Kappungsgrenze

Kappungsgrenze; Ausgangsmiete; Mieterhöhung

Der "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird", bezeichnet in § 2 Absatz 1 Nummer 3 lit. b MHG den Mietzins, der drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen war.

I. Die Bekl. sind Mieter einer von der Kl. vermieteten, vor 1981 fertiggestellten und 140,13 m2 großen Wohnung. Der Mietzins betrug am 1. Januar 1992 monatlich 1.000 DM netto kalt (7,14 DM/m2), seit dem 1. Juni 1993 beträgt er 1.180 DM (8,42 DM/m2).

Mit Schreiben vom 24. Oktober 1994 verlangte die Kl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Netto Kaltmiete auf 1.300 DM (9,28 DM/m2) mit Wirkung ab 1. Januar 1995. Die Bekl. erteilten eine Teilzustimmung auf 1.200 DM (8,56 DM/m2). Die Parteien sind sich darüber einig, daß der geforderte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nicht übersteigt.

Mit der am 22. Februar 1995 beim Amtsgericht eingereichten und am 7. März 1995 zugestellten Klage verlangt die Kl. die Zustimmung zur Mieterhöhung um weitere 100 DM monatlich ab 1. Januar 1995. Sie hat die Auffassung vertreten, daß die Kappungsgrenze (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG) im vorliegenden Fall 30 % betrage, weil es auf den Mietzins ankomme, der drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung galt.

Die Bekl. haben die Auffassung vertreten, das Mieterhöhungsverlangen über den Betrag von 1.200 DM hinaus sei wegen Verstoßes gegen die nach ihrer Meinung anzuwendende 20 %ige Kappungsgrenze unbegründet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es ist davon ausgegangen, daß die Kappungsgrenze im vorliegenden Fall 20 % betrage, und hat zur Begründung ausgeführt, daß es für die Frage, ob sich die Kappungsgrenze auf 20 oder 30 % belaufe, darauf ankomme, ob der zuletzt gezahlte Mietzins 8 DM netto kalt pro m2 übersteige.

Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kl. möchte das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abändern und der Klage stattgeben. Seiner Ansicht nach kommt es für die Höhe der Kappungsgrenze auf den Mietzins drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhung an. Zur weiteren Begründung nimmt es auf seine frühere Entscheidung vom 3. Februar 1995 (WuM 1995, 271 = ZMR 1995, 161) Bezug. Weiter führt es aus, daß die Gegenansicht zu willkürlichen und verfassungsrechtlich bedenklichen Differenzierungen in vergleichbaren Fällen führe, in denen innerhalb der Drei-Jahres-Frist des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG eine Mieterhöhung nach § 2 MHG auf 8,00 bzw. 8,01 DM vorgenommen worden sei.

Das Landgericht sieht sich aber an einer Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 ZPO gehindert. Es hält die Rechtsfrage für erheblich: Falls mit der Formulierung "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird," in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geschuldete Mietzins ("aktueller Mietzins") gemeint sei, müsse die Klage aus den vom Amtsgericht genannten Gründen abgewiesen werden. Sei damit jedoch, entsprechend der Ansicht des Landgerichts, der Mietzins gemeint, welcher drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen war, könne die Kl. Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf 1.300 DM verlangen.

Die Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung. Sie werde nach der früheren Entscheidung der vorlegenden Kammer vom 3. Februar 1995 in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert. Es sei anzunehmen, daß sie sich künftig häufiger stellen werde.

Das Landgericht hat deshalb mit Beschluß vom 15. Dezember 1995 (abgedruckt in Hamburger Grundeigentum 1996, 22 ff.) dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist mit dem ‚Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird,' in § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG der zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung geschuldete (‚aktuelle') Mietzins gemeint, oder aber der Mietzins, welcher drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhungserklärung zu zahlen war?"

