Bekl. am 4.9.1990 wirksam von dem am 16.6.1990 geschlossenen Kaufvertrag in Ausübung des in § 4 vereinbarten Rücktrittsrechts zurückgetreten ist. Etwaige Ansprüche der Kl. aus dem Rückabwicklungsverhältnis regeln §§ 346 ff. BGB.

Gemäß § 347 Satz 1 und 2 BGB bestehen Verwendungsersatzansprüche von dem Empfang der Leistung, hier also von der Übergabe des Grundstücks am 16.6.1990 an, nach § 994 BGB für notwendige Verwendungen, nicht aber nach § 996 BGB für nützliche Verwendungen. Gemäß § 347 Satz 1 BGB steht nämlich der Empfang der Leistung der Rechtshängigkeit gleich (vgl. BGH, NJW 1983, 1479, 1480; 2024, 2025; Soergel/Hadding, BGB, 12. Aufl., § 347 Rdn. 4). Die Parteien eines vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsrechts müssen mit dem Entstehen der Rückgewährpflicht rechnen und sich entsprechend einrichten. Der mit diesem Risiko belastete Besitzer muß entweder nützliche Verwendungen nur auf sein eigenes Risiko machen oder sich über deren Ersatz mit dem Gegner einigen.

Ein Verwendungsersatzanspruch der Kl. aus § 994 BGB scheitert jedenfalls daran, daß die baulichen Maßnahmen der Kl. nicht notwendig i. S. dieser Vorschrift waren. Notwendig sind danach Verwendungen, die objektiv erforderlich sind, um die bisherige Benutzung der Sache zu ermöglichen, zu sichern, wiederherzustellen oder zu verbessern (BGH, WM 69, 295, 296; Soergel/Hadding, BGB, 12. Aufl., § 347 Rdn. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 52. Aufl., § 994 Rdn. 1, jeweils m. w. N.). Diese Voraussetzung läßt sich dem pauschalen Vorbringen der Kl., die von ihnen durchgeführten Baumaßnahmen seien auch erforderlich gewesen, um die bereits von der Bekl. eingebrachten Bauteile vor der Witterung zu schützen, nicht entnehmen. Veranlassung, das insoweit beantragte Sachverständigengutachten einzuholen, besteht nicht. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Kl. selbst vortragen, das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäudeteile hätten bei der Übergabe am 16.6.1990 seit zweieinhalb Jahren ungepflegt herumgelegen, das Objekt sei eine Bauruine, heruntergekommen, durchfeuchtet und vergrünt gewesen. Mangels konkreter Darlegungen zu den drohenden Schäden und den zu deren Abwendung ergriffenen Maßnahmen ist nicht erkennbar, warum in dem Zeitraum vom 16.6.1990 bis Anfang September 1990 witterungsbedingt ein nennenswerter weiterer Verfall drohte. Aus dem sonstigen Vorbringen der Kl. ergibt sich vielmehr, daß die von ihnen ergriffenen baulichen Maßnahmen das Ziel verfolgten, das Einfamilienhaus fertigzustellen und nicht, den am 16.6.1990 vorgefundenen Zustand zu sichern.

Da sich dem Vorbringen der Kl. die Notwendigkeit der ergriffenen Maßnahmen i. S. v. § 994 BGB nicht entnehmen läßt, kann unentschieden bleiben, ob es sich bei der Fortführung des bereits begonnenen Neubaus überhaupt um Verwendungen i. S. v. §§ 994 ff. BGB handelt (verneinend für den Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes BGH, LM Nr. 14 zu § 1004 BGB) und ob - wie von der Bekl. geltend gemacht - ein etwaiger Anspruch auf Verwendungsersatz aus §§ 994 ff. BGB wegen Fristablaufs nach § 1002 BGB erloschen wäre.

2. Die Kl. haben auch aus Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB bzw. § 951 i. V. m. § 812 BGB) keinen Erstattungsanspruch gegen die Bekl., weil die gemäß § 347 Satz 1 und 2 BGB anwendbaren §§ 994 ff. BGB nach h. M. sowohl Verwendungsersatzansprüche als auch Aufwendungen, die keine Verwendungen im engeren Sinne darstellen, erschöpfend regeln (BGHZ 41, 157; 41, 341, 346; BGH LM Nr. 4 zu § 347 BGB; BGH NJW 1983, 2024, 2025; BGH DB 1986, 1563, 1565; Soergel/Hadding, a. a. O., Rdn. 4; Janßen, MK-BGB, 2. Aufl., § 347 Rdn. 26).

