Kappungsgrenze von Bruttomiete zu berechnen

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG ist von der vertraglich vereinbarten Brutto-Miete auszugehen (gegen AG Charlottenburg, GE 1996, 479).

Der Bekl. ist Mieter der im Urteilstenor bezeichneten Wohnung, die er seit langem zusammen mit seiner Ehefrau bewohnt, die er nach Vertragsabschluß heiratete. Das Grundstück K. ging von den im Mietvertrag bezeichneten Eheleuten T. durch Erbfall auf die Erbin S. über, die es an die A. Gesellschaft veräußerte. Diese verkaufte das Grundstück an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, jetzt bestehend aus den Gesellschaftern und Gesellschafterinnen K. und Z., I. und B. Den Kl. wurde von der GbR ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 29.7.1997 verlangte die Hausverwaltung "namens und in Vollmacht der Vermieter" die Zustimmung des Bekl. zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 589,30 DM um 176,79 DM (30 %) auf 766,09 DM mit Wirkung ab dem 1.10.1997.

Der Bekl. stimmte lediglich einer Mieterhöhung auf 710,52 DM zu.

Mit der Klage begehren die Kl. die Zustimmung des Bekl. zur Mieterhöhung um den verbleibenden Erhöhungsbetrag.

Sie beantragen, den Bekl. zu verurteilen, bezüglich der von ihm im Hause K. in B. innegehaltenen Wohnung im Vorderhaus, 4. Etage, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 55,57 DM auf 766,09 DM mit Wirkung ab dem 1.10.1997 zuzustimmen. Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Er meint, das Erhöhungsverlangen sei aus formalen Gründen unwirksam.

Aus dem Verlangen gehe nicht klar hervor, für wen die Hausverwaltung die Mieterhöhung ausgesprochen habe. Die Formulierung läßt offen, ob das Mieterhöhungsverlangen für die Eigentümer und Vermieter oder die Nießbraucher gelten solle.

Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht an seine Ehefrau gerichtet, die wegen des langjährigen Mitbewohnens der Wohnung als Mitmieterin behandelt werden müsse.

Materiell-rechtlich habe der Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 2 MHG bei der Berechnung der Kappungsgrenze lediglich die Nettokaltmiete zugrunde gelegt werden dürfen. Unter Abzug der Betriebskosten von 2,39 DM/m2 habe der Mietzins um 30 % von 404,07 DM, also nur um 121,22 DM auf 710,52 DM erhöht werden dürfen.

Die Klage ist begründet. Den Kl. steht gemäß § 2 Abs. 1 und 3 MHG ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf 766,09 DM gegenüber dem Bekl. zu.

Der Berechnung der Mieterhöhung war die Bruttokaltmiete zugrunde zu legen. Durch die Formulierung des § 2 MHG hat der Gesetzgeber die Berechnungsgrundlage bewußt offengelassen, was durch die Verwendung des Oberbegriffs "Mietzins" deutlich wird. Denn unter diesem Oberbegriff sind die vielgestaltigen Mietzinsarten von Bruttokaltmiete, über Bruttowarm-, (Teil-) Inklusiv- bis zur Nettokaltmiete zu fassen. Demnach ist allgemein für die Berechnung der Mieterhöhung nach § 2 Abs. 1 MHG von der im Mietvertrag vereinbarten Mietzinsstruktur auszugehen.

Dem steht auch nicht entgegen, daß in § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 b MHG ausdrücklich der Nettomietzins für die Berechnung des Prozentsatzes der Kappungsgrenze zugrunde gelegt wird. Die besondere Erwähnung der Berechnungsgrundlage als "Mietzins ohne Betriebskosten" bestätigt vielmehr den oben dargelegten allgemeinen Grundsatz.

Die Kappungsgrenze selbst wird nach dem Wortlaut des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHG auf der Grundlage des "Mietzinses" berechnet, wobei von der vertraglich vereinbarten Art des Mietzinses auszugehen ist (vgl. LG München I, WuM 1985, 330; LG Hamburg, WuM 1991, 593; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 579).

Die Kappungsgrenze von 20 % oder 30 % ist nach der vereinbarten Miete zu berechnen, bei einer Bruttomiete also einschließlich der Betriebskosten. Das entspricht der herrschenden Meinung.

Das Amtsgericht Charlottenburg war da allerdings kürzlich anderer Auffassung (siehe zu dieser Entscheidung auch unsere kritischen Anmerkungen in GE 1996, 450). Eine andere Abteilung des Amtsgerichts Charlottenburg ist der Kollegenauffassung nunmehr ausdrücklich entgegengetreten. In dem Urteil vom 17. März 1998 heißt es zutreffend, maßgeblich sei die vertragliche Konkretisierung des Oberbegriffs "Mietzins", also die vereinbarte Mietzinsstruktur.