Kappungsgrenze nach Netto-Kaltmiete

Kappungsgrenze nach Netto-Kaltmiete; Kappungsgrenze/Ausgangspunkt Netto-Kaltmiete; Netto-Kaltmiete/Kappungsgrenze; Betriebskostenvorschüsse/bei Berechnung der Kappungsgrenze; Kappungsgrenze/Betriebskostenvorschüsse; öffentlich geförderter Wohnraum/Mieterhöhung nach Ablauf der Preisbindung; Preisbindung/Mieterhöhung für öffentlich-geförderten Wohnraum nach Ablauf; Mieterhöhung/bei öffentlich-gefördertem Wohnraum nach Ablauf der Preisbindung

Bei Mieterhöhungen für neugeschaffenen öffentlich geförderten Wohnraum nach Ablauf der Preisbindung wird die Kappungsgrenze auf Grundlage der Netto-Kaltmiete ermittelt.

Zwar ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nach dem die Kammer bindenden Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 29. Januar 1982 - 8 WRE Miet 4902/81 - (NJW, 1982, 2077) das Zustimmungsverlangen der Kl. nicht schon deswegen unwirksam, weil es den Bekl. noch während der Dauer der Preisbindung zugegangen ist. Das über den von den Bekl. bereits vorgerichtlich anerkannten Betrag hinausgehende Erhöhungsverlangen verstößt jedoch gegen die sogenannte Kappungsgrenze von 30 %. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG darf sich der Mietzins innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nicht um mehr als 30 v. Hundert erhöhen. Für die Berechnung der Kappungsgrenze kommt es auf die geltende Mietstruktur an, der die frühere anzupassen ist (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil III, Rdn. 498). Nach Umstellung der preisgebundenen Mieten auf Netto-Kalt Grundlage gemäß Verordnung vom 5. April 1984 (Bundesgesetzblatt I., 546), die die Kl. vollzogen haben, werden Umlagen oder Vorauszahlungen für die Nebenkosten nicht in die Berechnung einbezogen (Sternel, a.a.O.). Dabei ist es unerheblich, daß bei Abschluß des Mietvertrages im Jahr 1971 in Übereinstimmung mit der damaligen Rechtslage eine Inklusivmiete vereinbart worden war. Durch die genannte Verordnung vom 5. April 1984 ist die vertragliche Vereinbarung kraft Gesetzes abgeändert worden. Nach Ablauf der Preisbindung besteht diese Mietstruktur als Vertragsinhalt weiter (Sternel, a.a.O., Rdn. 26, 500, 617).

Unstreitig betrug der Mietzins nach der mit Erklärung vom 29. Januar 1986 vorgenommenen Neuberechnung der Kl. 311.25 DM, so daß eine Erhöhung lediglich um 30 % dieses Betrages, also um die von den Bekl. anerkannten 93.38 DM, zulässig ist.

Das Zustimmungsverlangen ist im übrigen auch deshalb unbegründet, weil die Bekl. in unzulässiger Weise die begehrte Mieterhöhung mit einer Veränderung der zwischen den Parteien geltenden Mietstruktur verbinden (vgl. Sternel, a.a.O., Rdn. 26, 500, 617). Wie bereits ausgeführt, hat die gesetzlich verordnete Umstellung der Brutto Kaltmiete auf eine Netto-Kaltmiete nebst Betriebskostenumlage das Mietverhältnis dementsprechend umgestaltet. Diese Mietzinsregelung kann nicht im Wege eines Mieterhöhungsverlangens nach dem Miethöhegesetz einseitig geändert werden, denn es handelt sich insoweit um das Begehren einer über die Neufestsetzung der Mietzinshöhe hinausgehende Vertragsänderung.