Kaufpreis

Kaufpreis; Fälligkeit; Grundstücksverkehrsgenehmigung

Zur Fälligkeit des Kaufpreises vor Genehmigung des Kaufvertrages nach GVO.

Die klagende Treuhandanstalt als Verkäuferin schloß Anfang Januar 1992 mit der Bekl. als Käuferin einen Grundstückskaufvertrag über ehemalig volkseigene Grundstücke. In § 4 des Vertrages wurden Fälligkeit und Zahlung des Kaufpreises wie folgt geregelt:

" ...

Der Kaufpreis wird zur direkten Zahlung an die Verkäuferin auf das angegebene Konto (der THA) fällig, sofern folgende Voraussetzungen vorliegen:

1. Eintragung einer erstrangigen Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch,

2. Sicherstellung des lastenfreien Erwerbs, soweit Rechte vom Käufer nicht zu übernehmen sind,

3. rechtskräftiger Bebauungsplan für das in der Anlage farbig gekennzeichnete Gebiet gem. dem Entwurf der S-Planung sowie rechtskräftig abgeschlossenes Umlegungsverfahren.

Der Kaufpreis ist jedoch spätestens bis zum 1. Juni 1994 fällig. Sofern die unter 3. aufgeführten Voraussetzungen nicht eingetreten sind, die Verfahren dazu jedoch erkennbar in der Abwicklung sich befinden, verlängert sich die Zahlungsfrist um neun Monate. Sollten die Voraussetzungen dennoch nicht eingetreten sein, ist der Käufer zum Rücktritt berechtigt. ..."

Ferner vereinbarten die Parteien Verzugszinsen von mindestens 8 % für den Fall nicht fristgerechter Zahlung und den Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten auf die Käuferin mit Wirkung vom 1. Januar 1992. Die Bekl. bezahlte den Kaufpreis erst nach Eingang der GVO-Genehmigung beim beurkundenden Notar.

Die Kl. nimmt die Fälligkeit des Kaufpreises zum 1. März 1995 an, wobei sie sich auf den Kaufvertrag stützt. Sie verlangt Zahlung von Verzugszinsen ab diesem Zeitpunkt. Die Bekl. leugnet die Fälligkeit des Kaufpreises wegen der schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages bis zur Erteilung der Genehmigung nach der GVO.

Das Kammergericht hat auf die Berufung der Kl. das Urteil des Landgerichts geändert und der Klageforderung stattgegeben.

Die Berufung hat Erfolg. Die Klage ist begründet. Die Kl. erhebt einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihr durch die nach ihrer Auffassung säumige Zahlung des Kaufpreises durch die Bekl. entstanden ist. Dieser Anspruch findet seine Rechtfertigung in §§ 284 Abs. 2, 286 BGB. Die Bekl. schuldet der Kl. den Klagebetrag als Verzögerungsschadensersatz.

Nach der im Streitfall allein in Betracht zu ziehenden Vorschrift des § 284 Abs. 2 Satz 1 BGB kommt ein Schuldner ohne Mahnung in Verzug, wenn er, ist für eine Leistung die Zeit nach dem Kalender bestimmt, zu der bestimmten Zeit nicht leistet. Die zitierte Bestimmung setzt dabei voraus, daß der Anspruch des Gläubigers auf die Leistung zu dem bestimmten Zeitpunkt voll wirksam und fällig ist.

Der Anspruch der Kl. ist am 2. März 1995 voll wirksam geworden. Zwar war der Kaufvertrag wegen des Fehlens der Genehmigung nach § 2 GVO damals noch schwebend unwirksam, gleichwohl konnte die Kl. die Zahlung des Kaufpreises bereits zu diesem Zeitpunkt verlangen.

Die Fälligkeit einer Vertragsleistung ist nach dem Gesetz zur Disposition der Parteien gestellt. Sofern nichts anderes vereinbart ist oder sich aus den Umständen oder aus Handelsbrauch nichts anderes ergibt, ist der Kaufpreis sofort, das heißt bei Vertragsschluß fällig (§ 271 BGB), bzw. auf Einrede Zug um Zug gegen Empfangnahme des Kaufgegenstandes zu zahlen (§§ 320, 322 BGB; vgl. Köhler/Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung, Rdn. 175 zu § 433). Bei Grundstückskäufen wird in der Regel ein Notar eingeschaltet, der den Kaufpreis nach Eigentumsumschreibung an den Käufer weiterleitet. Vorliegend haben die Parteien jedoch eine andere Regelung getroffen, die die Zahlung des Kaufpreises direkt an die Kl. vorsah und die Fälligkeit an Bedingungen und Fristen knüpfte.

