Kapitalkostenerhöhung

Kapitalkostenerhöhung; Tilgungsleistungen

Hat der Vermieter zur Finanzierung ein tilgungsfreies Darlehen aufgenommen, das mit einer Lebensversicherung gekoppelt ist, sind die Beiträge an die Lebensversicherung im Rahmen des § 5 MHG als fiktive Tilgungsleistungen des Darlehens zu berücksichtigen.

Die Berufung der Bekl. ist begründet, denn der Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhungsbeträge von jeweils 383,55 DM für die Monate August bis November 1992. Die auf § 5 MHG gestützte Mieterhöhungserklärung vom 7. Juli 1992 ist unwirksam. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 5 MHG seinem Wortlaut nach vor, denn der Kl. verlangt gestiegene Kapitalkosten, die darauf beruhen, daß sich die Zinsen für das von ihm aufgenommene dinglich gesicherte Darlehn für den Erwerb der Wohnung ab Oktober 1991 auf 10 % erhöht haben. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift unter Berücksichtigung von dessen Entstehungsgeschichte kann der Kl. aber in diesem Fall nicht die gesamten Mehrkosten aufgrund der Zinserhöhung auf den Mieter abwälzen, da hierbei unberücksichtigt bliebe, daß der Kl. zwar keine Tilgungsleistungen auf das Darlehen erbringt, wohl aber regelmäßige Beiträge auf die Lebensversicherungen einzahlt, die an den Darlehensgeber gemäß dem Darlehensvertrag abgetreten worden sind.

Hinsichtlich der Auslegung von § 5 MHG besteht Einigkeit, daß der Vermieter nicht die Zinserhöhung als solche an den Mieter weitergeben kann, sondern daß nur die effektive Kapitalkostenerhöhung abgewälzt werden kann, d. h. es muß der im Zeitpunkt der Mieterhöhung noch offenstehende Darlehensbetrag, auf den (nur) noch Zinsen gezahlt werden, berücksichtigt werden (OLG Hamburg, WM 1984, 191; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 5 MHG, Rn. 5). Es muß demnach die Belastung des Vermieters bei Mietvertragsbeginn unter Berücksichtigung der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Darlehensvaluta der Belastung des Vermieters zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung gegenübergestellt werden, wobei hinsichtlich des letzteren Betrages die Zinsbelastung aufgrund der zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Darlehensvaluta maßgebend ist. Dies folgt daraus, daß die Vorschrift bei ihrer Einfügung in das MHG in einer Hochzinsphase dazu dienen sollte, bei Bau-beginn etc. nicht kalkulierbare, unvermeidbare Kostensteigerungen in angemessenem Umfang auf die Mieter abwälzen zu können, um so die Wirt-schaftlichkeit des Hausbesitzes zu sichern (OLG Hamburg, a. a. O., OLG Karlsruhe, WM 1982, 69). Die Vorschrift ist deshalb als systemwidrige, auf Gesichtspunkte der Kostendeckung abstellende Norm eng auszulegen, so daß auch der im öffentlich geförderten Wohnungsbau geltende "Erstarrungsgrundsatz" hier nicht gilt (OLG Hamburg, a. a. O., m. w. N.). Diese Auslegungsgrundsätze führen in diesem Fall dazu, daß der Kl. sich so stellen lassen muß, als würde er mit seinen Lebensversicherungsbeiträgen den Darlehensbetrag tilgen (so im Ergebnis auch AG Offenbach, WM 1990, 521). Das von dem Kl. gewählte Finanzierungsmodell ist gleichsam als Gesamtpaket zu beurteilen, da den Mieter ansonsten eine vom Zweck des Gesetzes nicht mehr gedeckte, unangemessene Mehrbelastung tref-fen würde. Der Vermieter kann daher nur den Betrag als Mieterhöhung gel-tend machen, der als Zinserhöhung auf den fiktiven Valutabetrag zur Zeit der Mieterhöhung im Vergleich zur Zinsbelastung bei Mietvertragsbeginn - ebenfalls unter Berücksichtigung des damaligen fiktiven Valutabetrages - entfällt. Hinsichtlich der darüber hinausgehenden Mehrbelastung handelt es sich nicht um Kosten, die für den Kl. bei Erwerb der Wohnung nicht kal-kulierbar und unvermeidbar waren, denn er wußte, daß etwaige Zinserhöhungen von dem gesamten Darlehensbetrag berechnet werden würden und hätte dies dadurch verhindern können, daß er Tilgungsleistungen direkt auf das Darlehen vereinbarte. Wenn er dennoch eine andere Art der Finanzierung wählte, so ist dies sein Risiko.