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO), ist erheblich. Wie das Landgericht nachvollziehbar dargelegt hat, hängt es von ihrer Beantwortung ab, ob der Klage stattzugeben oder ihre Abweisung zu bestätigen ist.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da zu erwarten ist, daß sie sich auch für künftige Entscheidungen wiederholt stellt und unterschiedlich beantwortet wird. Sie ist von einer anderen Kammer des Landgerichts im Sinne der vorlegenden Kammer entschieden worden (vgl. BVerfG WuM 1995, 576), vom Landgericht Freiburg dagegen im entgegengesetzten Sinne (ZMR 1995, 353; vgl. auch die von Börstinghaus WuM 1995, 243 Fußnote 11 zitierten Entscheidungen).

In der Literatur wird die Rechtsfrage im Sinne der vorlegenden Kammer beantwortet von Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 2 MHG Rdn. 18; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rdn. 576; die Gegenmeinung wird vertreten von Börstinghaus WuM 1995, 242, de Riese ZMR 1995, 342; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdn. 49 a.

Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen. Der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Celle vom 31. Oktober 1995 (2 UH 1/95) befaßt sich mit der Frage, ob für die Berechnung der Kappungsgrenze derjenige Mietzins maßgeblich ist, der drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet wurde, oder derjenige drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen die reduzierte Kappungsgrenze von 20 % anwendbar ist, wird letztlich offengelassen, da es für die Entscheidung des Sachverhalts nicht darauf ankam. Das Oberlandesgericht Celle hat dabei zwar zu erkennen gegeben, daß es die Meinung von Börstinghaus für überzeugend halte. Hierbei handelt es sich aber nicht um tragende Gründe der Entscheidung. Demgemäß ist die jetzige Vorlage auch nicht durch einen zwischenzeitlich ergangenen einschlägigen Rechtsentscheid unzulässig geworden.

III. Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Beschlußformel ersichtlich. Er hält die vom Landgericht vertretene Auslegung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG für zutreffend.

Maßgebend für die Auslegung einer Gesetzesbestimmung ist die Erfassung des in ihr zum Ausdruck kommenden objektivierten Willens des Gesetzgebers, so wie er sich aus dem Wortlaut und dem Sinnzusammenhang ergibt. Bei der Anwendung der diesem Zweck dienenden, sich gegenseitig ergänzenden Auslegungsmethoden werden die Auslegungsgrenzen grundsätzlich vom Wortlaut und dem danach möglichen Wortsinn abgesteckt (vgl. insbesondere BGHZ 46, 74, 76; 49, 221, 223).

1. Die Auslegung nach dem Wortlaut führt hier zu keinem sicheren Ergebnis. Als "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird," kommt neben dem im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgeblichen ("aktuellen") Mietzins auch derjenige in Betracht, der die Basis für die Berechnung der Kappungsgrenze bildet. Versuche, schon den Wortsinn eindeutig auf den "aktuellen" Mietzins festzulegen (Börstinghaus WuM 1995, 242, 243; de Riese ZMR 1995, 342), sind nicht überzeugend. Weder gibt es eine verbindliche einschlägige Begriffsbestimmung im Gesetz noch einen einheitlichen und eindeutigen Sprachgebrauch. Daß der unbefangene Leser mit der hier auszulegenden Wortverbindung eher den "aktuellen" Mietzins verstehen könnte, reicht insoweit nicht aus.

Insbesondere der Sinnzusammenhang läßt die Wortbedeutung fragwürdig werden. Die Berechnung der Kappungsgrenze basiert nämlich ebenfalls auf einem Mietzins, nicht auf einer abstrakten Rechengröße, und wird in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 (Eingangssatz) MHG dahin umschrieben, daß "der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren ...erhöht". Damit ist der Mietzins am Ausgangspunkt der vorgesehenen vergleichenden Betrachtung als solcher bezeichnet. Die Unhaltbarkeit der gegenteiligen Auffassung, wonach auch hier nur der verlangte Mietzins gemeint sei (Börstinghaus aaO. S. 243 f.), zeigt sich bei dem Versuch, das Begriffspaar "verlangter Mietzins" in Anlehnung an § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG auch in Nr. 3 dieser Vorschrift an die Stelle des Begriffs "Mietzins" zu setzen.

