Kappungsgrenze

Ist in einem Mietvertrag außer dem während der vertraglichen Mietpreisbindung geschuldeten Mietzins ein höherer Mietbetrag angegeben, der nach Ab-lauf der Mietpreisbindung geschuldet sein soll, ist letzterer wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 MHRG nicht wirksam vereinbart. Für die Berechnung der Kap-pungsgrenze gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG ist deshalb von dem vor Wegfall der Preisbindung geschuldeten Mietzins auszugehen.

(Rechtsentscheid abgelehnt)

I. Der Kl. errichtete 1967 30 Wohnungen. Hierzu gewährte ihm die Deutsche Bundespost ein zinsverbilligtes Darlehen, wofür sie sich ein Wohnungsbesetzungsrecht mit der Verpflichtung einräumen ließ, die Wohnungen bis zur Tilgung des Darle-hens, mindestens jedoch 20 Jahre ab Fertigstellung, nur an Postbedienstete zu ver-mieten.

Den Bekl. Ziff. 1 vermietete der Kl. ab 1.12.1967 eine Wohnung im Erdgeschoß und ab 1.2.1976 zusätzlich eine Wohnung im Dachgeschoß. In den unter Verwendung von Vordrucken des Verlags H., Ausgabe 1965, abgeschlossenen schriftlichen Miet-verträgen steht:

§ 1 (2) Die Wohnung unterliegt - nicht - den Bestimmungen des I/II Wohnungsbaugesetzes. Sie ist / öffentlich gefördert / steuerbegünstigt / freifinanziert / mit Mitteln der Deutschen Bundespost errichtet und zweckbestimmt für Personen, die der Darlehensgeber benennt.

§ 3 (1) Die unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Miete beträgt bei Vertragsbeginn monatlich 363,97 DM (EG) bzw. 176,74 DM (DG).

(2) Diese Miete ermäßigt sich auf Grund der Zinssenkung für Postdarlehen während der Dauer der Vergünstigung um 189,29 DM (EG) bzw. 65,19 DM (DG) auf 174,68 DM (EG) bzw. 111,55 DM (DG).

In Ziff. 2 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es: Zahlen die Mieter gem. § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine ermäßigte Miete und fällt die Vergünstigung ganz oder teilweise weg, so haben die Mieter die entsprechend hö-here Miete zu zahlen.

Die Bekl. zahlten seit 1.8.1984 446,85 DM (EG) bzw. 191,73 DM (DG). Nach Darle-henstilgung und Wegfall des Wohnungsbesetzungsrechts verlangt der Kl. von den Bekl. Ziff. 1 gem. § 2 MHRG Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 732,43 DM (EG) bzw. 229,74 DM (DG) ab 1.1.1988, wobei er von 8 DM/qm ausgeht. Die Bekl. Ziff. 1 zahlen ab 1.1.1988 580,91 DM (EG) und 249,25 DM (DG), also 30 % mehr als die zuvor bezahlte Miete und verweigern die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung unter Berufung auf die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG:

Den Bekl. Ziff. 2 vermietete der Kl. eine Wohnung ab 1.7.1985. In dem unter Verwen-dung eines Vordrucks des H-Verlags, Ausgabe 1977, geschlossenen schriftlichen Mietvertrag steht:

§ 1 (2) Die Wohnung ist öffentlich gefördert / steuerbegünstigt / freifinanziert / mit Mitteln der Deutschen Bundespost errichtet. Die Wohnung ist preisgebunden.

§ 3 (1) Die Miete beträgt monatlich bei Vertragsbeginn 628,06 DM.

(2) Der Vermieter ermäßigt die in Abs. 1 genannte Miete für die Dauer der Zinssenkung für Postdarlehen um monatlich 159,36 DM auf 468,70 DM.

Nach Darlehenstilgung und Wegfall des Wohnungsbesetzungsrechts verlangt der Kl. von den Bekl. Ziff. 2 gem. § 2 MHRG Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monat-lich 695,18 DM ab 1.1.1988, wobei er von 8 DM/qm ausgeht. Die Bekl. Ziff. 2 zahlen ab 1.1.1988 eine monatliche Miete von 628,06 DM, also den im Mietvertrag als nicht ermäßigt angegebenen Betrag = 34 % mehr als die seit Mietbeginn bezahlten 468,70 DM.

Der Kl. ist der Ansicht, für die Berechnung der Kappungsgrenze sei von der im Miet-vertrag angegebenen nicht ermäßigten Miete auszugehen, die sich bei den Bekl. Ziff. 1 bei den jeweiligen Mieterhöhungen jeweils um den anfänglichen Ermäßigungsbetrag von 189,29 DM (EG) bzw. 65,19 DM (DG) erhöht habe. Zumindest aber könne er die nicht ermäßigte Miete verlangen.

