Kaufpreishinterlegung auf Notaranderkonto

Der Notar hat in eigener Verantwortung zu prüfen, ob für die Entgegennahme von Geld zur Verwahrung ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Der ihm dabei zustehende, von den Aufsichtsbehörden nur eingeschränkt nachprüfbare Beurteilungsspielraum steht der Verhängung von Disziplinarmaßnahmen im Einzelfall nicht entgegen, auch wenn dem Notar keine regel- oder standardmäßige Verwendung von Notaranderkonten vorzuwerfen ist.

Der Kl., ein Notar, wehrt sich mit der Klage zum Kammergericht gegen Disziplinarmaßnahmen (Verweis und Geldbuße) der Präsidentin des Landgerichts wegen mehrerer Dienstvergehen. Dem Kl. wird u. a. vorgeworfen, Gelder von Urkundsbeteiligten ohne berechtigtes Sicherungsinteresse auf Notaranderkonten verwahrt zu haben. Der Kl. hatte u. a. mehrere Immobilienkaufverträge beurkundet, die vorsahen, dass der Käufer wenige Tage nach Beurkundung eine Anzahlung auf den Kaufpreis auf dem Notaranderkonto hinterlegen soll. Zugleich regelten die Verträge, dass die Anzahlung dem Verkäufer als pauschaler Schadensersatz zustehen und der hinterlegte Betrag vom Notar an den Verkäufer ausgezahlt werden soll, falls der Verkäufer wegen Verzugs des Käufers mit der Zahlung des Restkaufpreises vom Kaufvertrag zurücktritt. Die Klage hatte insoweit Erfolg.

III. 1. b) Der dem Kl. gemachte Vorwurf, er habe Gelder zur Verwahrung entgegengenommen, ohne dass hierfür ein berechtigtes Interesse vorgelegen habe, ist nicht begründet.

aa) Weitere Voraussetzung für die Entgegennahme von Geld zur Verwahrung durch den Notar ist ein hierfür bestehendes berechtigtes Sicherungsinteresse der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen, § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG (bzw. § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG in der zur Zeit der verfahrensgegenständlichen Beurkundungen geltenden Fassung). Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung einer formularmäßig vorgesehenen Verwahrung entgegenwirken (vgl. BT-Drs. 13/4184, S. 37 f.).

Das berechtigte Sicherungsinteresse ist nach objektiven Kriterien zu bestimmen. Es steht nicht zur freien Disposition der Beteiligten und fehlt regelmäßig, wenn das Geschäft - nach objektiven Kriterien - ebenso gut durch andere Mittel als die Verwahrung abgesichert werden kann (OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24. Juni 2014 - 2 Not 1/13 - juris; OLG Celle, RNotZ 2011, 367, 371; Beschluss vom 18. März 2010 - Not 1/10 - BeckRS 2010, 22387; KG, 1. ZS, Beschluss vom 25. Mai 2004 - 1 W 472/01 - MittBayNot 2005, 430, 431; OLG Bremen, MittBayNot 2005, 428, 429; Hertel, in: Eylmann/Vaasen, aaO., § 54 a BeurkG, Rn. 6; Renner, in: Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG/DONot, 7. Aufl., § 54 a BeurkG, Rn. 9; Grziwotz, in: Grziwotz/Heinemann, BeurkG, 3. Aufl., § 57, Rn. 5; Winkler, BeurkG, 18. Aufl., § 54 a, Rn. 10).

Bei dem „berechtigten Sicherungsinteresse“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Seine Voraussetzungen hat der Notar eigenverantwortlich unter Abwägung der an ihn herangetragenen Wünsche der Beteiligten und einer Prognose der künftigen Abwicklungsmöglichkeiten im jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Sowohl in der - veröffentlichten - obergerichtlichen Rechtsprechung als auch der Literatur besteht Einigkeit, dass dem Notar dabei ein Beurteilungsspielraum zusteht, der von den Aufsichtsbehörden nur eingeschränkt nachgeprüft werden kann (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 24. Juni 2014 - 2 Not 1/13 - juris; Beschluss vom 29. Oktober 2008 - 2 Not 5/08; OLG Celle, RNotZ 2011, 367, 371; OLG Rostock, Beschluss vom 13. Juli 2005 - 1 W 25/05 - juris; Renner, aaO., Rn. 30; Lerch, BeurkG, DONot, RL-E, 5. Aufl., § 54 a BeurkG, Rn. 3; Hertel, aaO., Rn. 8; ders., in: Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 4. Aufl., Rn. 1571; Weingärtner, in: Weingärtner/Löffler, Vermeidbare Fehler im Notariat, 10. Aufl., Rn. 427; ders., in: Weingärtner/Gassen/Sommerfeldt, DONot, 13. Aufl., Vorbemerkung zu § 27, Rn. 4; Sandkühler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 8. Auflage, § 23, Rn. 52; Blaeschke, aaO., Rn. 1712; Zimmermann, DNotZ 2000, 164, 167; Rundschreiben Nr. 31/2000 der Bundesnotarkammer vom 4. September 2000, abgedruckt bei Weingärtner, Notarrecht, 2009, 298a-1).

