Kapitalbeschaffungskosten für Modernisierungsmaßnahmen

Kapitalbeschaffungskosten, die bei der Finanzierung von Wertverbesserungsmaßnahmen angefallen sind, sind nicht nach § 3 Abs. 1 MHG umlagefähig.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung des Kl. Dieser ließ im Jahre 1977 eine zentrale Heizungsanlage sowie eine Warmwasser-Steigeleitung installieren. Diesen Baumaßnahmen hatten die Bekl. bereits im November 1976 zugestimmt, Nachdem der Kl. im Laufe des Jahres 1977 ferner eine elektrische Türschließanlage sowie neue Fenster mit Isolierverglasung einbauen ließ, verlangte er im Dezember 1977 von den Bekl. einen anteiligen Umlagebetrag in Höhe von DM 182.72 monatlich. Die Bekl. zahlten die Erhöhungsbeträge nur zum Teil sowie unter Vorbehalt. Mit der Klage vor dem Amtsgericht hat der Kl. die Feststellung der Berechtigung seiner Mieterhöhung sowie die Zahlung eines angeblichen Mietzinsrückstandes verlangt. Die Bekl halten das Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht für wirksam. Im übrigen streiten die Parteien insbesondere darüber, ob der Kl. berechtigt ist, die Kosten für die Warmwasser-Steigeleitung in Höhe von DM 8629.47, die bei der Finanzierung der Baukosten angefallenen Grundbuch- und Notarkosten sowie einen an den Verwalter gezahlten Betrag von DM 9000 umzulegen. mit dem Kreditvermittlungs- und Baubetreuungskosten abgegolten worden sein sollen. Mit Urteil vom 9. April 1980 hat das Amtsgericht u. a. das Mieterhöhungsverlangen des Kl. für wirksam erachtet, jedoch die Kosten für die Kapitalbeschaffung einschl. der Notar- und Grundbuchkosten als nicht umlagefähig gemäß § 3 MHG angesehen mit der Begründung. dem Vermieter werde zum Ausgleich derartiger Finanzierungskosten durch § 3 MHG die pauschale Umlagequote gewährt. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Landgericht hat den Rechtsstreit dem Hanseatischen Oberlandesgericht zwecks Einholung eines Rechtsentscheids hinsichtlich der Frage nach der Umlagefähigkeit von Kapitalbeschaffungskosten im Rahmen von § 3 MHG. die im Zusammenhang mit der Durchführung von Wertverbesserungsmaßnahmen im Sinne dieser Vorschrift stehen, vorgelegt.

A) . . . B) In der Sache selbst beantwortet der Senat die vom Landgericht zur Vorlage gebrachte Rechtsfrage wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten. 1. Durch die Normierung in § 3 MHG sollte für den Vermieter ein Anreiz für die Verbesserung sowie die Modernisierung älterer Wohnungen geschaffen werden (Schmidt-Futterer, "Kündigungsschutz für Wohnraum und Beschränkung der Mieterhöhung als Dauerrecht", MDR 1975, S. 89 ff., 92). Dazu diente die in § 3 MHG vorgesehene Möglichkeit, die dem Vermieter für eine Verbesserung beziehungsweise Modernisierung der Mietsache entstandenen Aufwendungen "in angemessenem Umfang auf die Mieter umzulegen (so die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung hinsichtlich des § 3 MHG in der Bundestagsdrucksache 7/2011, abgedruckt bei Bormann-Schade-Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, unter B 53, sowie der Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages, Bundestagsdrucksache 7/2638, abgedruckt a.a.O., B 54). Für letzteres geben die §§ 3 bis 5 MHG eine eigenständige Regelung, welche lediglich in § 4 Abs. 2 daselbst in bezug auf die dort bezeichneten Betriebskosten ausdrücklich auf die Zweite Berechnungsverordnung (Il. BVO) verweist, und zwar ausschließlich auf § 27 Il. BVO. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Zweck der ll. BVO aus durchaus anderen Sachverhalten abzuleiten ist, als sie dem MHG zugrundeliegen (zu ersterem Roquette, Mieten- und Berechnungsverordnungen, §§1 - 1 d ll. BVO Randnrn. 