Kamin

Kamin; Zentralheizung; Gemeinschaftseigentum; Teileigentum; Heizungsanlage; Instandhaltung; Sondereigentum

1. Ein vom Erdgeschoß durch die oberen Stockwerke führender Kamin ist Gemeinschaftseigentum, auch wenn er nur für das Teileigentum im Erdgeschoß genutzt wird.

2. Eine zentrale Heizungsanlage, die der Versorgung einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungs- und Teileigentumsanlage dient, ist gemeinschaftliches Eigentum. Grundsätzlich steht jedem Wohnungseigentümer ein Anteil an der erzeugten Wärme zu.

1. Die Ast. und der Ag. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer aus drei Gebäuden bestehenden Anlage, die Ast. zu 3 ist zugleich die Verwalterin. Der Ag. ist seit 19.2.1996 Eigentümer des Teileigentums Nr. 1., das in der Teilungserklärung vom 12.12.1988 beschrieben wird als Miteigentumsanteil zu 27, 13/100, verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumen im Erdgeschoß des Hauptgebäudes, bestehend aus Gastwirtschaft und Nebenräumen, sowie den drei Kellerräumen. Seit 1991 hatte der Ag. die Teileigentumsräume gepachtet.

Die Ast. haben vor dem AG Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen den Ag. erhoben, die für das vorliegende Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Interesse sind. Der Ag. hat folgende Gegenanträge gestellt:

"I. Die Ast. sind verpflichtet, den Kamin des Kachelofens in der Gaststätte des Ag. zu reparieren.

II. Die Ast. sind verpflichtet, die Zentralheizung in der Gaststätte des Ag. funktionsfähig zu machen und eine Beheizung der Gaststättenräumlichkeiten in der Zeit vom 15.9. bis 15.5. jeden Jahres zu gewährleisten."

Das AG hat mit Beschluß vom 9.12.1996 - soweit hier von Interesse - die Ast. verpflichtet, den zu dem Kachelofen der Gaststätte des Ag. gehörenden Kamin in betriebsbereiten Zustand zu versetzen, sobald der Ag. für seinen Anteil an den Instandsetzungskosten Sicherheit in Höhe von 10.000 DM leistet, ferner, die Zentralheizungsanlage für die Gaststättenräume des Ag. in Betrieb zu setzen und im Heizzeitraum vom 15.9. bis 15.5. in Betrieb zu halten, sobald der Ag. für seinen Anteil an den Reparatur- und Brennkosten Sicherheit in Höhe von 15.000 DM leistet. Der Ag. hat sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er sich u. a. gegen die ihm auferlegten Sicherheitsleistungen gewendet hat. Das LG hat das Verfahren über die Gegenanträge abgetrennt und die Begutachtung durch Sachverständigen angeordnet. Mit Beschluß vom 10.2.1998 hat das LG die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und die für die Reparatur des zum Kachelofen gehörenden Kamins vom Ag. zu leistende Sicherheit auf 3478,75 DM herabgesetzt sowie die Verpflichtung zur Sicherheitsleistung für die Inbetriebnahme der Zentralheizung aufgehoben. Hiergegen haben die Ast. sofortige weitere Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, die Entscheidung des AG wiederherzustellen und den Ag. wieder zur Leistung von Sicherheiten in Höhe von 10.000 DM und 15.000 DM zu verpflichten. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

2. a) Den Feststellungen des LG zufolge wird ein Raum der Gaststätte des Ag. durch einen Kachelofen beheizt, der an einen reparaturbedürftigen Kamin angeschlossen ist. Der vom Erdgeschoß durch die oberen Stockwerke führende Kamin ist gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum, auch wenn er jedenfalls derzeit nur für das Teileigentum des Ag. genutzt wird (vgl. Staudinger/Ropp, BGB, 12. Aufl., § 5 WEG Rdn. 25; Bärmann/Pick, WEG, 7. Aufl., Rdn. 34; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., Rdn. 19; Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Aufl., Rdn. 16; jeweils zu § 5 WEG). Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 21 Abs. 4 WEG). Dementsprechend sind die Ast. verpflichtet, an der vom Ag. verlangten Sanierung des Kamins mitzuwirken. Sie können sich nicht darauf berufen, daß sie einen Ausbau ihrer Sondereigentumsräume im Dachgeschoß planen und im Zug dieser Ausbauarbeiten sämtliche Kamine abgetragen und neu aufgebaut werden sollen. Der dem Anschluß des Kachelofens dienende Kamin kann dem Sachverständigengutachten zufolge mit verhältnismäßig geringem Aufwand saniert werden. Es entspräche daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Ag., dessen Gaststube durch den Kachelofen beheizt wird, auf spätere Baumaßnahmen zu verweisen, zumal über deren Durchführung zwischen den Beteiligten Streit besteht.

Die Kosten der Kaminsanierung sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG von den Wohnungs- und Teileigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, weil eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung nicht vereinbart ist.(...)

b) Der Ag. hat ferner Anspruch darauf, daß die anderen Räume seines Teileigentums, die an die Zentralheizung der Wohnanlage angeschlossen sind, von dort aus während der Heizperiode mit Wärme versorgt werden. Die Heizungsanlage dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungs- und Teileigentümer und ist daher gemäß § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum (vgl. BGH, NJW 1991, 2909). Das LG hat gestützt auf das Gutachten des Sachverständigen K. festgestellt, daß der zum Hauptgebäude, in dem sich das Teileigentum des Ag. befindet, führende Heizungstrakt betriebsbereit ist und jederzeit in Gang gesetzt werden kann, ohne daß dies Kosten verursachen würde. Soweit die Rechtsbeschwerde vorbringt, es fehle eine für die Wärmeversorgung erforderliche Pumpe, ergibt sich aus dem Gutachten, daß für das Gebäude, in dem das Teileigentum des Ag. liegt, eine eigene Heizungsumwälzpumpe vorhanden ist, die sich in der Heizzentrale befindet und bei der Ortsbesichtigung des Sachverständigen lediglich abgeschaltet war.

Der Heizkessel ist dem Sachverständigen zufolge zwar nach dem heutigen Stand der Technik überaltert, aber voll funktionsfähig. Er kann alle angeschlossenen Räume ausreichend mit Wärme versorgen und darf aufgrund der meßtechnischen Überprüfung gemäß §§ 14, 15 der Ersten Verordnung zur Durchführung des BImSchG grundsätzlich bis zum 30.10.2001 betrieben werden. Die von der Rechtsbeschwerde behauptete Gefährlichkeit und mangelnde Belastbarkeit der Anlage hindert im übrigen die Ast. ersichtlich nicht daran, sie zur Beheizung ihrer eigenen Sondereigentumsräume zu nutzen. Solange die Anlage betrieben wird, steht auch dem Antragsgegner ein Anteil an der erzeugten Wärme zu. Dem Vorbringen der Ast., daß der Einbau einer Gasheizung geplant sei, hat das LG daher zu Recht keine Bedeutung beigemessen.

Eine Sicherheitsleistung des Ag. für etwaige Reparaturkosten der Heizungsanlage kommt daher nicht in Betracht, weil sie nicht reparaturbedürftig ist. Über die Frage des Einbaus neuer Meßgeräte haben die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschluß zu fassen. Für seinen Anteil an den Brennstoffkosten hat der Ag. im Rahmen des Wirtschaftsplans Vorschüsse zu leisten (§ 28 Abs. 2 WEG).