Entgegen der Ansicht des Kl. sind disziplinarrechtliche Maßnahmen der Aufsichtsbehörden hingegen nicht auf solche Fälle beschränkt, in denen der Notar die Abwicklung über Notaranderkonto immer oder regelmäßig ohne berechtigtes Sicherungsinteresse vorsieht. Ein solches Vorgehen verstößt gegen den klaren Willen des Gesetzgebers, formularmäßige Abwicklungen über Notaranderkonto zu vermeiden. Sieht der Notar dessen ungeachtet die Verwahrung immer oder jedenfalls sehr häufig vor, indiziert dies bereits, dass er den ihm zukommenden Beurteilungsspielraum gar nicht nutzt, womit er zweifellos seine Amtspflichten verletzt (Hertel, in: Ganter/Hertel/Wöstmann, aaO.; Renner, aaO., Rn. 31).

Das steht der Ahndung amtspflichtwidriger Verwahrung im Einzelfall auch unter Berücksichtigung eines dem Notar zustehenden Beurteilungsspielraums jedoch nicht grundsätzlich entgegen. Der Kl. übersieht, dass das berechtigte Sicherungsinteresse der Beteiligten in jedem Fall Voraussetzung für die notarielle Verwahrung ist, § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG. Zur Entgegennahme von Geld ohne ein solches Interesse ist der Notar nicht berechtigt (Winkler, aaO., Rn. 49). Führt er das Verwahrungsgeschäft dennoch durch, handelt er amtspflichtwidrig (OLG Celle, aaO.; Sandkühler, aaO., Rn. 58).

Der Senat folgt auch nicht der Auffassung des Kl., es sei ein Gleichlauf zwischen gebührenrechtlicher und disziplinarrechtlicher Rechtsprechung anzustreben. Die Voraussetzungen, unter denen der Notar von der Erhebung von Gebühren wegen unrichtiger Sachbehandlung abzusehen hat, sind mit seinen Amtspflichten aus § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG nicht unbedingt deckungsgleich (vgl. OLG Düsseldorf, NJOZ 2017, 1566, 1567). Deshalb stellt es keinen Widerspruch dar, wenn der Notar Gebühren für eine auf ausdrücklichen Wunsch der belehrten Beteiligten erfolgte Verwahrung erheben kann, obwohl hierfür objektiv kein berechtigtes Interesse vorgelegen hat. Darüber hinaus trifft es aber auch nicht zu, dass Verstöße gegen § 57 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG gebührenrechtlich nur dann beachtlich wären, wenn der Notar regelmäßig ohne die Prüfung eines berechtigten Interesses Verwahrungen annimmt (vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 29. Oktober 2014 - 9 W 196/13 - juris = notar 2015, 130, 131 mit Anmerkung Mohr; OLG Bremen, MittBayNot 2005, 428, 429).

bb) Hingegen bestand im Rahmen der Beurkundung des Kaufvertrags zur UR-Nr. 393/2016 ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG a.F.

(1) Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben, § 17 Abs. 1 BeurkG. Hat eine Vertragspartei bei einem gegenseitigen Vertrag eine ungesicherte Vorleistung zu erbringen, muss sie der Notar in zweifacher Hinsicht belehren: Der Notar hat erstens über die Folgen zu belehren, die im Fall der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten, und zweitens Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (BGH, MittBayNot 2012, 241, 242).

Ungesicherte Vorleistungen sind nur dann gegeben, wenn dem einen Vertragsteil nach der rechtlichen Anlage des Geschäfts angesonnen wird, seine Leistung zu erbringen, ohne dass sichergestellt ist, dass er die Gegenleistung des anderen Vertragsteils erhält (Ganter, in: Ganter/Hertel/Wöstmann, aaO., Rn. 1049).

Gegenstand der Belehrungspflicht wegen ungesicherter Vorleistungen sind typischerweise Austauschgeschäfte, in denen Leistung und Gegenleistung unmittelbar miteinander verknüpft sind. Die Belehrungspflicht trägt hierbei dem Umstand Rechnung, dass - etwa beim Grundstückserwerb - ein Leistungsaustausch Zug um Zug naturgemäß wegen des Erfordernisses der Eintragung im Grundbuch, deren Vollzug die Parteien nur beschränkt beeinflussen können, ausgeschlossen ist, so dass sich Vorleistungspflichten für die eine oder die andere Vertragsseite ergeben können, ohne dass dies jedenfalls für den Laien eindeutig erkennbar wird (BGH, DNotZ 2006, 912, 913).

Hiernach sind es grundsätzlich Hauptleistungspflichten, die ungesicherte Vorleistungen im Sinne der o. g. Rechtsprechung sein können (Krebs, DNotZ 2008, 927). Betrifft die Vorleistung dagegen bloße Nebenpflichten, scheidet eine Belehrungspflicht aus (Ganter, aaO., Rn. 1058).

(2) Beurkundet der Notar einen Kaufvertrag über ein in Abt. III des Grundbuchs unbelastetes Grundstück und werden in Abt. II eingetragene Belastungen vom Käufer übernommen, können die Interessen der Beteiligten, keine ungesicherten Vorleistungen erbringen zu müssen, bei entsprechender Vertragsgestaltung grundsätzlich auch mit direkter Kaufpreiszahlung erreicht werden (OLG Bremen, MittBayNot 2005, 428, 429; Winkler, aaO., Rn. 14; gemeinsame Leitlinien der Notarkammer Hamm und des Präsidenten des OLG Hamm zur Auslegung des §§ 54a Abs. 2 Ziff. 1 BeurkG, abgedruckt bei Weingärtner, Notarrecht, aaO., 298 b-1, im Folgenden: Leitlinien Hamm). Ein berechtigtes Sicherungsinteresse an einer Verwahrungstätigkeit des Notars fehlt dann regelmäßig (Hertel, in: Ganter/Hertel/Wöstmann, aaO., Rn. 1590; Renner, aaO., Rn. 13; Lerch, aaO., Rn. 6; Weingärtner, in: Weingärtner/Löffler, aaO., Rn. 431; Grziwotz, aaO., Rn. 16; Winkler, aaO., Rn. 32).

Dementsprechend waren in der UR-Nr. 393/16 hinsichtlich des Restkaufpreises in Höhe von 730.000 € auch eine Direktzahlung nach Eintragung der Eigentumsvormerkungen und Vorlage ggf. erforderlicher Genehmigungen sowie die Bevollmächtigung von Notariatsfachangestellten, für den Fall des Rücktritts einer Partei von dem Kaufvertrag die Löschung bereits eingetragener Eigentumsvormerkungen zu bewilligen, vorgesehen (vgl. Rundschreiben der Bundesnotarkammer 1/1996 vom 11. Januar 1996, abgedruckt bei Weingärtner, aaO., 298-1).

(2) Anders ist dies hingegen, soweit sich die Beteiligten des Vertrags auf die Zahlung einer ersten Kaufpreisrate in Höhe von 50.000 € geeinigt hatten.

Dabei kann es der Senat offenlassen, ob nicht auch die Sicherung von Sekundäransprüchen des Verkäufers die Verwahrung auf einem Notaranderkonto rechtfertigen kann (vgl. hierzu Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 8. Aufl., Rn. 1922 ff. und 3603 ff.). Darauf kommt es hier nicht an.

Vorliegend diente die Anzahlung nicht nur der Sicherung eines pauschalierten Schadensersatzanspruchs der Verkäuferin. Vor allem sollte sie auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet werden. In erster Linie diente die Anzahlung damit der (Teil-) Erfüllung der Hauptleistungspflicht der Käuferin, § 433 Abs. 2 BGB. Nur für den Fall eines Rücktritts der Verkäuferin wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises sollte der Verkäuferin nach erfolgloser Nachfristsetzung ein pauschalierter Schadensersatzanspruch in Höhe der Anzahlung zustehen und, sofern der Betrag bei dem Kl. hinterlegt war, an die Verkäuferin ausgezahlt werden.

