Kappungsgrenze

Kappungsgrenze; Bruttomiete, Teilinklusivmiete

Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete.

Der Kl. begehrt von dem Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses. Am 1. Dezember 1998 vereinbarten die Parteien eine Miete von 800 DM monatlich inklusive aller Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten, für die monatlich 100 DM zusätzlich zu leisten sind und über die gesondert abgerechnet wird. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2001 verlangte der Kl. die Zustimmung des Bekl. zu einer Erhöhung der Inklusivmiete auf 960 DM nebst 100 DM Heizkostenvorauszahlung zum 1. März 2002.

Der Kl. beruft sich darauf, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die vom Bekl. gemietete Wohnung nach dem Mietspiegel ohne Betriebskostenanteil 625,60 DM betrage und nach der Nebenkostenabrechnung 2000 für die Wohnung des Bekl. ein Nebenkostenanteil von 463,54 DM monatlich entstanden sei. Die ortsübliche Miete müsse daher mit 1.089,14 DM angesetzt werden. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 % verlange er daher nur 960 DM monatlich. Im Jahre 1998 sei bei der Vereinbarung der Inklusivmiete in Höhe von 800 DM von einem Betriebskostenanteil von 383,33 DM ausgegangen worden, so daß eine Nettomiete von 416,67 DM in dem Betrag von 800 DM kalkuliert gewesen sei. Der Bekl. meint demgegenüber, nur auf die Nettomiete könne ein Betrag von 20 % aufgeschlagen werden, nicht aber auf die Inklusivmiete von 800 DM. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision blieb erfolglos.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kl. habe gegen den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von ihm innegehaltene Wohnung in der D.straße in H. von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend ab dem 1. März 2002. Das Mieterhöhungsverlangen sei nicht nur zulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen den Parteien - wie vorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart sei. Da der Mietspiegel für H. vom 2. April 2001 als Vergleichswert von der Nettomiete ausgehe, sei die zwischen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich zwischen der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete zu ermöglichen, in eine Nettomiete und einen Teilbetriebskostenanteil aufzuspalten. Aufgrund der Vereinbarung der Parteien bei der letzten Mieterhöhung 1998 betrage der Betriebskostenanteil der Teilinklusivmiete 383,33 DM. Die Nettomiete sei daher mit 416,67 DM anzusetzen. Eine vergleichbare Wohnung wie die hier vorliegende koste laut Mietspiegel für H. 625,60 DM. Damit sei die Ausgangsmiete in Höhe von 416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, so daß eine Mieterhöhung zulässig sei. Bei der Erhöhung der Miete sei gemäß § 558 Abs. 3 BGB darauf zu achten, daß die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werde. Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze von 20 % sei die Teilinklusivmiete. Der Mieter habe durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten Mietzinsstruktur beim Abschluß des Mietvertrages in Kauf genommen bzw. sich damit einverstanden erklärt, daß die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mit ihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zugrunde zu legen sei. Bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete seien die Betriebskosten Bestandteil der Miete geworden, so daß eine Differenzierung in Nettomiete und Nebenkostenpauschale nicht gewollt sei. Im Hinblick darauf könne der Vermieter auch nicht darauf verwiesen werden, daß er bei vereinbarter Teilinklusivmiete die Möglichkeit habe, die Betriebskosten gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Die Vorschrift sei auf diese Fälle nicht anwendbar. Ausgangswert für die Berechnung der Kappungsgrenze sei demnach die Teilinklusivmiete in Höhe von 800 DM.

II. Die Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen. [...] Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB - im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden früheren § 2 MHG - aufgrund der Teilinklusivmiete von 800 DM berechnet hat (vgl. OLG Stuttgart NJW 1983, 2329; OLG Hamburg WuM 1984, 24; OLG Hamm WuM 1984, 121; OLG Koblenz NJW 1985, 333; OLG Hamm NJW-RR 1993, 398).

1. Für die Auffassung, daß bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der "Miete" geregelt wird. Ein Anhaltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber den Begriff "Miete" in § 558 BGB nur als Nettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grundmietzins und einen Betriebskostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (vgl. Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.; Referentenentwurf, NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellungnahme des Bundesrates, NZM 2001, 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bundesregierung, NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung des § 558 BGB bekannt, daß in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der Gesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, daß der Begriff "Miete" in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen ist.