Das Amtsgericht hat die Klagen abgewiesen. Das Landgericht beabsichtigt in Anleh-nung an seine Entscheidung in WM 85, 27 § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG mindestens entsprechend auf diejenigen Fälle anzuwenden, in denen vom Mieter bisher ein Ent-gelt unter der eigentlichen Vertragsmiete bezahlt werde, denn der Schutzzweck der Kappungsgrenze, den Mieter vor plötzlichen und unangemessenen Mietsteigerungen zu bewahren, gelte auch hier, weil in beiden Ausgangsfällen nach dem Vertrag völlig offen sei, wann die Zinssubvention des Arbeitgebers wegfalle und sich die Miete damit automatisch um denjenigen Betrag erhöhen solle, den die Subvention bislang ausmache. Für die Berechnung der Kappungsgrenze will das Landgericht in beiden Fällen von der effektiv bezahlten Miete ausgehen. Es meint, der Schutzzweck des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG entfalle nicht deswegen, weil dem Mieter von Anfang an bekannt sei, wie hoch die eigentliche Vertragsmiete sei und er diese im Falle des Wegfalls der Subvention zu zahlen sich verpflichtet habe.

Das Landgericht hat dem Oberlandesgericht folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Gebietet es der Schutzzweck des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG (sogenannte Kap-pungsgrenze), in denjenigen Fällen, in denen nach dem Inhalt des Mietvertrages vom Mieter nur eine ermäßigte Miete bezahlt wird - etwa, weil sein Arbeitgeber dem Ver-mieter ein Darlehen gewährt hat -, daß die Kappungsgrenze auch dann, wenn die Ver-tragsmiete nach Wegfall der Zinssubvention ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, auf der Grundlage der bisher vom Mieter tatsächlich bezahlten ermäßigten Miete ermittelt wird, oder kann in diesem Falle von der Vertragsmiete für die Ermittlung der Kappungsgrenze ausgegangen werden?

2. Kann für den Fall, daß für die Kappungsgrenze von der ermäßigten Miete ausge-gangen werden müßte, die Miete wenigstens über die Kappungsgrenze hinaus bis zur Vertragsmiete erhöht werden?

II. 1. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, da die Voraussetzungen des Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 657) nicht vorliegen.

Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Vorlage ist, daß die Vorlagefrage für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich ist, da sie nur dann durch Rechtsentscheid klärungsbedüftig ist.

Die Frage, ob nach Wegfall einer vertraglichen Mietpreisbindung für die Berechnung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG von der zuletzt geschuldeten und bezahlten Miete auszugehen ist oder von einer im Mietvertrag angegebenen hö-heren sogenannten "Vertragsmiete", die nach Wegfall der Mietpreisbindung geschuldet sein soll, kann sich nur stellen, wenn die sogenannte "Vertragsmiete" wirksam vereinbart ist. Der Senat verneint jedoch eine wirksame Vereinbarung der vom Kl. so-genannten "Vertragsmiete". Aus dem Vorlagebeschluß ergibt sich nicht, daß das Landgericht die Wirksamkeit der in den Mietverträgen angegebenen "Vertragsmiete" geprüft hat und diese bejahen will. An eine solche Rechtsauffassung des vorlegenden Gerichts wäre das Oberlandesgericht auch nicht gebunden.

2. Die Vereinbarung der sogenannten "Vertragsmiete", die neben der während der Mietpreisbindung zu zahlenden Miete in den Mietverträgen angegeben ist, ist sowohl für den Zeitpunkt des Mietbeginns als auch für den Zeitpunkt des Wegfalls der Miet-preisbindung unwirksam. Für den Zeitpunkt des Mietbeginns ergibt sich die Unwirksamkeit daraus, daß die Mieter mit Rücksicht auf das von ihrem Arbeitgeber gewährte Darlehen lediglich den als "ermäßigt" bezeichneten Mietbetrag schulden sollten. Da es sich bei dem Darlehensvertrag zwischen dem Kl. und der Deutschen Bundespost, in dem die Mietpreisbindung enthalten ist, um einen Vertrag zugunsten Dritter han-delt, der den Mieter unmittelbar begünstigt und berechtigt (Sternel, MietR, 3. Aufl., Anm. III, 883), ist der Kl. auch seinen Mietern gegenüber an die Mietpreisbindung ge-bunden (ob es sich entgegen der Behauptung des Kl. nicht doch um Wohnungsfürsor-gemittel handelte und deshalb die vertragliche Preisbindung durch die gesetzliche Preisbindung des § 87 a 2. WohnungsbauG überlagert wurde, kann dahinstehen; vgl. dazu OLG Karlsruhe, WM 84, 7; OLG Hamm, WM 86, 169). Der Kl. war daher nicht berechtigt, von seinen Mietern die sogenannte "Vertragsmiete" zu verlangen. Diese gibt für die Zeit während der Mietpreisbindung lediglich an, welcher Mietbetrag ge-rechtfertigt gewesen wäre, wenn der Kl. kein Wohnungsbaudarlehen in Anspruch ge-nommen hätte.