Hätte der Vertrag hingegen aus von der Verkäuferin zu vertretenden Gründen nicht durchgeführt werden können, wäre der Käuferin hinsichtlich der Anzahlung ein Rückzahlungsanspruch entstanden. Dieser Anspruch wäre bei Direktzahlung an die Verkäuferin ungesichert geblieben, worüber der Kl. die Beteiligten hätte belehren müssen. Nach den oben dargestellten Grundsätzen wäre er darüber hinaus verpflichtet gewesen, ihnen Wege zur Vermeidung der damit verbundenen Risiken aufzuzeigen. Dabei war es naheliegend, insoweit die Hinterlegung der Anzahlung auf einem Anderkonto des Kl. vorzusehen. Eine andere Möglichkeit, die Vorleistung der Käuferin gleichwertig zu sichern, vermag der Senat nicht zu erkennen. Eine solche hat die Bekl. auch weder in der Disziplinarverfügung noch im hiesigen Verfahren aufgezeigt.

cc) Nichts anderes gilt hinsichtlich des von dem Kl. am 11. Januar 2016 zu seiner UR‑Nr. 52/2016 beurkundeten Grundstückskaufvertrags.

Zwar hätte auch hier der Kaufvertrag über ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes und in Abt. III mit zwei Grundschulden belastetes Grundstück grundsätzlich ohne Inanspruchnahme eines Notaranderkontos abgewickelt werden können (vgl. OLG Bremen, aaO.; Renner, aaO., Rn. 15). Abzulösende Gläubigerin der Grundschulden war nur eine Bank und die Finanzierung des Kaufpreises erfolgte ebenfalls lediglich durch eine Bank (vgl. Winkler, aaO., Rn. 20 und 23). Dementsprechend hatten die Beteiligten hinsichtlich des Restkaufpreises auch Direktzahlungen durch den Käufer vereinbart.

Anders verhält es sich aber auch hier hinsichtlich der zwischen den Beteiligten vereinbarten Anzahlung. Insofern kann auf die obigen Ausführungen zur UR-Nr. 393/2016 verwiesen werden. Die Interessen der Beteiligten waren hier gleich gelagert, was der Kl. von der Bekl. unwidersprochen vorgetragen hat. Etwas anderes lässt sich auch nicht den von dem Senat beigezogenen Notarnebenakten entnehmen.

dd) Ungerechtfertigt ist der mit der angefochtenen Disziplinarverfügung erhobene Vorwurf, für die Verwahrung des Kaufpreises im Zusammenhang mit dem zur UR-Nr. 713/2016 geschlossenen (Unternehmens-) Kaufvertrag habe kein berechtigtes Sicherungsinteresse bestanden.

Die Disziplinarverfügung berücksichtigt nicht, dass sich die Verhandlungen zwischen den Beteiligten mehr als ein Jahr hinzogen und von ihnen zwischenzeitlich als „sehr schleppend“ bezeichnet wurden. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus einer Auswertung der dem Senat vorliegenden Notariatsnebenakten des Kl.

Auch ist sein Einwand erheblich, die Erwerberin sei eine weit unter dem Kaufpreis von 4.025.000 € ausgestattete GmbH & Co. KG gewesen. Besteht das Risiko, dass ein beurkundeter Vertrag letztlich doch nicht durchgeführt wird, kann dies die Annahme eines berechtigten Sicherungsinteresses des Verkäufers an der Verwahrung des Kaufpreises rechtfertigen (Renner, aaO., Rn. 18).

Soweit die Bekl. dem entgegenhält, der Kaufpreis habe nicht von der Erwerberin, sondern von einer hinter ihr stehenden anderen Gesellschaft aufgebracht werden sollen, setzt sie ihre Beurteilung des Risikos der Nichtabwicklung des Vertrags an die Stelle des Kl. Damit kann sie nicht gehört werden. Die Bewertung, dass mit einer höheren Wahrscheinlichkeit der Nichtabwicklung eines Vertrags zu rechnen sei, beruht nicht unwesentlich auf den Erfahrungen und Einschätzungen des Notars (Rack, ZNotP 2008, 474, 478). Diese Bewertung unterfällt seinem Beurteilungsspielraum. Dass der Kl. diesen Spielraum hier verkannt hätte, ist nicht ersichtlich.

ee) Schließlich kann dem Kl. nicht vorgeworfen werden, im Zusammenhang mit den von ihm beurkundeten Erschließungsvereinbarungen habe kein berechtigtes Sicherungsinteresse für die Verwahrung der jeweiligen Werklohnforderungen der Erschließungsgeberin bestanden.