Danach sollte der Kaufpreis zur direkten Zahlung an die Kl. bei Eintritt der in § 4 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 des Vertrages genannten Voraussetzungen fällig sein (§§ 158 Abs. 1, 271 BGB). Unabhängig von dem Eintritt der Bedingungen haben die Parteien jedoch eine "späteste" Fälligkeit nach dem Kalender bestimmt, und zwar den 1. Juni 1994 (§ 4 Abs. 2 des Vertrages).

Zutreffend hat das Landgericht in § 4 Abs. 2 des Vertrages eine Fälligkeitsregelung im Sinne von § 284 Abs. 2 Satz 1 BGB gesehen. Die nach dem Kalender bestimmte Leistungszeit 1. Juni 1994 bleibt auch mit der Verlängerungsklausel kalendermäßig bestimmt, da unter den dort genannten Voraussetzungen "die Zahlungsfrist sich um neun Monate" verlängert, also auf den 1. März 1995 hinausgerückt wird. Damit ist zum einen die "späteste" Fälligkeit zum 1. Juni 1994 modifiziert, zum anderen aber eine weitere Modifizierung durch nochmaliges Hinausrücken der Zahlungsfrist nicht vorgesehen. Als Ausweg aus der Zahlungspflicht - sollten etwa die Fälligkeitsvoraussetzungen des § 4 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 des Vertrages auch dann noch nicht gegeben sein - wird dem Käufer, der Bekl., ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich rechtlich unbedenklich.

Die weitere "Bedingung", an die die Verlängerung um neun Monate in § 4 Abs. 2 des Vertrages nach dem Wortlaut geknüpft ist, ist in der Sache gegenstandslos. Denn die Regelung läßt nach ihrem Wortlaut offen, was gelten sollte, wenn die "unter 3. aufgeführten Voraussetzungen" weder eingetreten sind, noch "erkennbar in der Abwicklung sich befinden". Es ist bei sinnerforschender Auslegung nach §§ 133, 157 BGB nicht sachgerecht anzunehmen, die Parteien hätten dann die "späteste" Fälligkeit zum 1. Juni 1994 gelten und eine Verlängerung nicht eintreten lassen wollen. Bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen am 1. Juni 1994 sollte demnach die Verlängerung um weitere neun Monate in jedem Fall gelten, anders wird man dem Parteiwillen nicht gerecht.

Sinn und Zweck der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung, deren Ausstehen den Vertrag schwebend unwirksam machte, stehen den Fälligkeitsvereinbarungen der Parteien nicht entgegen.

Sinn dieser Genehmigung, die auch das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft erfaßt, ist die ordnungsgemäße Abwicklung der Regelung der offenen Vermögensfragen. Bis zu ihrer Erteilung werden keine Verzugsfolgen allein dadurch ausgelöst, daß die genehmigungsbedürftigen Hauptpflichten nicht erbracht werden (vgl. BGH, NJW 1993, 648, 650 unter III 3 bb). Das hindert die Parteien jedoch grundsätzlich nicht, sich in dieser Zeit des Schwebezustands Leistungspflichten aufzuerlegen und diese fällig werden zu lassen, sofern sie die endgültige Erfüllung nicht vorwegnehmen und dem Sinn und Zweck des Aufschubs nicht zuwiderlaufen (siehe BGH, DNotZ 1979, 306 f.). Nicht entschieden zu werden braucht dagegen hier die Frage, ob eine Kaufpreiszahlung an die Kl. als endgültige Erfüllung im Hinblick auf den Schwebezustand zu weitgehend ist und daher nicht verlangt werden kann. Ein möglicherweise rechtliches "Zuviel" an Leistung steht nach dem Parteiwillen der Verzinsungspflicht nicht entgegen. Denn die vereinbarte Kaufpreiszahlung ist ihrer Natur nach bis zum Vorliegen aller Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 des Vertrages einer die endgültige Erfüllung vorbereitenden Leistung gleichzuachten. Daß die Parteien während des Schwebezustandes die Erfüllung nicht endgültig vornehmen wollten, erhellt aus § 4 Abs. 1 und 2 des Vertrages, wonach zum einen alle Bedingungen erfüllt sein sollen, bevor Leistungsfälligkeit eintritt, dann aber ein fester (spätester) Zeitpunkt für die Leistung vereinbart wird, diese aber weiter an den Bedingungseintritt geknüpft ist und daher eine einmalige Fristverlängerung vorsieht.

