Kaufpreisminderung bei Täuschung über Mieteinnahmen

Kaufpreisminderung bei Täuschung über Mieteinnahmen; Beschaffenheitsangabe

1. Die Mieterträge eines Grundstücks stellen eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 BGB dar, so daß bei unzutreffenden Angaben des Verkäufers der Kaufpreis gemindert werden kann.

2. Bei einem kleineren Miethaus, das der Käufer selbst bewohnt, kann der Minderungsbetrag nach den dreifachen Jahresmietmindereinnahmen geschätzt werden.

Die Kl. begehrt die Minderung eines Grundstückskaufpreises. Nachdem die Kl. und ihr Lebensgefährte R. sich seit dem Frühjahr 2002 für den Erwerb des im Eigentum der Bekl. stehenden Mehrfamilienhauses interessiert hatten, mietete die Kl. am 20. Juli 2002 zunächst die zuvor von dem Mieter X. bewohnte Wohnung in dem Gebäude. Im Rahmen der lang andauernden Kaufverhandlungen übergab die Bekl. Herrn R. in der Zeit vor dem 20. Juli 2002 - so die Bekl. - oder im September 2002 bzw. Anfang 2003 - so die Kl. - die als Anlage K 2 eingereichte Aufstellung, in der die Mieteinnahmen für die von N., dem Neffen der Bekl., bewohnten Wohnung mit 894,76 € angegeben sind. Tatsächlich zahlte der Neffe lediglich eine Miete von 600 €. Mit notariellem Vertrag vom 28. August 2003 (...) erwarb die Kl. das oben genannte Grundstück von der Bekl. zu einem Preis von 700.000 €. Mit Schreiben vom 30. August 2003 (...) übersandte die Bekl. der Kl. die beiden Mietverträge für die nicht von der Kl. bewohnten Wohnungen des Hauses. Auf ein Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 20. Oktober 2003 erklärte sich der Neffe N. mit Schreiben vom 21. Oktober 2003 bereit, ab Januar 2004 684 € Miete zu zahlen. Tatsächlich erfolgten schließlich Mietzahlungen in Höhe von 720 € monatlich für die Wohnung "N.".

Aufgrund der Abweichungen der tatsächlichen Mieteinnahmen mit 43.965,36 € jährlich von den in der Anlage K 2 angegebenen Mieteinnahmen mit 45.512 € jährlich begehrt die Kl. die Minderung des Kaufpreises um 23.744 € (etwa 3,4 %). (...)

(...) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 6.291,36 € aus §§ 434 Abs. 1 Satz 1, 437 Nr. 2, 441, 444 BGB.

Die Parteien haben durch die Übergabe der Anlage K 2 und die Regelung in § 3 vorletzter Satz des Vertrages

"Dem Käufer sind ... und die Erträgnisse aus den Mietverträgen bekannt"

als Beschaffenheit für die Wohnung N. monatliche Mieteinnahmen in Höhe von 894,76 € vereinbart. Die Mieterträge eines Grundstücks stellen eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Hinsichtlich der Mieteinnahmen aus dem Grundstück haben die Parteien die aus der Anlage K 2 ersichtlichen Mieteinnahmen - für die Wohnung "N." - mithin 894,76 € monatlich - als Beschaffenheit vereinbart. (...)

Ein Ausschluß des Minderungsanspruchs der Kl. gemäß § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen grob fahrlässiger Unkenntnis von der tatsächlichen Miethöhe scheidet aus, da die Bekl. die tatsächliche Miethöhe arglistig im Sinne dieser Vorschrift verschwiegen hat. Die Bekl. mußte davon ausgehen, daß die Kl. bei Vertragsschluß die Angaben zur Miethöhe zugrunde legt, die ihr durch die Übergabe der Anlage K 2 bekannt geworden waren, soweit ihr später keine Abweichungen mitgeteilt worden waren; daß ihr also entgegen dem Wortlaut des notariellen Vertrages die tatsächlichen Mieterträgnisse nicht bekannt waren. Bei dieser Sachlage war sie gegenüber der Kl. zur Benennung des tatsächlichen Mietertrages der Wohnung "N." verpflichtet.

Aus diesem Grund kann sich die Bekl. auch nicht auf den vertraglichen Haftungsausschluß berufen (§ 444 BGB).

Bei der - soweit erforderlich - zu schätzenden Minderung ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde (§ 441 Abs. 3 BGB).

Das Gericht schätzt den Minderungsbetrag gemäß § 441 Abs. 3 Satz 2 BGB auf 6.291,36 €, nämlich auf Mindereinnahmen an Miete für die Wohnung "N." für einen Zeitraum von drei Jahren nach Erwerb des Grundstücks (894,76 € ./. 720 € = 174,76 €; 174,76 € x 12 Monate = 2.097,12 €; 2.097,12 € x 3 Jahre = 6.291,36 €). Grundsätzlich wird in der Rechtsprechung davon ausgegangen, daß sich der Wert eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks nach einem Vielfachen - häufig 10fachen - der jährlichen Mieteinnahmen bemißt. Diese Überlegung kann auf den Erwerb eines nur mit drei Mietparteien belegten kleineren Mietshauses zum Zwecke der hauptsächlichen Eigennutzung nicht ohne weiteres übertragen werden, denn der Ausgangspunkt der vorgenannten Grundlage der Wertbemessung ist die rein geschäftliche Nutzung des Mietobjektes zu gewerblichen Zwecken. Die Kl. beabsichtigte jedoch von vornherein, das Haus zumindest zur Hälfte zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Die Nutzbarkeit des Grundstücks als Mietobjekt stellte für die Kl. daher weder den hauptsächlichen noch auch nur den überwiegenden Erwerbsgrund dar. Ganz im Vordergrund stand vielmehr die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Entsprechend gering erachtet das Gericht daher die Bedeutung der jährlichen Mieteinkünfte auf die Kaufpreisbildung. Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, daß die Höhe der jährlichen Mieteinkünfte von den Parteien zur Grundlage der Kaufpreisbemessung gemacht worden wäre. Der Höhe der Mieteinkünfte wurde von der Kl. lediglich Bedeutung im Hinblick auf die Finanzierbarkeit des Objektes beigemessen. Daher bemißt sich der Minderwert des mangelbehafteten Grundstücks nebst Mehrfamilienhaus im Verhältnis zu dem Wert des mangelfreien Grundstücks mit den in der Anlage K 2 angegebenen Mieterträgnissen der Wohnung "N." gerade in den Mietmindereinnahmen, die auf eine angemessene Zeit hochzurechnen sind. Als ein angemessener Zeitraum erscheint dem Gericht die Dauer von drei Jahren, da der Eigentümer einer Wohnung einerseits von dem Weiterbestehen eines Mietvertrages auf gewisse Dauer ausgehen kann, andererseits gerade bei jüngeren Mietern ein Wohnungswechsel in gewissen Zeitabständen eher die Regel ist.