Kappungsgrenze/bei Übergang von Kostenmiete

Kappungsgrenze/bei Übergang von Kostenmiete; Mieterhöhung/Kappungsgrenze; Kappungsgrenze/bei Übergang von Kostenmieten; Vergleichsmiete; Kostenmiete/Übergang zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Kappungsgrenze); Mieterhöhungsverlangen/Kappungsgrenze

Die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG (30 % Kappungsgrenze) ist auch beim Übergang von der Kostenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhungserklärung vom 25. Februar 1983, soweit sie 30 % der bisherigen Kaltmiete übersteigt, deshalb nicht zu, weil die Vorschrift des § 2 I 1 Nr. 3 MHRG auch bei Mieterhöhungen anzuwenden ist, die einen Übergang von der Kostenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete darstellen (ebenso AGe Hannover und Freiburg, WM 1983/298; Heitgress; Merkl; Hemming; Derledder, WM 1983/44; 99; 183; 225; Köhler ZMR 1983/217; Scholz NJW 1983/1823; a.A. AG Neuss WM 1983/114 und NJW 1983/2327 = WM 1983/296 = GE 1983/919; Vogel/Welter NJW 1983/432; Blümmel GE 1983/144 und laut AG Neuss a.a.O. weitere Autoren).

Die Auslegung läßt keinen Schluß darauf zu, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen der vorliegenden Art von der sog. "Kappungsgrenze" hat ausnehmen wollen. Eine restriktive Interpretation des § 21 Nr. 3 MHRG dahingehend, daß derartige Mieterhöhungen nicht in den Geltungsbereich der Vorschrift fallen, erscheint nicht zulässig. Wie dem AG Neues NJW 1983/2327 und dem o. a. Schrifttum entnommen werden kann, ist den Gesetzesmaterialien kein Hinweis zu entnehmen, der auf ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers schließen läßt, derart, daß er außer den §§ 3-5 MHRG auch erstmalige Mieterhöhungen nach Aufhebung der Preisbindung aus dem Geltungsbereich des § 2 I 1 Nr. 3 MHRG hat herausnehmen wollen. Auch ist nicht ersichtlich, daß die Vorschrift einer den gesetzgeberischen Willen zu weit formulierten Fassung darstellt. Vielmehr kommt die vorliegende Problematik in den Gesetzesmaterialien nicht zum Ausdruck, was die Vermutung nahe legt, daß sie vom Gesetzgeber nicht gesehen worden ist. Das Fehlen einer ausdrücklichen Regelung des Problems durch den Gesetzgeber berechtigt nicht dazu, seinen gemutmaßten Willen als geltendes Recht zu unterstellen.

Der § 2 I 1 Nr. 3 MHRG muß auch nicht zum Zweck einer verfassungskonformen Auslegung dahingehend eingeschränkt werden, daß Mieterhöhungen der vorliegenden Art nicht an die Kappungsgrenze gebunden sind. Sowohl der Wortsinn als auch die Zielsetzung des Gesetzgebers, im Einzelfall den Mieter vor unzumutbaren Mieterhöhungen zu schützen, lassen ohne Verfassungsverstoß die Auslegung zu, daß die Kappungsgrenze auch dann gelten soll, wenn die Mieterhöhungen einen Übergang von der Kosten- zur nicht preisgebundenen Miete bedeutet. Denn zwar besteht ein durch Art. 14 I GG gewährleisteter Anspruch des Vermieters auf Erzielung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit korrespondiert jedoch die zum Schutz des Mieters bestehende Sozialbindung des Eigentums. Während die am 1. Januar 1983 in Kraft getretenen Änderungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe den Anspruch des Vermieters auf eine ortsübliche Vergleichsmiete insbesondere durch §§ 2 III 2 bzw. 2 I Nr. 2 besser gewährleisten sollen, weist § 2 I 1 Nr. 3 MHRG sozialstaatliche Prägung auf. Die Vorschrift soll, ohne den Vermieter grundsätzlich an der Erzielung der marktorientierten Miete zu hindern, den Mieter vor unzumutbaren starken und plötzlichen Preisanstiegen schützen und ihm eine Anpassungszeit an die ihm grundsätzlich zugemutete ortsübliche Miete zubilligen. Insoweit schafft § 2 I 1 Nr. 3 einen Ausgleich der beteiligten Interessen unter Berücksichtigung der sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für den Mieter und Wunsch des Vermieters an einer möglichst wirtschaftlichen Verwertung seines Wohnraums: