Kaufen und Vermieterwechsel

Der Mieter kann bei einem Verkauf des Mietobjekts den Erwerber auf Rückzahlung der Kaution nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Erwerber noch während der Mietzeit in den Mietvertrag eingetreten ist. Erfolgt die Grundbucheintragung des Erwerbers erst nach Ende des Mietverhältnisses, hat der Veräußerer und vormalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzugewähren.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einschließlich der Zinsen gegen die Bekl. aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag und der Kautionsabrede.

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Die Bekl. meinen zwar, nicht Schuldner des Rückzahlungsanspruchs zu sein, da sie inzwischen das Haus, in dem die von der Kl. gemietete Wohnung lag, veräußert haben. Die Bekl. sind jedoch die richtigen Bekl., da sie während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses Vermieter waren.

Zwar hat der Mieter gemäß §§ 566, 566 a BGB bei einem Verkauf des Mietobjektes zunächst den Erwerber in Anspruch zu nehmen, das gilt jedoch nur, wenn der Erwerber tatsächlich während der Mietzeit in den Mietvertrag eingetreten ist. Nur insoweit war der gerichtliche Hinweis vom 5.7.2004 zu verstehen, da in jenem Zeitpunkt die Bekl. noch nicht dargelegt hatten, wann die Eigentumsübertragung tatsächlich stattgefunden hat und daß diese nach dem Ende des Mietverhältnisses lag. Da nunmehr jedoch feststeht, daß die Erwerber erst am 3.6.2004, d. h. ca. vier Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, im Grundbuch eingetragen wurden, haften die Bekl. weiter aus dem mit ihnen geschlossenen Vertrag. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch sind die Erwerber gemäß § 873 BGB, da hierzu sowohl Einigung gemäß § 925 BGB als auch die Eintragung ins Grundbuch gehören. Erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch erhält der Erwerber die Rechte aus der Sicherungsabrede (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Auflage, § 566 a Rn. 8). (...)