(1) Allerdings ist es zutreffend, dass der Werkunternehmer hinsichtlich der ihm obliegenden Hauptleistungspflicht, der Herstellung des versprochenen Werks, § 631 Abs. 1 BGB, vorleistungspflichtig ist. Fällig wird sein Anspruch auf Zahlung des Werklohns erst mit Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks, §§ 640 Abs. 1, 641 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das schließt aber ein Interesse des Unternehmers an einer Sicherung seiner Werklohnforderung nicht grundsätzlich aus. Dies hat auch der Gesetzgeber gesehen, wie sich aus den zum Zeitpunkt der Beurkundung geltenden §§ 632a, 648 und 648a BGB ergibt. Durch die Erbringung einer Sicherheit wird die Vorleistungspflicht des Werkunternehmers nicht berührt; die Fälligkeit seiner Werklohnforderung setzt weiterhin die Abnahme durch den Besteller voraus.

(2) Der Kl. konnte davon ausgehen, dass die gesetzlichen Regelungen dem Sicherungsinteresse insbesondere der in den Verträgen als „Erschließungsgeberin“ bezeichneten Werkunternehmerin nur unvollkommen entsprochen hätten.

Abschlagszahlungen hätte die Erschließungsgeberin kaum verlangen können, weil die als Erschließungsnehmer bezeichneten Besteller (= Käufer) durch ihre Leistungen einen Wertzuwachs hätten erlangt haben müssen, § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. Ein solcher Wertzuwachs erschien hingegen zweifelhaft, solange die Erschließungsnehmer noch kein Eigentum an den Baugrundstücken bzw. Miteigentum an der Verkehrs- und der Vorgartenfläche erworben hatten (vgl. Suppliet, NotBZ 2009, 114, 116).

Aus diesem Grund konnte die Erschließungsgeberin auch nicht damit rechnen, für ihre Forderungen eine Sicherungshypothek an dem Baugrundstück verlangen zu können, §§ 648 BGB a. F., ungeachtet des Umstands, dass eine solche ohnehin nur unzureichend geeignet gewesen wäre, das Sicherungsbedürfnis der Erschließungsgeberin zu erfüllen (vgl. BGH, NJW 2015, 552).

Ein Sicherheitsverlangen der Erschließungsgeberin gem. § 648a BGB a. F. hätte schließlich den Abschluss der Erschließungsvereinbarungen vorausgesetzt, wäre also nicht vor Beginn der Erschließungsarbeiten im Rahmen der jeweiligen notariellen Verhandlungen hierzu regelbar gewesen (vgl. BGH, NJW 2010, 2272, 2273).

(3) Vor diesem Hintergrund war eine vertragliche Vereinbarung zur Regelung des Sicherungsinteresses der Erschließungsgeberin naheliegend. Dass die Beteiligten hierfür jeweils die Verwahrung bei dem Kl. vorsahen, ist nicht zu beanstanden. Sie hatten hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse, weil eine Abwicklung des Vertrags bei Direktzahlungen der Erschließungsnehmer an die Erschließungsgeberin nicht ebenso sicher hätte geregelt werden können (vgl. Hertel, in: Eylmann/Vaasen, aaO., Rn. 23).

Dem kann die Bekl. nicht entgegenhalten, bei gesetzlicher Bauhandwerkersicherung habe der Unternehmer dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung zu erstatten, § 648a Abs. 3 Satz 1 BGB; die Erschließungsvereinbarungen sahen demgegenüber vor, dass die Erschließungsnehmer auch die Kosten der Verwahrung zu tragen hatten. § 648a BGB findet jedoch auf eine vertragliche Sicherungsabrede keine Anwendung (BGHZ 167, 345, 347). Eine Benachteiligung der Erschließungsnehmer im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB ist mit einer solchen vertraglichen Abrede nicht verbunden (BGH, NJW 2010, 2272, 2274).