2. Ist die Auslegung nach Wortlaut und Sinnzusammenhang somit nicht eindeutig, ergeben sich aus den Gesetzesmaterialien deutlichere Anhaltspunkte für ein Verständnis des Gesetzgebers im Sinne der Beschlußformel.

Unergiebig sind allerdings die Ausführungen des Gesetzentwurfs zur Begründung des Grenzwerts, bei dessen Überschreitung die Kappungsgrenze von 20 % gelten soll. Soweit dabei auf das damals aktuelle allgemeine Mietpreisniveau im Bundesgebiet Bezug genommen und ausgeführt wurde, daß die über 8,00 DM liegenden Mieten bei zukünftigen Mieterhöhungen der herabgesetzten Kappungsgrenze unterliegen, fehlt jeglicher Anhaltspunkt dafür, daß auch die hier vorliegende besondere Fallkonstellation in Betracht gezogen wurde.

Aufschlußreicher sind dagegen zwei Passagen der Begründung des Gesetzentwurfs (Bundestags-Drucksache 12/3254, Seite 12, 13, abgedruckt auch bei Schilling, Neues Mietrecht, 1993, Seite 131):

"Durch die Ergänzung des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 MHG sollen Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem ab einer bestimmten Höhe des Mietzinses, dessen Erhöhung verlangt wird (Ausgangsmiete), statt um 30 nur noch um 20 Prozent innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren verlangt werden dürfen."

"Unterhalb der Grenze von 8,00 DM soll es für Wohnraum, auch wenn er vor dem 1. Januar 1981 fertiggestellt worden ist, bei der Kappungsgrenze von 30 Prozent innerhalb von drei Jahren verbleiben. Dies wird in dem neu in § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 eingefügten Satz 3, erster Halbsatz klargestellt. Als Folge davon könnte jedoch die Erhöhung einer - knapp unter der Grenze liegenden - Ausgangsmiete um 30 Prozent zu einem höheren Mietzins führen als eine - auf 20 Prozent begrenzte - Erhöhung einer knapp über dieser Grenze liegenden Ausgangsmiete. Halbsatz 2 bestimmt daher, daß eine Erhöhung um 30 Prozent in keinem Fall zu einer Mieterhöhung auf mehr als 20 Prozent über der festgelegten Grenze, also auf mehr als 9,60 DM, führen darf."

Daraus ergibt sich,

- daß der "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird," als "Ausgangsmiete" bezeichnet wird und

- daß es bei der "Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren" um die "Erhöhung einer ... Ausgangsmiete" um 30 Prozent bzw. 20 Prozent geht.

Da die um 30 oder 20 Prozent zu erhöhende Ausgangsmiete nichts anderes als die Basis für die Berechnung der Kappungsgrenze sein kann und da die Ausgangsmiete ausdrücklich mit dem "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird," gleichgesetzt wird, ist auch eine Gleichsetzung dieses Mietzinses mit jener Berechnungsbasis gegeben. Bezeichnend für die Wortwahl des Gesetzes ist auch, daß die Kappungsgrenze - gleichsam aus einer Sicht ex ante - so beschrieben wird,

- daß "Mieterhöhungen" ... nur um 30 bzw. 20 Prozent innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren "verlangt" werden dürfen.

Der vom Gesetzgeber zugrunde gelegte Wortsinn, insbesondere der Begriff der "Ausgangsmiete", wird auch durch die Begründung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1992 belegt, mit dem die Kappungsgrenze ursprünglich eingeführt worden war. Wörtlich heißt es dort (Bundestags Drucksache 9/2079 Seite 16):

"Nummer 3 soll verhindern, daß die Mietsteigerung in Einzelfällen ein zu starkes Ausmaß annimmt. Daher wird die Mietsteigerung im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens begrenzt, und zwar derart, daß die Miete in jeweils drei Jahren nicht um mehr als 30 v. H. über der Ausgangsmiete liegen darf."