Danach allerdings soll der Kaufpreis "fällig" sein und die Verzinsungspflicht eintreten, und zwar nicht, weil nun der Bedingungseintritt und der Schwebezustand unbeachtlich würden, sondern weil für die vorweggenommene Besitzübergabe und Nutzenüberlassung, verbunden mit dem Gefahrübergang per 1. Januar 1992, nun auch Kapital fließen soll, das eine so vorläufig unter dem Schwebezustand wie das andere. Sinn und Zweck der GVO wie der im Vertrag genannten Bedingungen steht nicht entgegen, daß die Parteien derartige Vereinbarungen über eine "Fälligkeit" des Kaufpreises und die Verzinsung während des Schwebezustandes treffen (vgl. BGH, DNotZ 1979, 306,307). Anders ist es, wenn der ganze Inhalt des Kaufvertrages dem Genehmigungszwang unterliegt, und zwar namentlich die Preisfestsetzung von Kontrolle und Genehmigung abhängen soll (so RG, DNotZ 1925, 196 f.). Wenn auch der schwebend unwirksame Vertrag ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB gibt, so muß es gemäß dem Bedürfnis des Rechtsverkehrs und dem Parteiwillen unter den hier gegebenen Bedingungen möglich sein, weiter zu vereinbaren, daß schon während des Schwebezustandes der Kaufpreis einforderbar und bei Nichtzahlung verzinslich ist. Im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH hat der Senat keine Bedenken, daß Sinn und Zweck der Genehmigung nach der GVO, die etwaige Restitutionsansprüche sicherstellen will, von der hier getroffenen Parteivereinbarung gefährdet oder auch nur berührt werden. Es ist für die Gewährleistung der Restitutionsansprüche ohne Bedeutung, ob eine Vertragspartei den vereinbarten Kaufpreis während des Schwebezustandes "zu hinterlegen'' oder zu verzinsen hat. Daß die Entscheidung des BGH (DNotZ 1979, 306, 307) hier als eine die Erfüllung vorbereitende Leistung die Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto als rechtlich unbedenklich ansieht, ist für den hiesigen Fall nicht zwingend. Zwingend ist allein, daß es sich während des Schwebezustandes um vorbereitende Maßnahmen handelt. Für den Fall der Beendigung des Schwebezustandes durch den Eintritt endgültiger Unwirksamkeit müssen die Parteien den Vertrag rückabwickeln, wobei die geleisteten Zahlungen von der Kl. ebenso zu erstatten sind, wie sie von einem Notaranderkonto an die Bekl. zurückzuführen wären. Der Sicherungsgedanke, der der Hinterlegung auf das Notaranderkonto zugrunde liegt, trifft hier ebenso auf die treuhänderisch agierende Kl. zu.

Auch die Vorschrift des § 9 AGBG, sollte sie anwendbar sein, führt zu keiner anderen Beurteilung. Die im Vertrag getroffenen Fälligkeitsregelungen sind im Hinblick auf die der Bekl. vorzeitig eingeräumte Grundstücksnutzung angemessen.

Die Säumigkeit der Kl., die nach dem Vertrag zur Einholung der GVO-Genehmigung verpflichtet war, berührt die Verpflichtung der Bekl., den Kaufpreis fristgerecht zu zahlen, nicht. Denn wenngleich von den Parteien übereinstimmend vorausgesetzt war, daß die Bekl. das Grundstück zur Kaufpreisfinanzierung belasten würde, so war ihr das doch unabhängig von dem Vorliegen der GVO-Genehmigung möglich, wie sich aus § 3 Abs 7 des Kaufvertrages ergibt.

Daß der Kaufpreis in Höhe von 2.767.112,00 DM, wie er in dem Vertrag vorläufig vereinbart ist, der Zinsberechnung der Klageforderung zugrunde gelegt wird, ist nicht zu beanstanden. Denn das von der Bekl. in Anspruch genommene Bestimmungsrecht läßt sich weder dem Vertrag noch einer sonstigen Parteivereinbarung - in Abweichung von § 316 BGB - entnehmen. Ein niedrigerer Kaufpreis ist daher als verbindlich nicht dargetan.

Ob die Parteien sich auf das Gutachten U., wie die Kl. behauptet, geeinigt haben, ist ebenfalls nicht maßgebend, da es allein darauf ankommt, daß der im Vertrag vereinbarte und der Berechnung der streitgegenständlichen Zinsen zugrunde gelegte Kaufpreis nicht unterschritten wird. Damit ist die Klageforderung der Höhe nach schlüssig dargetan.