3. Die Kl. haben aber dem Grunde nach gemäß § 280 BGB einen Schadensersatzanspruch in Höhe des Wertes des Wegnahmerechts aus § 997 Abs. 1 BGB.

Den. Kl. stand nach der Rücktrittserklärung der Bekl. vom 4.9.1990 das Wegnahmerecht aus § 997 Abs. 1 BGB zu. Daß dieses Recht gemäß § 997 Abs. 2 BGB ausgeschlossen war, wird von den Parteien nicht geltend gemacht und läßt sich auch aus ihrem Vorbringen nicht entnehmen.

Das Wegnahmerecht der Kl. ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht dadurch erloschen, daß sie die Kl. mit Schreiben vom 25.9.1990 unter Fristsetzung zum 1.10.1990 erfolglos aufgefordert hat, das Grundstück wieder in den Zustand zurückzuversetzen, der bei der Übergabe an die Kl. am 16.6.1990 bestand. Hierdurch mögen die Kl. zwar in Annahmeverzug gesetzt worden sein mit der Folge der Haftungserleichterung aus § 300 BGB. Der Annahmeverzug bewirkt, abgesehen von der Sonderregelung in § 615 BGB, aber keine Befreiung des Schuldners.

Gegenteiliges läßt sich nicht der von der Bekl. angeführten Entscheidung BGH NJW 1965, 816 entnehmen. Danach besteht der Vergütungsanspruch aus § 951 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, wenn der Eigentümer berechtigterweise die Beseitigung der Einbauten verlangt. Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegende jedenfalls deshalb nicht vergleichbar, weil die Bekl. das Grundstück inzwischen mit den Einbauten der Kl. veräußert hat. Sie kann von den Kl. nicht mehr die Beseitigung der Einbauten verlangen, sondern hat inzwischen über sie verfügt (vgl. Erman/Hefermehl, BGB, 8. Aufl., § 951 Rdn. 16).

Das Wegnahmerecht der Kl. aus § 997 Abs. 1 BGB ist erst infolge der Übertragung des Eigentums an einen Dritten in Vollzug des am 18.10.1990 von der Bekl. abgeschlossenen Kaufvertrages untergegangen. Gegen den neuen Eigentümer würde das Wegnahmerecht der Kl. aus § 997 Abs. 1 BGB dann fortgelten, wenn die Kl. wenigstens zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch Besitzer gewesen wären (vgl. Staudinger/Medicus, BGB, 12. Aufl., § 997 Rdn. 17). Die Kl. haben den Besitz aber bereits vor Abschluß des Kaufvertrages vom 18.10.1990 verloren.

Da die Bekl. das Wegnahmerecht der Kl. durch die Übereignung des Grundstücks an einen Dritten zum Erlöschen gebracht hat, ist sie den Kl. dem Grunde nach gemäß § 997 Abs. 1 i. V. m. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

II. Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen S. vom 8.12.1993 steht zur Überzeugung des Senats fest, daß das Wegnahmerecht der Kl. aus § 997 Abs. 1 BGB wertlos war. Ein Schadensersatzanspruch der Kl. aus § 997 Abs. 1 i. V. m. § 280 BGB besteht daher nicht.

Die Höhe des Schadensersatzanspruchs aus § 997 Abs. 1 i. V. m. § 280 BGB bestimmt sich nach dem wirtschaftlichen Wert des Wegnahmerechts aus § 997 Abs. 1 BGB. Entscheidet sich der Eigentümer, die Ausübung des Wegnahmerechts durch Zahlung abzuwenden, so hat er gemäß § 997 Abs. 2 letzte Alternative BGB mindestens den Wert zu ersetzen, den der Bestandteil nach der Abtrennung für den Besitzer haben würde. Dies ist also der Wert des Wegnahmerechts aus § 997 Abs. 1 BGB.