Auch die dem Kl. erteilten Auszahlungsanweisungen widersprechen dem gesetzlichen Leitbild des Werkvertrags, der die Fälligkeit der Werklohnforderung von der Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks voraussetzt, § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB, nicht. Die Abnahme als solche wäre schon keine geeignete Bedingung für die Auszahlung durch den Kl. gewesen, weil sie von ihm nicht ohne Weiteres hätte nachgeprüft werden können. Kann aber der Notar den tatsächlichen Eintritt einer Bedingung nicht prüfen, muss an ihre Stelle ein formalisierter Nachweis treten (Hertel, aaO., Rn. 52). Hierzu war die in den Erschließungsvereinbarungen vereinbarte Bestätigung des Verwalters oder eines Bausachverständigen über die Fertigstellung der Erschließungsleistungen geeignet. Da die Erschließungsleistungen ohnehin überwiegend auf den Gemeinschaftsflächen erfolgen sollten, war es nicht fernliegend, die Auszahlung der verwahrten Werklohnforderungen von einer Bestätigung des von der Eigentümergemeinschaft bestellten Verwalters abhängig zu machen (zur Stellung des Verwalters vgl. von Proff, in: Staudinger, BGB, 2015, § 744, Rn. 13). […]

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse für die Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto kann bestehen, wenn die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Kaufpreis vor Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch gezahlt werden soll.

Ein Notar wehrt sich mit der Klage zum Kammergericht gegen Disziplinarmaßnahmen (Verweis und Geldbuße) der Präsidentin des Landgerichts wegen mehrerer Dienstvergehen. Dem Kläger wird u. a. vorgeworfen, Gelder von Urkundsbeteiligten ohne berechtigtes Sicherungsinteresse auf Notaranderkonten verwahrt zu haben. Der Kläger hatte u. a. mehrere Immobilienkaufverträge beurkundet, die vorsahen, dass der Käufer wenige Tage nach Beurkundung eine Anzahlung auf den Kaufpreis auf dem Notaranderkonto hinterlegen soll. Zugleich regelten die Verträge, dass die Anzahlung dem Verkäufer als pauschaler Schadensersatz zustehen und der hinterlegte Betrag vom Notar an den Verkäufer ausgezahlt werden soll, falls der Verkäufer wegen Verzugs des Käufers mit der Zahlung des Restkaufpreises vom Kaufvertrag zurücktritt.

Das Kammergericht hält in diesen Fällen die Kaufpreishinterlegung auf einem Notaranderkonto für zulässig. Das berechtigte Sicherungsinteresse für eine Kaufpreisbelegung sei nach objektiven Kriterien zu bestimmen. Dieses fehle regelmäßig, wenn das Geschäft ebenso gut durch andere Mittel als die Verwahrung abgesichert werden könne. Diese Voraussetzungen habe der Notar eigenverantwortlich unter Abwägung der an ihn herangetragenen Wünsche der Beteiligten und einer Prognose der künftigen Abwicklungsmöglichkeiten im jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Hierbei stehe dem Notar ein Beurteilungsspielraum zu, der von den Aufsichtsbehörden nur eingeschränkt nachprüfbar sei. Bei den von der Notaraufsicht kritisierten Immobilienkaufverträgen sei zu berücksichtigen, dass die von den Vertragsparteien vereinbarte Anzahlung auf den Kaufpreis eine ungesicherte Vorleistung des Käufers dargestellt hätte, da die Anzahlung bereits vor Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch geleistet werden sollte. Die Hinterlegung der Anzahlung auf einem Notaranderkonto habe daher einen naheliegenden Weg dargestellt, den Rückzahlungsanspruch des Käufers für den Fall zu besichern, dass der Vertrag aus vom Verkäufer zu vertretenden Gründen nicht abgewickelt werden kann.

Mit dieser Entscheidung widerspricht das Kammergericht der Ansicht der Berliner Notarrevisoren. Für das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses ist es nach Meinung des Kammergerichts offenbar ohne Bedeutung, ob es für die von den Vertragsparteien vereinbarten Anzahlungen auf den Kaufpreis (vor Vorliegen der üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen) überhaupt einen sachlichen Grund gibt. Es genügt offenbar, dass die Vertragsparteien eine solche Anzahlung wollen, gleich aus welchem Grund. Das Kammergericht hat die Berufung zugelassen.