Kappungsgrenze

Kappungsgrenze; Ausgangsmiete; Stichtagsmiete; Mieterhöhung für früher preisgebundenen Berliner Altbau; Auskunftsanspruch

"Bisheriger Mietzins" im Sinne des § 3 GVW ist der zuletzt vereinbarte oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobene Mietzins, nicht der zuletzt preisrechtlich zulässige.

Gemäß § 3 I GVW darf bei Neuabschluß von Mietver-trägen über vormals gem. AMVOB preisgebundene Altbauwohnungen der bisherige Mietzins um nicht mehr als 10 v.H. überschritten werden.

Als "bisheriger Mietzins" im Sinne dieser Vorschrift ist der zuletzt vereinbarte oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobene Mietzins anzusehen und nicht der zuletzt preisrechtlich zulässige (im Er-gebnis ebenso LG Berlin 64 S 205/89, Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW Rn. 2, Emmerich/Sonnenschein § 6 GVW Rn. 8).

Dies ergibt ich aus den Gesetzesmaterialien und der Natur des § 3 I GVW als einer eng auszulegenden Ausnahmevorschrift.

1. Nach dem Ausschußbericht zum Entwurf des GVW (BT DrS 11/490 S. 15) soll § 3 I GVW nicht als Preisvorschrift wirken und grundsätzlich keine Höchstbeträge des Mietzinses regeln, vielmehr soll die Vorschrift dem Sy-stem der Kappungsgrenzenregelung in § 2 I S. 1 Nr. 3 MHG entsprechen, bei welchem es auch nur um Mieterhöhungen gegenüber der zuletzt ver-einbarten Miete geht. Dem würde eine Mietanlehnung an den zuletzt preis-rechtlich zulässigen Mietzins widersprechen.

2. Ferner soll es sich um eine Art Stichtagsmiete (Ausschußbericht a.a.O.) handeln. Bei einer solchen aber war nach der bisherigen Gesetzessystematik stets die letzte vereinbarte Miete entscheidend (vgl. Graul/Becker, § 5 AMVOB Rn. 2, § 1 III. 1. BMG), wenn nicht ausnahmsweise eine ge-setzliche Sonderregelung über die Herabsetzung der Stichtagsmiete auf das preisrechtlich zulässige Niveau bestand - so in § 2 I 1. BMG (vgl. Kinne, GE 87, 843 [849]).

3. Ein solches Regel-Ausnahme-Verhältnis erscheint auch zwingend, da es sich bei § 3 I GVW um einen schwerwiegenden Eingriff in die Privatauto-nomie handelt.

Im Gegensatz zu §§ 2 I, 5 I GVW, die Begrenzungen für bestehende Miet verhältnisse enthalten, betrifft § 3 I GVW neu abzuschließende Mietverträge, so daß deren Auslegung für die anstehende Frage nichts hergibt (eben-so LG Berlin a.a.O.). Das MHG selbst, an welches das GVW ja heranfüh-ren will, enthält weder Beschränkungen der Vertragsfreiheit bei Neuab-schlüssen von Verträgen noch für einverständliche spätere Abänderungen (§ 10 I MHG).

Sollte also mit § 3 GVW eine so viel weitergehende Beschränkung der Preisautonomie gewollt sein, müßte diese sich zumindest aus dem Geset-zeszweck (Heranführung der Berliner Altbauwohnungen an das soziale Mietrecht des MHG) zwingend ergeben. Das Gegenteil ist aber der Fall.

Denn es ging laut Ausschußbericht nur darum, ein sprunghaftes Ansteigen des Vergleichsmietenniveaus zu vermeiden; dies läßt sich aber durch An-knüpfung an den bisher vereinbarten Mietzins i.V.m. der Regelung des § 3 II GVW erreichen, während ein Anknüpfen an den preisrechtlich zulässi-gen Mietzins - eine größere Zahl nicht gesetzestreuer Vermieter unterstellt - sogar zu einer zeitweisen Senkung des Vergleichsmietenniveaus führen würde.

Also gibt es keinen Anlaß, die Bedeutung des gewählten "bisheriger Miet-zins" auf den preisrechtlich zulässigen Mietzins zu reduzieren.

In dem oben zitierten Ausschußbericht heißt es zu § 3 GVW wörtlich: "... als bisheriger Mietzins kann sinnvollerweise nur der zuletzt zwischen den Parteien des bisherigen Mietverhältnisses vereinbarte Mietzins oder durch eine zulässige einseitige Mieterhöhung entstandene Mietzins verstanden werden ... Zweckmäßiger und systemgerechter erschien vielmehr eine Art Stichtagsmiete, nämlich der am Ende des bisherigen Mietverhältnisses maßgebende Mietzins. Dieser muß mit dem zuletzt gezahlten nicht identisch sein. Denn der tatsächlich gezahlte kann aus den verschiedenen Gründen unter dem vereinbarten ... Mietzins liegen, z.B. durch eine be gründete oder unbegründete Mietminderung, Zahlungsschwierigkeiten oder durch Zurückbehaltung oder Aufrechnung durch den Mieter". Der aus den Gesetzesmateralien zu ersehende Ausdruck "Stichtagsmiete" ist so eindeutig, daß auch nach Ansicht des erkennenden Gerichts aus dem Willen des Gesetzgebers heraus deutlich zu erkennen ist, daß in § 3 GVW nicht der bisher preisrechtlich zulässige Mietzins gemeint ist, sondern der tatsächlich vereinbarte und nach der Vereinbarung entrichtete Mietzins mit Ausnahme des geminderten Mietzinses. Ein Rechtsschutzbedürfnis und ein Anspruch auf Glaubhaftmachung der über die gesetzlichen Verpflichtungen hinaus erteilten Auskunft, steht daher den Kl. nicht zu, so daß die insoweit erhobene Klage durch Teilurteil abzuweisen war.

(Mitgeteilt von ERSO-Wohnbauten GMBH)

Anmerkung: Vgl. auch die Entscheidung der ZK 64 S. 707; a.A. ZK 63, GE 90, 495.