Im Rahmen der Berechnung des Abfindungsanspruchs aus § 997 Abs. 2 letzte Alternative BGB wird im Anschluß an die Entscheidung RGZ 106, 147, 149 verbreitet die Auffassung vertreten, die Kosten der fiktiven Abtrennung und der nach § 258 BGB geschuldeten Wiederherstellung seien von dem Wert, der sich nach der Abtrennung ergeben würde, nicht abzusetzen (u. a. Medicus, MK-BGB, 2. Aufl., § 997 Rdn. 9; Pinger in: Westermann, Sachenrecht I S. 233; a. A. Staudinger/Gursky, BGB, 12. Aufl., § 997 Rdn. 16, m. w. N.).

Welche Auffassung den Verzug verdient, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen S. vom 8.12.1993, gegen das Einwendungen nicht erhoben worden sind, wären die von den Kl. eingebrachten Baumaterialien (Verblender, Kalksandsteine, Stahlbetondecke, speziell zugeschnittene Dachbalken) nach der Entfernung nicht wiederverwendbar und hätten daher keinen Wert. Sie müßten vielmehr entsorgt werden.

III. Entgegen der Auffassung der Kl. steht diesen auch nicht aus Gründen der Billigkeit ein Ausgleichsanspruch aus § 242 BGB zu.

Die Bekl. mag zwar im Ergebnis wirtschaftlich besser dastehen, weil sich der Verkehrswert des Grundstücks der Bekl. infolge der Baumaßnahmen der Kl. erhöht hat und weil es der Bekl. nach dem Rücktritt von dem zunächst mit den Kl. geschlossenen Kaufvertrag gelungen ist, auf der Grundlage dieser Werterhöhung einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Dieses Ergebnis gibt aber keine Veranlassung, einen Anspruch aus § 242 BGB zu prüfen. Denn die gemäß § 347 Satz 1 und 2 BGB anwendbaren §§ 994 ff. BGB regeln - wie bereits unter I. 2. ausgeführt - nach h. M. sowohl Verwendungsersatzansprüche als auch Aufwendungen, die keine Verwendungen im engeren Sinne darstellen, erschöpfend.

Die Kl. können sich für ihre Auffassung auch nicht auf die Entscheidung BGHZ 41, 157 berufen. Dort hat der BGH einen Ausgleichsanspruch aus § 242 BGB dem Grunde nach in einem Fall bejaht, in dem das Wegnahmerecht aus § 997 Abs. 1 BGB im öffentlichen Interesse, nämlich aus Gründen der Wohnraumbewirtschaftung, nicht ausgeübt werden durfte. Diese Entscheidung betrifft also einen Sonderfall. Sie kann auf den vorliegenden Rechtsstreit, in dem dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch aus § 997 Abs. 1 i. V. m. § 280 BGB besteht, nicht übertragen werden.

Ein Häuslebauer geriet vor Fertigstellung des Eigenheims in finanzielle Schwierigkeiten. Er verkaufte Grundstück und Rohbau an ein Ehepaar, das gleich nach Besitzübergabe den Neubau fortsetzte. Auch die Käufer kamen jedoch in Geldschwierigkeiten, so daß der Verkäufer sein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausübte und das Grundstück zurückerhielt. Die Käufer verlangten Ersatz für ihre Investitionen, waren jedoch vor dem OLG Oldenburg (Urteil vom 16. Februar 1994) ohne Erfolg.

Einen Anspruch hätten sie allenfalls wegen notwendiger Verwendungen gehabt, was nicht vorliege, und im übrigen habe nur ein Wegnahmerecht hinsichtlich ihrer Investitionen bestanden. Dieses sei jedoch wirtschaftlich wertlos gewesen, da ausgebaute Teile nicht wiederverwendbar waren.

Eine Entscheidung, die über den Einzelfall hinaus auch im Mietrecht von Bedeutung ist, etwa wenn es um die Bewertung des Wegnahmerechts des Mieters nach § 547 a BGB geht. Offen bleibt allerdings auch nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg die Frage, ob von dem Wert der Gegenstände noch die Kosten des Ausbaus und der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abzusetzen sind.