Kaltwasserzähler bei Leasing nicht wohnwerterhöhend

Ein Kaltwasserzähler in der Wohnung ist nicht wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, wenn der Vermieter den Zähler geleast hat.

Soweit die Kl. darüber hinaus hinsichtlich der Merkmalgruppe 1 Bad/WC einen Zuschlag von 20 % für das Vorhandensein eines "wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers" geltend macht, ist das Gericht dem Vortrag der Kl. nicht gefolgt. Lediglich diese Frage war zwischen den Parteien zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch streitig. Zwar ist unstreitig, daß ein "wohnungsbezogener Kaltwasserzähler" vorhanden ist. Die Kosten für diese "Maßnahme zur Wassereinsparung" werden jedoch über die Betriebskostenabrechnung in vollem Umfang von den Bekl. getragen und nicht von der Kl., so daß sie den Bekl. auch nicht als wohnwert-erhöhend angerechnet werden dürfen. Indem die Leasingraten zulässigerweise im Rahmen der Betriebskosten auf die Bekl. umgelegt werden, handelt es sich nicht um einen Ausstattungsgegenstand, der i. S. des Berliner Mietspiegels "von Vermieter gestellt" wird. Denn der Vermieter ist zwar Vertragspartner der Leasinggesellschaft. Er least die Geräte jedoch auf Kosten der Mieter, so daß es nicht gerechtfertigt ist, den Mieter ein weiteres Mal mit den Kosten des Kaltwasserzählers zu belasten, indem sie als wohnwerterhöhendes Merkmal zur Erhöhung der Nettokaltmiete führen.

Zwar wäre der Einbau von Kaltwasserzählern ebenso wie etwa der einer Isolierverglasung oder von Schallschutzfenstern eine Maßnahme, an deren Kosten der Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme beteiligt werden könnte. Dennoch würde dieses Ausstattungsmerkmal den Wohnwert erhöhen. In diesem Fall würde jedoch der Mieter für die Ausstattung nicht in doppelter Weise in Anspruch genommen, weil sich die Kosten der Modernisierung ebenso wie die Mieterhöhung aufgrund der Spanneneinordnung des Mietspiegels auf die Nettokaltmiete auswirken, so daß eine bereits erfolgte Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB auf eine etwaige Anhebung der Miete im Rahmen einer Mieterhöhung aufgrund des § 558 BGB fortwirkt. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der betreffende Ausstattungsgegenstand vom Vermieter nicht angeschafft wird, sondern gemietet oder geleast. In diesem Fall muß der Mieter so behandelt werden, als hätte er den Ausstattungsgegenstand selbst angeschafft. Denn andernfalls würde er zum einen im Rahmen der Betriebskosten in Anspruch genommen, und darüber hinaus würde dieser Ausstattungsgegenstand, für dessen Finanzierung er vollumfänglich herangezogen wird, auf die Höhe seiner Nettokaltmiete angerechnet. Dies würde zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.

Insoweit kommt es nicht darauf an, ob - wie die Kl. vorträgt - die Kosten für einen im Eigentum des Vermieters stehenden Kaltwasserzähler im Ergebnis höher wären. Hier kommt es nämlich darauf an, wer diese Kosten zu tragen hat. Von den Kosten eines im Eigentum des Vermieters stehenden Kaltwasserzählers hat der Mieter im Rahmen der Betriebskosten nämlich nur die Eichkosten und die Kosten des Austausches zu tragen, nicht jedoch die Anschaffungskosten, die der Vermieter zu tragen hat. Der Vermieter hat daher die Wahl, den Kaltwasserzähler zu leasen und die Kosten über die Betriebskostenabrechnung in vollem Umfang auf den Mieter abzuwälzen oder aber nur einen Teil der Kosten, nämlich die laufenden Kosten in die Betriebskostenabrechnung einzustellen und im übrigen den Mieter über die Nettokaltmiete an den Kosten partizipieren zu lassen. Er darf sich jedoch nicht im Rahmen der Nettokaltmiete und im Rahmen der Betriebskosten für die Bereitstellung des Kaltwasserzählers entschädigen lassen.

Ein Kaltwasserzähler ist nach dem Berliner Mietspiegel als wohnwerterhöhendes Merkmal anzusehen. Ob das auch dann gilt, wenn der Vermieter den Zähler nicht auf eigene Kosten hat einbauen lassen, sondern geleast hat, ist bei den Berliner Amtsgerichten heftig umstritten (vgl. GE 2006, 1014).

Im Rahmen zweier Mieterhöhungsverlangen beriefen sich Vermieter auf das wohnwerterhöhende Merkmal "Kaltwasserzähler vorhanden" der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Diese Zähler waren jeweils geleast. Die Mieter meinten, dann sei kein Zuschlag gerechtfertigt.

Mit Urteil vom 28. Juni 2006 gab das Amtsgericht Mitte dem dort klagenden Vermieter recht und meinte, hier liege immer eine Erhöhung des Wohnwerts vor. Der entgegenstehenden Auffassung einer anderen Abteilung des Amtsgerichts Mitte folgte es nicht.

Das Amtsgericht Köpenick vertrat im zweiten Fall im Urteil vom 19. September 2006 die andere Auffassung und meinte, hier werde der Kaltwasserzähler nicht vom Vermieter gestellt.

Das Amtsgericht Köpenick hat die Berufung zugelassen, so daß eine Entscheidung des Landgerichts Berlin möglicherweise die Frage klären wird.

Zum ganzen siehe die Anmerkung von Kinne in GE 2006, 1014).