Kaufpreisfälligkeit

Kaufpreisfälligkeit; Verzug mit der Kaufpreiszahlung; genehmigungsbedürftiger Grundstückskaufvertrag; Grundstücksverkehrsgenehmigung

Die Wirksamkeit der Vereinbarung einer bestimmten Kaufpreisfälligkeit in einem nach der GVO genehmigungsbedürftigen Grundstückskaufvertrag ist von der GVO Genehmigung unabhängig. Der Verzug mit der Kaufpreiszahlung tritt gegebenenfalls auch vor Erteilung der GVO-Genehmigung ein.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 4.2.1993 veräußerte die Rechtsvorgängerin der Bekl., die Treuhandanstalt, als treuhänderische Verwalterin des Vermögens des FDGB das im Grundbuch von H. eingetragene Grundstück an den Kl. Der Kaufpreis betrug 1.750.000 DM, § 2 Ziff. 1 des Vertrages. Gemäß § 2 Ziff. 2 war der Kaufpreis bis zum 30.6.1993 auf das Notaranderkonto der beurkundenden Notarin zu zahlen. Die Bekl. war nach § 2 Ziff. 5 im Falle des Verzuges verpflichtet, Verzugszinsen in Höhe von 3 % p. a. über dem jeweiligen Bundesbank-Diskontsatz, jedoch mindestens 8 % p. a. zu zahlen. Zudem unterwarf sich der Bekl. in der Urkunde (§ 2 Ziff. 6) in Höhe des Kaufpreises und der Verzugszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Das Grundstück wurde am 1.7.1993 dem Kl. übergeben. Dieser zahlte am 30.6.1994 den Kaufpreis auf dem Notaranderkonto der Notarin ein. Mit Schreiben vom 31.10.1994 forderte die Rechtsvorgängerin der Bekl. den Kl. auf, für den Zeitraum bis 29.6.1994 die Verzugszinsen in Höhe von 153.477,38 DM bis zum 30.11.1994 zu zahlen. Mit Datum vom 23.3.1995 teilte die Notarin dem Kl. mit, daß sie der Bekl. wegen ausstehender Verzugszinsen eine vollstreckbare Ausfertigung übersandt habe.

Der Kl. ist der Ansicht, der Vertrag weise eine Regelungslücke auf. Es fehle eine Bestimmung darüber, welchen Einfluß das immerhin mögliche Ausbleiben der Genehmigung nach der GVO und die damit automatisch verbundene Nichtfinanzierbarkeit des Kaufpreises auf die Fälligkeit habe. Diese Lücke sei so auszufüllen, daß die Fälligkeit des Kaufpreises an das Vorliegen der GVO geknüpft werden müsse.

Der Anspruch auf Zinszahlung ergibt sich aus § 286 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 Ziff. 2 und 5 des Kaufvertrages vom 4.2.1993. Wann die Genehmigung nach der GVO erteilt worden ist, kann hier dahingestellt bleiben. Nach Auffassung der Kammer ist die Zinsbestimmung in § 2 des Vertrages vom 4.2.1993 nicht erst ab einer eventuellen Erteilung der Genehmigung wirksam. Der Vertrag war zwar zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unwirksam. Er bedurfte gemäß § 2 GVO der Genehmigung durch die zuständige Verwaltungsbehörde. Von dem Schuldner kann aufgrund eines schwebend unwirksamen Vertrages während des Schwebezustandes die Leistung nicht gefordert werden und dieser somit auch nicht in Verzug geraten. Dieser auf der Genehmigungspflichtigkeit des Vertrages beruhende Schwebezustand des Vertrages schließt aber nicht aus, daß die Vertragspartner mit Rücksicht auf die schwebende Unwirksamkeit wirksame Vereinbarungen treffen können, so insbesondere bestimmte Leistungspflichten innerhalb des Schwebezustandes. So liegt es auch hier. Gemäß §§ 133, 157 BGB war der Vertrag dahin auszulegen, daß die Vereinbarung der Parteien zur Kaufpreishinterlegung auf dem Notaranderkonto und die Verzinsung des Kaufpreises im Falle einer Zahlung nach dem 30.6.1993 schon vor der Erteilung der Genehmigung nach der GVO wirksam sein sollte. Denn zum einen sollte die Hinterlegung und die eventuelle Verzinsung nach dem Wortlaut des Vertrages der Erteilung der Genehmigung vorangehen. Zum anderen war zu berücksichtigen, daß den Parteien laut § 15 (S. 22 des Vertrages unten) die Genehmigungspflichtigkeit nach der GVO bekannt war und sie von der Notarin entsprechend belehrt worden sind. Ihnen war ebenfalls bekannt, daß eine Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche auf das Grundstück vorlag, vgl. § 15 Ziff. 1. Des weiteren haben die Parteien in § 15 darüber hinaus ausführliche Regelungen im Hinblick auf die Genehmigung nach der GVO getroffen, insbesondere war die Bekl. im Falle eines Rücktritts verpflichtet, auch die Zinsen an den Kl. auszukehren. Diese Regelungen lassen nach ihrem Sinn und Zweck nur den Schluß zu, daß die von den Parteien getroffene Absprache bezüglich der Verzugszinsen gerade in Kenntnis der Genehmigungsbedürftigkeit erfolgte und nach dem Willen der Parteien nicht von der schwebenden Unwirksamkeit berührt werden sollte. Dem steht auch nicht entgegen, daß die Parteien diese Zinsen ausdrücklich als Verzugszinsen bezeichnet haben. Denn es kommt letztlich nicht auf die Bezeichnung "Verzugszinsen", mithin also nicht auf den Umstand an, daß der Kl. mit seiner Kaufpreiszahlung in Verzug gerät. Vielmehr war diese Regelung aus den oben dargestellten Gründen von der schwebenden Unwirksamkeit nicht erfaßt und somit auch für die Dauer des Schwebezustandes wirksam. Denn die in Streit stehende Vereinbarung stellt keine allgemeine Verzugsregelung dar, sondern sie ist eine von der schwebenden Unwirksamkeit unabhängige Vereinbarung zur Leistungszeit. Dies ergibt sich auch aus dem Umstand, daß sämtliche Nutzungen und der Besitz am Grundstück am 1.7.1993 - dem Zeitpunkt des möglichen "Verzuges" - übergehen sollten. Der Wirksamkeit der getroffenen Vereinbarung steht auch nicht die Vorschrift des § 2 GVO entgegen. Denn einerseits werden durch diese Absprache die endgültige Erfüllung der Pflicht zur Grundstücksübertragung und die zur Zahlung des Kaufpreises nicht vorweggenommen. Andererseits dürfen gesetzlich geregelte öffentlich-rechtliche Genehmigungsvorbehalte die Privatautonomie

troffenen Vereinbarung steht auch nicht die Vorschrift des § 2 GVO entgegen. Denn einerseits werden durch diese Absprache die endgültige Erfüllung der Pflicht zur Grundstücksübertragung und die zur Zahlung des Kaufpreises nicht vorweggenommen. Andererseits dürfen gesetzlich geregelte öffentlich-rechtliche Genehmigungsvorbehalte die Privatautonomie nicht weiter einschränken, als dies zur Erreichung ihres Zieles erforderlich ist. Vom Sinn und Zweck der GVO her ist es ohne Bedeutung, ob der Erwerber den Kaufpreis zu verzinsen oder zu hinterlegen hat. Vielmehr geht es bei der Genehmigungspflichtigkeit nach der GVO allein darum, den Restitutionsberechtigten vor einer Übertragung auf Dritte zu schützen.