1 ff.). Danach handelte es sich bei der Regelung der ll. BVO unter anderem darum, Grundsätze für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit bei der Vermietung öffentlich geförderten Wohnraums zu geben (Roquette, a.a.O., §§1-1 d ll. BVO Randnr. 4, sowie die grundsätzlichen Ausführungen daselbst über Bedeutung und notwendigen Inhalt einer Wirtschaftlichkeitsberechnung insoweit, Vorbemerkung vor § 2 II. BVO Randnrn. 1-13). Daß unter solchen Voraussetzungen die II. BVO - welche, wie ausgeführt, unter anderem gerade auch einen öffentlich geförderten, also mit durch die öffentliche Hand zur Verfügung gestellten Fremdmitteln errichteten Wohnraum betraf - sich mit der Frage der diesbezüglichen Finanzierungskosten eingehend auseinanderzusetzen hatte, bedarf näherer Erläuterung nicht. Nach § 5 Abs. 4 Nr. 4 Il, BVO sind unter anderem die Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel als Baunebenkosten anzusehen; mit dieser Regelung korrespondiert die Normierung etwa in § 8 Abs. 7 Il. BVO. Auch enthält die ll. BVO ins einzelne gehende Vorschriften betreffend den Ansatz von Zwischenfinanzierungskosten (§ 8 Abs. 8) und von als Baunebenkosten anzusehenden (§ 5 Abs. 4 Nr. 2 ll. BVO) Verwaltungsleistungen des Bauherrn bei der Vorbereitung sowie Durchführung seines Vorhabens (§8 Abs. 1, 3-5 Il. BVO). Hiernach ist bezüglich der vorbezeichneten Baunebenkosten zumindest teilweise eine pauschalierte Berücksichtigung zulässig (hierzu Roquette, Mieten- und Berechnungsverordnungen, § 8 Il. BVO Randnr. 4), während der Ansatz der Kosten für die Beschaffung von Finanzierungsmitteln nach § 8 Abs. 7 Il. BVO den dort vorgesehenen Beschränkungen unterliegt. Dazu mag ergänzend noch bemerkt werden, daß auch die Kosten einer Zwischenfinanzierung nur nach Maßgabe des § 8 Abs. 2 Il. BVO angesetzt werden dürfen welcher wesentliche Beschränkungen insoweit beziehungsweise die Verweisung auf allgemeine wirtschaftliche Gegebenheiten mit sich bringt (zu allem Roquette, a.a.O., § 8 Il. BVO

hränkungen unterliegt. Dazu mag ergänzend noch bemerkt werden, daß auch die Kosten einer Zwischenfinanzierung nur nach Maßgabe des § 8 Abs. 2 Il. BVO angesetzt werden dürfen welcher wesentliche Beschränkungen insoweit beziehungsweise die Verweisung auf allgemeine wirtschaftliche Gegebenheiten mit sich bringt (zu allem Roquette, a.a.O., § 8 Il. BVO Randnr. 6). Il. Weder der Wortlaut der §§3-5 MHG noch die oben bezeichneten Materialien des Gesetzes ergeben Anhaltspunkte darauf daß das MHG in weitergehendem Umfang als aus § 4 daselbst ersichtlich auf die vorstehend gekennzeichnete, durchaus auch ihrerseits eigenständige und auf andere Voraussetzungen Bedacht nehmende Regelung in der ll. BVO abstellen wollte. Demgemäß folgt der Senat den Darlegungen bei Sternel (Mietrecht 2. Auflage. Ill 249), wonach sich der Umfang der nach dem MHG ansatzfähigen Kosten nicht ohne weiteres durch einen Rückgriff auf die §§ 5-10 ll BVO bestimmen läßt zumal die ll BVO - wie Sternel (a.a O ) zutreffend hervorhebt - zu wesentlichen Teilen kalkulatorische Ansätze vorsieht, während im Rahmen des MHG - schon zur Vermeidung mieterhöhender Doppelungseffekte (hierzu - wenn auch in etwas anderem Zusammenhang - Derleder, lnflatorische Impulse des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe?, WuM 1976, S. 197 ff., 223) - nur "die tatsächlich entstandenen und nicht schon durch die Kapitalverzinsung von 11 %igen ausgeglichenen Kosten umlagefähig sein sollen (im Ergebnis so auch Schmidt -Futterer, "Kündigungsschutz für Wohnraum und Beschränkung der Mieterhöhung als Dauerrecht", MDR 1975, S. 89 ff., 93: Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 3 MHG Randnrn 42-43, in Verbindung mit der Vorbemerkung vor §1 MHG Randnr 61) In diesem Zusammenhang verweist der Senat auch auf die Darlegungen bei Schmidt-Futterer Blank, a.a.O. (C 190), wonach die Begriffsbestimmungen für Bau und Baunebenkosten in der ll. BVO bei der Anwendung der §§ 3 ff. MHG unanwendbar sind. weil sie eben der Berechnung einer Kostenmiete dienen und (daselbst C 191), daß eine Mieterhöhung nach § 3 MHG nur zulässig ist. .,wenn und soweit dem Vermieter für relevante bauliche Änderungen tatsächlich Kosten entstanden sind". Daß die Einbettung der Kapitalbeschaffungskosten in die pauschalierte Mietzinserhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG nicht zu für den Vermieter wirtschaftlich unangemessenen Ergebnissen führt, hat im übrigen bereits Derleder "Vertragsfreiheit, Ertragsgewährleistung und ihre Absicherung für die Wohnraummiete", NJW 1975, S. 1677 ff., 1680) - wenn auch noch unter Ansatz einer 14 %igen Mietzinserhöhung - überzeugend mit der Begründung ausgeführt, daß "die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung oder die allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse zwar nach § 3 I 1 MHRG Voraussetzung einer auf die bauliche Verbesserung gestützten Mieterhöhung ist, die Mieterhöhung sich aber mit dem Sinken des Gebrauchswerts nicht langsam verringern soll ...". Gerade der letzterwähnte Gesichtspunkt wird nach der Auffassung des Senats bei Fischer-Dieskau Pergande-Schwender (a.a.O., § 3 MHG auf S. 15) im Hinblick auf die Abschreibungsmöglichkeiten gemäß § 2511. BVO - welche lediglich ein rechnerisches Kostenelement darstellen (Roquette, a.a.O., § 25 Il. BVO Randnr. 2) - zu stark in den Hintergrund gerückt. Nach allem ist Derleder zu folgen, wenn er (a.a.O., S. 223) sinngemäß ausführt, daß es (bezüglich einer Ertragsgewährleistung im vorerörterten Sinne) in den Risikobereich des Vermieters falle und fallen könne, ob der Vermieter die

chnerisches Kostenelement darstellen (Roquette, a.a.O., § 25 Il. BVO Randnr. 2) - zu stark in den Hintergrund gerückt. Nach allem ist Derleder zu folgen, wenn er (a.a.O., S. 223) sinngemäß ausführt, daß es (bezüglich einer Ertragsgewährleistung im vorerörterten Sinne) in den Risikobereich des Vermieters falle und fallen könne, ob der Vermieter die Modernisierung "günstig oder ungünstig finanziert hat". Damit ist - wie der Senat ergänzend bemerkt - im wesentlichen auch die Gefahr gebannt, daß Maßnahmen im Sinne des § 3 MHG für den Mieter - je nach den vom Vermieter etwa ausgehandelten Fremdfinanzierungskosten - zu unterschiedlicher Mietzinserhöhung führen könnten, wenn der Verbesserungseffekt der vom Vermieter getroffenen Maßnahmen im Sinne des § 3 MHG gleich liegt. Ill. Soweit in der Literatur die Ansicht vertreten wird, bezüglich des Begriffs der Bauneben- und in diesem Zusammenhang desjenigen der Kapitalbeschaffungskosten sei auf die Vorschriften in den §§ 2 bis 5 Il. BVO zurückzugreifen, wird dies verhältnismäßig pauschal begründet (Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, a.a.O., § 3 MHG S. 1). Entsprechendes gilt, wo - wie bei Barthelmess (a.a.O" § 3 MHG Randnr. 8) - ohne weiteres auf die diesbezüglichen Begriffsbestimmungen der ll. BVO zurückgegriffen wird. Die vorbezeichneten Darlegungen tragen den vom Senat unter ll. erörterten Gesichtspunkten jedenfalls nicht im einzelnen Rechnung und vermögen ihn daher letztlich nicht zu überzeugen.