Kappungsgrenze nach der Bruttomiete

1. Das vom Voreigentümer erklärte Mieterhöhungsverlangen wirkt für den Erwerber.

2. Bei einer Bruttomiete ist die Kappungsgrenze aus der Gesamtmiete einschließlich des Betriebskostenanteils zu berechnen. 3. Fehlerhafte Angaben in überflüssigen Informationen bringen Mieterhöhungsverlangen nicht zu Fall.

Unschädlich ist, daß der Stichtag für die Berechnung der Kappungsgrenze fehlerhaft angegeben wurde. Denn nach herrschender Auffassung, der sich auch die erkennende Abteilung anschließt, muß das Zustimmungsverlangen keine Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze enthalten (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 2 MHG Rz. 63, m. w. N.). Die fehlerhafte Angabe einer überflüssigen Information hat keinen Einfluß auf die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Die Klage ist auch in vollem Umfang begründet. Die Kl. hat gegenüber den Bekl. gemäß § 2 Abs. 1 MHG einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Die Kl. ist aktivlegitimiert. Sie ist durch Eintragung ins Grundbuch gemäß § 571 Abs. 1 BGB in die Rechte und Verpflichtungen des Vermieters eingetreten. Unerheblich ist, daß das Zustimmungsverlangen vom 19. Januar 2000 noch vom Voreigentümer abgegeben wurde. Der Eigentumswechsel erfolgte erst am 28. Februar 2000. Das vom Voreigentümer erklärte Mieterhöhungsverlangen wirkt für den Erwerber.

Auch die weiteren Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 MHG liegen vor. Der Mietzins ist unstreitig seit einem Jahr unverändert. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 3 MHG ist eingehalten. Die begehrte Mietsteigerung führt nicht dazu, daß sich der Mietzins um mehr als 30 % erhöht. Bei der Bemessung der Kappungsgrenze ist von dem vor 3 Jahren geschuldeten Bruttokaltmietzins auszugehen. Zu Unrecht wenden die Bekl. ein, daß die Kappungsgrenze auf die Nettokaltmiete zu beziehen sei. Die Kappungsgrenze ist nämlich anhand des geschuldeten Mietzinses zu berechnen. Mietzins ist dabei der vom Mieter gezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen. Auf den gesamten Restbetrag ist die Kappungsgrenze anzuwenden, unabhängig davon, ob es sich um Inklusiv-, Teilinklusiv- oder Nettokaltmieten handelt (Schmidt-Futterer, 7. Aufl., § 2 MHG Rz. 208 m. w. N.). Daß der Gesetzgeber sehr wohl erkannt hat, daß es für die Kappungsgrenze einen Unterschied macht, welche Mietstruktur vereinbart wurde, zeigt § 2 Abs. 1 Ziff. 3 Satz 2 lit. b MHG deutlich. Dort hat der Gesetzgeber ausdrücklich an einen Ausgangsmietzins ohne Betriebskostenanteil angeknüpft. Daß er dies in § 2 Abs. 1 Ziff. 3 Satz 1 MHG nicht getan hat, zeigt, daß er für die Berechnung der Kappungsgrenze selbst eine solche Differenzierung nicht wollte (Schmidt-Futterer, a. a. O.). Ist demzufolge eine Inklusivmiete vereinbart, so sind hiervon die 30 % zu berechnen und nicht etwa die Betriebskostenanteile vorweg abzuziehen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 2 MHG Rz. 55). Richtig ist, daß sich hierdurch bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG der in der Inklusivmiete enthaltene Betriebskostenanteil miterhöht. Dies ist jedoch zulässig und nicht zu beanstanden (LG Berlin GE 1999, 983 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Kammergerichts).

Nichts anderes besagt die von den Bekl. zitierte Entscheidung des AG Charlottenburg (WuM 1996, 278). Denn auch dort wird festgestellt, daß zur Berechnung der 30-%-Kappungsgrenze des § 2 MHG von der jeweils vereinbarten Mietzinsstruktur auszugehen ist.

Nach § 2 MHG darf die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 30 % erhöhen. Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze ist die vereinbarte Mietzinsstruktur, so daß bei einer Bruttomiete nicht etwa die Betriebskostenanteile herauszurechnen sind mit der Folge, daß die Mieterhöhung dann geringer ausfällt.

Das hat das Amtsgericht Wedding in seinem Urteil vom 28. Juli 2000 zutreffend festgestellt. Zutreffend sind auch die Ausführungen dazu, daß nach Eintragung im Grundbuch der neue Eigentümer das Erhöhungsverlangen des Voreigentümers klageweise geltend machen kann. Hinzuweisen ist allerdings auf einen - nicht entscheidungserheblichen - Denkfehler. Wird eine Bruttomiete unter Berufung auf einen Bruttomietspiegel erhöht, steigt der Betriebskostenanteil zwangsläufig mit. Wenn aber, wie in Berlin seit einigen Jahren, nur ein Nettomietspiegel existiert, bleibt der Betriebskostenanteil unverändert. Eine klare Linie der Rechtsprechung gibt es dazu allerdings noch nicht.