Schon hier wird also der Begriff der Ausgangsmiete im Sinne der Basis für die Berechnung der Kappungsgrenze benutzt.

Nicht nur vor diesem Hintergrund müssen Versuche, aus der mietrechtlichen Literatur und Rechtsprechung den wenig spezifischen Begriff der Ausgangsmiete allgemein im Sinne des "aktuellen" Mietzinses festzulegen, erfolglos bleiben. Dabei zeigt sich erwartungsgemäß, daß dieser Begriff auch in anderen Zusammenhängen benutzt wird, in denen von einem bestimmten Ausgangspunkt aus eine vergleichende Betrachtung der Miethöhe anzustellen ist (vgl. die Beispiele bei Börstinghaus aaO. Seite 244). Beispiele einer Verwendung im Zusammenhang mit der Kappungsgrenze, die sich nicht auf die hier vorliegende besondere Konstellation und Problematik beziehen, sind hier ebenfalls belanglos. Eindeutig ist allerdings die einschlägige Formulierung von Schultz (in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdn. 354):

"Zu beachten ist, daß sich die Ausgangsmiete in allen Fällen nach dem niedrigsten Mietzins richtet, der in den vergangenen drei Jahren einmal gegolten hat. In der Regel ist dies jedoch, sofern der Mietzins innerhalb der Drei Jahres-Frist nicht ermäßigt wurde, der Mietzins, der am Anfang der Drei-Jahres-Frist zu zahlen war."

3. Entscheidend für die Beantwortung der vorgelegten Auslegungsfrage sind letztlich aber Sinn und Zweck des Gesetzes. Auch in diesem Zusammenhang kommt der Entstehungsgeschichte maßgebliche Bedeutung zu (vgl. nur BGHZ 46, 79 f.).

Schon das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß die Begründung des Gesetzentwurfs keinerlei Hinweise enthält, daß außer der bedingten Senkung der Kappungsgrenze auch ein neuer zeitlicher Bezugspunkt in die Berechnung der Kappungsgrenze eingeführt werden sollte. Es fehlt jeder erkennbare innere Zusammenhang zwischen dem Mietzins zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens und dem Grundgedanken der Kappungsgrenze. Damit sollte der Mietanstieg im Rahmen des Vergleichsmietensystems derart begrenzt werden, "daß die Miete im Einzelfall in jeweils drei Jahren nicht um mehr als 30 v. H. über der Ausgangsmiete liegen darf" (Bundestags-Drucksache 9/2079, Seite 16). Mit der Neuregelung sollte lediglich "im oberen Bereich der Mietpreisskala der Anstieg der Mieten (ge-)hemmt" werden durch "Senkung der 30 Prozent-Kappungsgrenze für die Fälle ..., in denen die Ausgangsmiete bereits eine bestimmte Höhe erreicht hat" (Bundestags-Drucksache 12/3254, Seite 8).

Dabei hat der Gesetzgeber darauf geachtet, daß die jeweilige Drei-Jahres-Berechnung im Übergangsbereich der unterschiedlichen Kappungsgrenzen zu abgestuften Ergebnissen führt. Insbesondere kann die höhere Kappungsgrenze bei einer knapp unterhalb des Grenzwertes liegenden Ausgangsmiete aufgrund ausdrücklicher Sonderregelung nicht zu einer höheren Miete führen, als sie bei einer knapp über dem Grenzwert liegenden Ausgangsmiete infolge der gesenkten Kappungsgrenze möglich ist (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b letzter Halbsatz MHG). Sachlich nicht zu rechtfertigende Zufallsergebnisse sollten vermieden werden.

