Kappungsgrenze

Kappungsgrenze; Kappungsbetrag; Betriebskostenumlage; wohnungsbezogen; Betriebskostenabrechnung

Der Kappungsbetrag nach § 4 Abs. 3 BetrKostUV ist wohnungsbezogen zu ermitteln.

Die Kl. begehrt von den Bekl. Zahlung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag hinsichtlich eines Grundstückes. Mit Schreiben v. 29.10.1996 erstellte die Kl. die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.1995 bis 31.12.1995. Darin wurde als Maßstab für die Verteilung der Betriebskosten die Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit zugrunde gelegt.

Die Kl. ist der Auffassung, daß hinsichtlich der einzuhaltenden Kappungsgrenze nach § 4 Abs. 3 BetrKostUV auf die Abrechnungseinheit abzustellen sei.

Die Bekl. halten die Betriebskostenabrechnung für falsch, da die Kl. die Kappungsgrenze der Betriebskostenumlageverordnung im vorliegenden Fall nicht eingehalten habe.

1. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung v. 29.10.1996 nicht zu. Der geltend gemachte Abrechnungssaldo wird erst bei ordnungsgemäßer Abrechnung fällig. Die Betriebskostenabrechnung ist materiell unrichtig und somit nicht fällig (AG Halberstadt in WM 1995, 489).

2. Aus der von der Kl. vorgelegten Anlage K 2 ergibt sich, daß die streitgegenständliche Wohnung mit 61 qm an die Bekl. vermietet ist. Unter Berücksichtigung der auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung einzuhaltenden Kappungsgrenze überschreiten die in der Betriebskostenabrechnung den Bekl. in Rechnung gestellten 2.789,15 DM diese Kappungsgrenze.

3. In rechtlicher Hinsicht folgt dabei das Gericht der Auffassung, daß der Kappungsbetrag nach § 4 Abs. 3 BetrKostUV wohnungsbezogen zu ermitteln ist (Sternel in Mietrecht aktuell, 3. Aufl. A 324; Wüstefeld in WM 1994, 57; Bub/Treier, 2. Aufl. III A Rn. 52). Dabei ist vom Schutzzweck der Norm auszugehen, nach dem der einzelne Mieter vor überhöhten Kosten geschätzt werden soll. Die Kappungsgrenze ist deshalb nur im individuellen Mietverhältnis anzusetzen (Wüstefeld a. a. O.). Die von der Kl. vertretene Auffassung überzeugt das Gericht daher nicht.

Zwar ist davon auszugehen, daß die Kappungsgrenze des § 4 Abs. 3 BetrKostUV seit dem 11.6.1995 aufgehoben ist. Jedoch war die Kl. verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 die Zeiträume bis 11.6.1995 und danach zu splitten (Sternel, Mietrecht aktuell, A Rn. 477). Dies ist in der Betriebskostenabrechnung v. 29.10.1996 unstreitig nicht erfolgt. Mithin ist der Abrechnungssaldo nicht fällig, da der Mieter nicht verpflichtet ist, die fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren und den geschuldeten Saldo selbst herauszurechnen.