Die Mieter schulden die sogenannte "Vertragsmiete" aber auch nicht seit Wegfall der Preisbindung am 31.12.1987 (wenn die "Vertragsmiete" geschuldet wäre, wäre eine Mieterhöhung im übrigen gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHRG im ersten Jahr unzu-lässig).

Die Unwirksamkeit der Vereinbarung, daß nach Wegfall der Preisbindung die "Ver-tragsmiete" geschuldet sein soll, ergibt sich aus § 10 Abs. 1 MHRG. Nach dieser Vor-schrift sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 - 9 MHRG abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der Mieter während des Be-stehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zu-gestimmt hat. Diese Unwirksamkeitsvoraussetzungen liegen hier vor, denn nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung dann, wenn der Vermieter objektiv eine gün-stigere Rechtsstellung erhält als sie ihm in formeller oder materieller Hinsicht durch das Miethöheregelungsgesetz eingeräumt wird (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., § 10 MHRG, Rdz. 2, 4; Schmidt/Futterer, WohnraumschutzG, 6. Aufl., Anm. C 481). Dies wäre bei Wirksamkeit der Vereinbarung der sogenannten "Vertragsmiete" der Fall, weil der Kl. dann eine höhere als die zuvor bezahlte, auf Grund einer Wirt-schaftlichkeitsberechnung ermittelte Kostenmiete verlangen könnte, ohne das Verfahren des Miethöheregelungsgesetzes einhalten zu müssen.

Eine nach § 10 Abs. 2 MHRG zulässige Staffelmiete liegt schon deshalb nicht vor, weil kein fester Zeitpunkt vereinbart ist, von dem ab die "Vertragsmiete" geschuldet sein soll.

Daß eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter nach Beendigung der Miet-preisbindung einen bestimmten höheren Mietzins schulden soll, gem. § 10 Abs. 1 MHRG unwirksam ist, wird z.B. auch vertreten von Schmidt/Futterer, aaO, Anm. C 536; Sternel, aaO, Anm. III, 496, 520.

Da die sogenannte "Vertragsmiete" nicht wirksam vereinbart wurde, kann diese nicht etwa deshalb für die Berechnung der Kappungsgrenze zugrundegelegt werden, weil ihr Betrag dem Mieter von Anfang an bekannt war. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHRG geht von der zuletzt geschuldeten Miete aus, nicht aber von einem wegen Verstoßes ge-gen § 10 Abs. 1 MHRG unwirksam vereinbarten Mietbetrag.

Etwas anderes ergibt sich nicht aus den Ausführungen des Kl., die Mietvertragsparteien könnten ohne Verstoß gegen § 10 Abs. 1 MHRG vereinbaren, daß statt der Ver-tragsmiete vorübergehend eine niedrigere Miete, die "ermäßigte" Miete, bezahlt wer-den soll. Eine Mietermäßigung, wie sie von einem Vermieter z.B. aus verwandtschaftlichen oder sozialen Gründen vorübergehend gewährt wird, liegt im vorliegenden Fal-le nicht vor. Vielmehr waren sich die Parteien bei Begründung des Mietverhältnisses darüber einig, daß der Kl. mit Rücksicht auf das zinsverbilligte Darlehen der Deut-schen Bundespost gar nicht berechtigt gewesen wäre, von den Mietern eine höhere als die sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebende und von ihnen auch be-zahlte Miete zu verlangen. Ein vorübergehender Mietverzicht, wie in den Beispielsfäl-len des Kl., lag also gegenüber den Bekl. während der vertraglichen Mietpreisbindung nicht vor.

Abgesehen davon, daß die sogenannte "Vertragsmiete" nicht wirksam vereinbart wurde, stellt sich die zweite Vorlagefrage auch aus tatsächlichen Gründen nicht. Die Bekl. haben sich nämlich verpflichtet, ab Wegfall der Preisbindung eine Miete zu zah-len, die sich mit der in den Mietverträgen angegebenen "Vertragsmiete" deckt (so die Bekl. Ziff. 2), bzw. diese übersteigt (so die Bekl. Ziff. 1).