Derartige Zufallsergebnisse wären jedoch unvermeidlich, wenn als "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird," gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b MHG allein der "aktuelle" Mietzins maßgeblich wäre. Das zeigt auch der vorliegende Fall. Wäre die ab 1. Januar 1992 vereinbarte Miete von 7,14 DM/m2 zwischenzeitlich überhaupt nicht oder nur bis auf 8,00 DM/m2 erhöht worden, könnte die Kl. auch nach jener Ansicht die Kappungsgrenze von 30 % ausschöpfen und die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 9,28 DM/m2 verlangen. Schon bei einer zwischenzeitlichen Erhöhung auf 8,01 DM/m2 griffe jedoch die Kappungsgrenze von 20 %, das Zustimmungsbegehren zu einer Mieterhöhung auf mehr als 8,56 DM/m2 wäre also unbegründet. Eine Angleichung der Ergebnisse nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 lit. b letzter Halbsatz MHG ist nach dieser Ansicht nicht möglich.

Daß derart unverhältnismäßige Folgen bei nur geringfügig differierenden Sachverhalten dem Sinn des Gesetzes widersprechen, kann aber sowohl der erwähnten Vorschrift als auch der dazu gegebenen Begründung (vgl. oben III. 2.) entnommen werden, die dem auch bei der Schaffung dispositiven Rechts grundsätzlich geltenden verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsprinzip (vgl. dazu Canaris AcP 184, 201, 214; Medicus AcP 192, 35, 47) offensichtlich Rechnung tragen sollen. Dem Sinn des Gesetzes kann nur entsprochen werden, wenn der "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird," übereinstimmt mit dem der Berechnung der Kappungsgrenze zugrunde zu legenden Mietzins.

Zum gleichen Ergebnis führt die grundsätzliche Vermutung, daß das Gesetz eine zweckmäßige, vernünftige und gerechte Regelung treffen will. Der ratio legis entspricht deshalb im Zweifel die Auslegungsalternative, die auch in ihren praktischen Konsequenzen am zweckmäßigsten und gerechtesten ist (RGZ 74, 69, 72; Münchener Kommentar/Säcker, BGB, 3. Aufl., Einleitung vor § 1 Rdn. 87; Palandt/Putzo, Einleitung vor § 1 Rdn. 38).

4. Der Senat hat in der Beschlußformel den Regelfall eines schon mindestens drei Jahre alten Mietvertrages mit gleichgebliebenem oder gestiegenem Mietzins zugrunde gelegt. Besteht ein Mietvertrag noch keine drei Jahre oder sind zwischenzeitlich Mietzinsermäßigungen eingetreten, so ist der niedrigste Mietzins innerhalb dieser Frist als Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze maßgebend (vgl. Schultz aaO.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 MHG Rdn. 19 b; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 80 i).

Nach § 2 MHG darf die Miete nicht um mehr als 30 % innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren steigen; gerechnet wird vom Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung rückwärts. Streitig war seit einiger Zeit, ob das auch für die Fälle gilt, in denen die verringerte Kappungsgrenze von 20 % anzuwenden ist, weil die Miete netto/kalt schon mehr als 8 DM/m2 beträgt. Nach dieser Auffassung, die sich auch auf den Wortlaut stützt ("Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird"), wäre der aktuelle Mietzins als Ausgangsmiete zu nehmen. Wenn er schon mehr als 8 DM/m2 ohne Betriebskosten beträgt, wäre eine Mieterhöhung nur um 20 % möglich.

Durch Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 19. März 1996 ist jedoch geklärt, daß die Ausgangsmiete auch in diesen Fällen die vor drei Jahren geltende Miete ist. Wenn also vor drei Jahren die Miete ohne Betriebskosten 7 DM/m2 betrug, inzwischen aber auf 8,50 DM/m2 angestiegen ist, gilt gleichwohl die Kappungsgrenze von 30 %.