Kaltwasserzähler

Kaltwasserzähler; Wasserkosten; Gemeinschaftseigentum; Instandhaltung; Instandsetzung; Umlageschlüssel; Verteilungsschlüssel; Einberufungsmangel

Eine Vereinbarung über den Einbau von Kaltwasserzählern kann nicht rechtswirksam durch Mehrheitsbeschluß getroffen werden, wenn nicht nur die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betroffen ist, sondern auch in das Sondereigentum eingegriffen wird.

Die Änderung eines in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Verteilungsschlüssels für Wasserkosten bedarf die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Die Ast. sind Eigentümer der Wohnung Nr. 7 einer Wohnungseigentumsanlage; die Ag. sind die übrigen Eigentümer der Wohnungen dieser Anlage. Die Verwalterin hat ordnungsgemäß zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 16.3.1998 geladen. In dem Ladungsschreiben war der Tagesordnungspunkt, der die Ausstattung der Wohnungen der Anlage mit Kaltwasserzählern betraf, nicht aufgenommen worden. Diese Thematik wurde erstmalig in einem Schreiben der Verwalterin an die Miteigentümer der Anlage v. 12.3.1998 erwähnt und "Ergänzungsantrag" genannt.

Auf der Eigentümerversammlung am 16.3.1998 wurde die Tagesordnung um den Antrag "Einbau von Kaltwasserzählem" ergänzt. Der Antrag lautete:

"Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, daß alle Wohnungen mit Kaltwasserzählern versehen werden. Die Gesamtkosten in Höhe von ca. 19.000 DM werden aus der Instandhaltungsrücklage bestritten. Als Folge wären Wasser- und Kanalkosten in Zukunft im Verhältnis der Zählerstände zu verteilen. Die Kosten für die Garantiewartung (einschließlich Ablese- und Abrechnungskosten) belaufen sich auf zur Zeit ca. 2500 DM p.a. Dieser Beschluß wird erst dann vom Verwalter durchgeführt, wenn feststeht, daß dieser nicht angefochten wird oder wenn feststeht, daß dieser gerichtlich bestätigt ist."

Er wurde ausweislich des Protokolls mit 54 Ja-, fünf Neinstimmen und acht Stimmenthaltungen beschlossen. Bisher wurden die Wasserkosten gemäß § 6 lit.

b der Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnflächen zueinander auf die Wohnungseigentümer umgelegt.

Die Ast. beanstanden, daß der oben genannte Antrag in der Ladung zu der Eigentümerversammlung nicht als Tagesordnungspunkt angekündigt worden ist. Ferner falle die Ausstattung der einzelnen Wohnungen nicht in die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer, da dieses Vorhaben das Sondereigentum betreffe. Die Ast. beantragen, den gefaßten Beschluß, wonach in die einzelnen Wohnungen zu Lasten der Instandhaltungsrücklage Kaltwasserzähler eingebaut werden sollen, für unwirksam zu erklären.

Der zulässige Antrag ist begründet. (...)

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, daß der jeweilige Gegenstand der beabsichtigten Beschlußfassungen bei Einladung (Einberufung) der Versammlung bezeichnet wird. Dieser Punkt war in der Einladung zur Versammlung nicht angekündigt. Jeder Wohnungseigentümer soll sich mit Anträgen und Thematiken der bevorstehenden Eigentümerversammlung auseinandersetzen und entscheiden können, ob er an der entsprechenden Veranstaltung überhaupt teilnehmen will, und gegebenenfalls die Möglichkeit haben, sich auf die Erörterung der Beschlußfassung der anstehenden Fragen vorzubereiten (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 4.9.1996, DWE 1997, 40 [= WM 1997, 62]).

Um dies zu gewährleisten, sind die Formalien, die das Wohnungseigentumsgesetz vorgibt, einzuhalten. Von ihnen darf nur abgewichen werden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Entsprechendes vorher beschließt. (...)

Der durch den Verstoß gegen § 23 Abs. 2 und § 24 Abs. 4 WEG vorliegende Einberufungsmangel führt bei rechtzeitiger Anfechtung grundsätzlich zur Ungültigkeitserklärung. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn feststeht, daß der Beschluß bei ordnungsgemäßer Ladung genauso erfolgt wäre (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 4.9.1996, DWE, 1997, 40 [= WM 1997, 621; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 10.9.1997, WM 1998, 240).

Zwar ist das Abstimmungsergebnis für die Beschlußfassung mit 54 Ja- zu fünf Neinstimmen bei acht Stimmenthaltungen relativ eindeutig, so daß daher der Rückschluß gezogen werden könnte, daß bei ordnungsgemäßer Ladung die Abstimmung mit demselben Ergebnis erfolgt wäre, doch selbst eine derartige Schlußfolgerung würde hier zu keiner Heilung des Einberufungsmangels führen.

