Kappungsgrenzenverordnung vom 7.5.2013

Kappungsgrenzenverordnung vom 7.5.2013; keine Anwendung auf vorher zugegangene Mieterhöhungsverlangen

Die Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % durch die Verordnung vom 7. Mai 2013 gilt nicht für Mieterhöhungsverlangen, die vor dem Inkrafttreten der Verordnung zugegangen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Mieterhöhungsverlangen vom 7.3.2013 verlangte die Kl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 196,79 € um 39,36 € auf 236,15 € mit Wirkung zum 1.6.2013.

Die Kl. meint, die Kappungsgrenze liege bei vor dem 19.5.2013 zugegangenen Mieterhöhungen weiterhin bei 20 %, weil auf das vorliegende Mieterhöhungsverlangen nur diejenigen Gesetze und Verordnungen Anwendung finden könnten, welche zur Zeit der Geltendmachung des Zustimmungsanspruches gegolten hätten. Anderenfalls würde ein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot vorliegen. Zum Zeitpunkt des Zugangs der streitgegenständlichen Mieterhöhung im März 2013 sei noch nicht einmal die Ermächtigungsnorm für die Verordnung in Kraft gewesen. Der Vergleich mit der rückwirkenden Anwendung eines neuen Mietspiegels sei unzutreffend, weil dem Mietspiegel Stichtagserhebungen zugrunde liegen würden. Dies sei bei der Verordnung über die Kappungsgrenze nicht der Fall.

Der Bekl. meint, dass vorliegend die Kappungsgrenze von 15 % anzuwenden sei.

Der Landesgesetzgeber habe von der Ermächtigungsnorm des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht und die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in drei Jahren gesenkt. Diese Kappungsgrenzenverordnung sei am 18.5.2013 in Kraft gesetzt (Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin 2013, S. 128).

Weil weder § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in der neuen Fassung noch die Kappungsgrenzenverordnung Übergangsregelungen enthielten, gelte die Reduzierung mit sofortiger Wirkung auch für Erhöhungsverlangen, die vor dem 19.5.2013 zugegangen seien.

Bekanntlich würde auch der neue Mietspiegel bei dessen Erscheinen auf Fälle angewandt, die nach Abschluss der Überlegungsfrist erst rechtshängig würden, und die vorgerichtlich noch gar nicht hätten berücksichtigt werden können.

Die Klage ist begründet.

Die Beklagte schuldet gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 7.3.2013, weil dieser Nettokaltmietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, sondern im Gegenteil darunter liegt. Die Kappungsgrenze von 20 % bezogen auf drei Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB) darf nicht überschritten sein.

Dies ist vorliegend erfüllt, weil unstreitig ist, dass der Mietzins am 1.6.2010 auch bereits 196,79 € betrug. Nachdem mit der vorliegenden Klage die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 236,15 € erbeten wird, ist die Kappungsgrenze von 20 % nicht überschritten (196,79 € mal 1,2 ergibt die Klageforderung von 236,15 €).

Vorliegend ist auch zutreffend die bisherige Kappungsgrenze von 20 % angewendet worden. Die neue Kappungsgrenze von nur 15 % in drei Jahren für das Berliner Stadtgebiet gilt nach hiesiger Rechtsauffassung nur für Mieterhöhungsverlangen, die ab dem 19.5.2013 zugehen.

Das Gericht kann sich insoweit nur den klägerischen Rechtsdarlegungen anschließen:

Die Kappungsgrenze für vor dem 19.5.2013 zugegangene Mieterhöhungen liegt weiterhin bei 20 %, weil auf das vorliegende Mieterhöhungsverlangen nur diejenigen Gesetze und Verordnungen Anwendung finden können, welche zur Zeit der Geltendmachung des Zustimmungsanspruches gegolten haben. Anderenfalls würde ein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot vorliegen. Zum Zeitpunkt des Zugangs der streitgegenständlichen Mieterhöhung im März 2013 war noch nicht einmal die Ermächtigungsnorm für die Verordnung in Kraft.

Der Vergleich mit der rückwirkenden Anwendung eines neuen Mietspiegels ist unzutreffend, weil dem Mietspiegel Stichtagserhebungen zugrunde liegen.

Es handelt sich daher um die Verwendung einer Tatsachengrundlage für einen bestimmten Stichtag und nicht um die rückwirkende Anwendung eines Rechtssatzes, wie dies bei rückwirkender Anwendung der Kappungsgrenzenverordnung der Fall wäre.

Im Übrigen wäre auch bei anderer Rechtsauffassung das Mieterhöhungsverlangen jedenfalls bis zur reduzierten Kappungsgrenze wirksam.

Durch das Mietrechtänderungsgesetz wurden die Landesgesetzgeber ermächtigt, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen von 20 % auf 15 % innerhalb von drei Jahren zu senken. Berlin hat mit der Verordnung vom 7. Mai 2013 davon Gebrauch gemacht. Da Übergangsvorschriften fehlen, könnte zweifelhaft sein, ab wann die Herabsetzung gilt. Das AG Neukölln meint: erst für ab Inkrafttreten zugegangene Erhöhungen.

Das Mieterhöhungsverlangen war dem Mieter im März 2013 zugegangen; der Mieter meinte, es gelte die verringerte Kappungsgrenze von 15 %, da schließlich auch ein neuer Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werde. Die Vermieterin hielt das für eine unzulässige Rückwirkung.

Mit Urteil vom 10. Oktober 2013 folgte das Amtsgericht Neukölln der Rechtsauffassung der Vermieterin. Auf ein Mieterhöhungsverlangen könnten nur diejenigen Gesetze und Verordnungen angewandt werden, die zur Zeit der Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs gegolten hätten. Anderenfalls sei eine unzulässige Rückwirkung anzunehmen.

So auch die weit überwiegende Meinung (Blümmel, GE 2013, 639; Schach, GE 2013, 795; Beuermann, „Das neue Mietrecht", Rn. 47 zu § 558 BGB; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 182 e zu § 558 BGB).