Die Mieterhöhungserklärung ist auch deshalb unwirksam, weil es sich - jedenfalls teilweise - um Mehrkosten handelt, die der Kl. zu vertreten hat. Hierunter fallen alle Umstände, die in den Risikobereich des Vermieters fallen und nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen. Überflüssige und vermeidbare Mehrkosten kann der Vermieter danach nicht umlegen (Beuermann, a. a. O., Rn. 15). Insofern hätte der beweisbelastete Kl. darlegen müssen, daß die streitigen Mehrkosten auch bei Vereinbarung eines anderen Finanzierungsmodells entstanden wären.

Die von dem Kl. angeführte Rechtsprechung zum Annuitätsdarlehen (OLG Frankfurt, WM 1983, 83; LG Stuttgart, DWW 12/91) steht dem nicht entge-gen. Unabhängig davon, ob man dieser Rechtsprechung folgen kann, handelt es sich insofern jedenfalls um einen Sonderfall der Darlehensrückzahlung, deren Beurteilung nicht auf andere Fälle übertragbar ist. Dies folgt schon daraus, daß die dortige Gleichbehandlung von Zinsen und Tilgungsleistungen grundsätzlich in Literatur und Rechtsprechung abgelehnt wird, d. h., daß Tilgungsleistungen nicht zu den Kapitalkosten gehören. Im übrigen beruht die genannte Rechtsprechung wohl im wesentlichen auf Praktikabilitätserwägungen, die für den hiesigen Fall keine Bedeutung haben.

Nach § 5 MHG kann der Vermieter Steigerungen der Kapitalkosten aus einem dinglich gesicherten Darlehen, das zur Finanzierung des Grundstücks verwandt wurde, an den Mieter weitergeben. Dafür reicht allerdings nicht jede Zinserhöhung, sondern die seit Beginn des Mietverhältnisses eingetretene Tilgung der Darlehensvaluta muß berücksichtigt werden. Einfaches Beispiel: Darlehen zu Beginn des Mietverhältnisses 10.000 DM zu 8 %; Kapitalkosten also 800 DM, Zinssteigerung nach einigen Jahren auf 15 %; Darlehensvaluta jedoch nur noch 5.000 DM, so daß die Kapitalkosten 750 DM betragen. Eine Mieterhöhung nach § 5 MHG scheidet aus.

Mit einem interessanten Sonderfall aus diesem Problemkreis hatte sich das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 8. Juni 1993 zu beschäftigen. Der Vermieter hatte ein tilgungsfreies Darlehen aufgenommen, gekoppelt mit einem Lebensversicherungsvertrag, auf den regelmäßige Beiträge zu leisten waren. Diese Beiträge waren an den Darlehensgeber abgetreten worden, so daß im Ergebnis wirtschaftlich der Darlehensgeber Tilgungsleistungen erhielt.

Das Landgericht Berlin meinte, eine solche Finanzierungsmethode liege allein im Einflußbereich des Vermieters und es dürfe nicht zu Lasten des Mieters gehen, wenn die Darlehensvaluta unverändert blieben. Die Beiträge an die Lebensversicherung seien als fiktive Tilgungsleistungen des Darlehens zu behandeln. Der Vermieter könne vermeidbare Mehrkosten nicht auf den Mieter umlegen; er trage die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptung, die Mehrkosten seien auch bei einer anderen Finanzierungsmethode entstanden.

Die allseits ungeliebte Vorschrift des § 5 MHG eröffnet dem Vermieter nur einen steinigen Weg zur Abwälzung von Kapitalkostenerhöhungen; meist führt der Weg nicht zum Ziel.