2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kl. habe aufgrund § 4 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien die Nebenkosten separat erhöhen können; entgegen der Auffassung des Landgerichts sei § 560 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar, so daß das Hauptargument für eine Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB aus der Inklusivmiete, der Vermieter könne eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach § 560 BGB jetzt nicht mehr geltend machen, damit entfalle.

Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (vgl. OLG Hamm, a. a. O.). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme für das Land Berlin - während der Geltungsdauer des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1998, 298 m. w. Hinw.). Soweit sich die Revision auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag der Parteien beruft, läßt sie außer acht, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92 -, NJW 1993, 1061 unter II 2). Zu Recht ist das Landgericht deshalb der Auffassung, ein Vermieter könne bei vereinbarter Teilinklusivmiete - wie im vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeit des § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, da diese Vorschrift auf diese Fälle nicht anwendbar sei. Nach § 560 BGB können nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. Die Erhöhungsmöglichkeit besteht aber nicht bei Teilinklusivverträgen (so ausdrücklich die Gesetzesbegründung zu § 560 BGB; vgl. NZM 2000, 443 und NZM 2000, 815). Das Landgericht hat deshalb zu Recht bei der Berechnung der Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800 DM zugrunde gelegt.

Die Kappungsgrenze von 20 % bei der allgemeinen Mieterhöhung ist in Abhängigkeit von der vereinbarten Mietstruktur zu berechnen. Ist eine Bruttomiete (Inklusivmiete) vereinbart, ist diese maßgeblich.

Im Mietvertrag war eine Bruttokaltmiete vereinbart, in einem Mieterhöhungsverlangen berief sich der Vermieter auf den Mietspiegel, der Nettomieten auswies. Der Mieter meinte, jedenfalls müsse die Kappungsgrenze von der (fiktiven) Nettomiete berechnet werden, da der Betriebskostenanteil vom Vermieter gesondert erhöht werden könne.

Der Bundesgerichtshof meinte jedoch zu Recht, die Kappungsgrenze sei schon nach dem Gesetzeswortlaut von der "Miete" zu berechnen. Wenn eine Bruttomiete vereinbart sei, müsse diese eben als maßgebliche Ausgangsmiete zugrunde gelegt werden. Ein Anhaltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber den Begriff "Miete" in § 558 BGB nur als Nettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grundmietzins und einen Betriebskostenanteil aufgeteilt werden müsse, bestehe nicht. Dem Gesetzgeber sei bei der Fassung des § 558 BGB bekannt gewesen, daß in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur sei. Wenn er gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden habe, sei daraus zu entnehmen, daß der Mietbegriff in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Vorauszahlungen zu verstehen sei.

Der Vortrag des Mieters in der Revision, der Vermieter habe aufgrund einer mietvertraglichen Formularklausel die Betriebskosten separat erhöhen können, so daß das Hauptargument für eine Berechnung der Kappungsgrenze aus der Inklusivmiete entfalle (weil der Vermieter eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach § 560 BGB nicht geltend machen könne), bleibe ohne Erfolg, denn grundsätzlich sei bei einer vereinbarten Inklusivmiete die Möglichkeit, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, ausgeschlossen. Ein formularmäßiger Erhöhungsvorbehalt sei nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (vgl. dazu auch BGH GE 2004, 214). Der Vermieter könne daher bei vereinbarter Teilinklusivmiete nicht auf die Möglichkeit des § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Das wäre nur bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag möglich.

Hinsichtlich der Mieterhöhungsmöglichkeiten für gestiegene Betriebskosten bei einer Bruttomiete kann auf die Anmerkung GE 2004, 214 verwiesen werden. Der Ausflug des BGH zum Problem der Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten könnte zu Mißverständnissen Anlaß geben, denn es gibt vor allem in Berlin zahlreiche Fäl-le, in denen aufgrund einer wirksamen mietvertraglichen Vereinbarung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten möglich ist. Da der BGH mit seinen entsprechenden Ausführungen jedoch nur auf den Revisionsvortrag des Mieters eingehen wollte, ist davon auszugehen, daß der BGH in jedem Fall an-nimmt, daß die Kappungsgrenze von der Miete in der jeweils vereinbarten Mietstruktur zu berechnen ist, was der ganz herrschenden Meinung entspricht.