Kappungsgrenze

Kappungsgrenze; Mieterhöhung; Zustimmungsverlangen; Instandhaltungs- und Verwaltungskosten; Preisbindungsmiete; Neubau

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 MHG sind Mieterhöhungen aus der Zeit der Preisbindung mitzuzählen.

Bei der Berechnung der nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG zulässigen Obergrenze einer Mieterhöhung sind auch die noch in die Zeit der öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindung fallenden Mieterhöhungen zu berücksichtigen. Ausgenommen sind lediglich gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG bei der Berechnung der sog. Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigende Mieterhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG. Um solche handelt es sich indessen nicht. Die anders lautende Ansicht (z. B. LG München, WM 89, 634) ist bereits mit dem Wortlaut des Gesetzes nicht zu vereinbaren.

Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob auch Mieterhöhungen, die den in §§ 3 bis 5 MHG vorgesehenen Mieterhöhungen entsprechen, bei der Berechnung der Kappungsgrenze auszunehmen sind. Denn um den §§ 3 bis 5 MHG vergleichbare Mieterhöhungen handelt es sich bei den von der Kl. zum 1. September 1992 vorgenommenen Mieterhöhungen, nämlich der Umlegung der Mehrbeträge der veränderten Instandhaltungs- und Verwaltungskosten (§§ 26, 28 II. BV), nicht. Sind derartige Erhöhungen während der letzten drei Jahre erfolgt, sind sie bei der Berechnung der Kappungsgrenze gem. § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG zu berücksichtigen, hier also von der von der Kl. ermittelten 30 %igen Mieterhöhung um 43,71 DM in der vollen Höhe von 17,26 DM abzuziehen. Die Bekl. ist daher nur zur Zustimmung in der aus dem Tenor sich ergebenden Höhe zu verurteilen.

Nach § 2 MHG darf die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren nicht um mehr als 20 bzw. 30 % steigen. Nur Mieterhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG werden dabei nicht mitgezählt.

Handelt es sich um ehemals preisgebundenen Neubau, sind jedenfalls Mieterhöhungen wegen gestiegener Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zu berücksichtigen, wie das Amtsgericht Schöneberg in seinem Urteil vom 6. Dezember 1994 ausgeführt hat.