Die unter TOP 6 behandelte Thematik ist einer Regelung durch einen Mehrheitsbeschluß bereits nicht zugänglich. Um von vornherein eine rechtswirksame Regelung zu treffen, bedurfte es nicht eines Mehrheitsbeschlusses, sondern einer Vereinbarung, also einer Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Einer Vereinbarung bedarf es hier, weil der Einbau von Kaltwasserzählern nicht nur die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betrifft, sondern auch in den Bereich des Sondereigentums eingreift. Dies wäre nur dann nicht der Fall, wenn die Ablesegeräte genau an der Schnittstelle zwischen den Steigleitungen und den Wohnungswasserleitungen angebracht werden würden (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.4.1985, NJW 1985, 2837, 2838). Werden sie jedoch, wie vorliegend der Fall, erst in den weiteren Verlauf der Wohnungswasserleitungen eingebaut, so ist das Sondereigentum betroffen, da es sich bei den Wohnungswasserleitungen ab dem Abzweig von der Steigleitung gemäß § 1 Abs. 2 lit. a GemO um Sondereigentum der jeweiligen Sondereigentümer handelt. Der Regelung durch Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unterliegt aber nur das gemeinschaftliche Eigentum, §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG. Denn nur dieses ist von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu verwalten (vgl. BayObLG, Beschl. v. 2.3.1979, Rpfleger 1979, 216; Palandt/Bassenge, BGB, 57. Aufl., § 20 WEG Rn. 1; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 20 Rn. 2).

Die Ast. und die übrigen Wohnungseigentümer, die den Beschluß ablehnen, sind nicht verpflichtet, dem Vorhaben gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 4 WEG zuzustimmen.

Bei der geplanten Maßnahme handelt es sich nicht um eine solche zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zwar ist Instandhaltung nicht mit der Erhaltung des Status quo einer Wohnanlage gleichzusetzen; so können sinnvolle Modernisierungen, die im Hinblick auf neue Erfahrungen, technische Errungenschaften oder Änderungen der Lebensgewohnheiten notwendig sind, noch zur Instandhaltung und -setzung gehören (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 8.10.1997, WM 1998, 114, 115; MünchKomm/Röfl, BGB, 3. Aufl., § 22 WEG Rn. 7). Bei dem Einbau von Wasserzählern handelt es sich jedoch nicht um eine notwendige Modernisierung. Der durch den Einbau meist realisierte und durchaus erstrebenswerte bewußtere Umgang mit der Ressource Wasser ließe sich auch ohne die Wasserzähler verwirklichen und die Abrechnung der Wasserkosten ist auch so sachgerecht möglich.

Der Beschluß ist zudem wegen der beabsichtigten Änderung des Verteilerschlüssels für die Kaltwasserkosten für unwirksam zu erklären.

Die Kosten des Kaltwassers sind bisher gemäß § 6 lit. b GemO nach Wohnflächenanteilen abzurechnen.

Eine Änderung des in der GemO enthaltenen Lastenschlüssels bedarf, da in der Teilungsurkunde eine Abänderung durch Mehrheitsbeschluß nicht vorgesehen ist, wiederum einer Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (BGH, Beschl. v. 13.7.1995, BGHZ 130, 304, 313 = NJW 1995, 2791 [= WM 1995, 725]; OLG Köln, Beschl. v. 30.3.1998, NZM 1998, 484, 485 [= WM 1998, 620]; BayObLG, Beschl. v. 16.9.1993, WM 1993, 753, 754; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 16 Rn. 19).

Eine Ausnahme hiervon besteht nur, wenn gesetzliche Neuerungen für die Wohnungseigentümer umgesetzt werden sollen. Eine solche ergibt sich zum Beispiel bezüglich Wärmekosten aus § 3 S. 2 HeizkV (siehe hierzu Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 16 Rn. 23).

Für Kaltwasserkosten fehlt es bisher an einer entsprechenden Regelung. Diesbezüglich bleibt die Gesetzesentwicklung jedoch abzuwarten. Denn der sparsame Umgang mit Wasser, der nach allgemeiner Auffassung durch den Einbau von Wasserzählern forciert werden kann, ist ein vom Gesetzgeber ins Auge gefaßtes Ziel (siehe § 541 b Abs. 1 S. 1 BGB und auch § 3 Abs. 1 S. 1 MHG). So ist im Deutschen Bundestag ein Entschließungsantrag eingebracht worden, mit dem die Bundesregierung aufgefordert werden soll, einen Gesetzesentwurf zur bundesweiten Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Wasserkosten einzubringen. Dieser soll für den Wohnungsbestand eine Nachrüstpflicht mit Wasserzählem bis zum Jahre 2005 vorschreiben (siehe Bielefeld, NZM 1998, 66). Auf Landesebene hat das Land Hamburg bereits festgelegt, daß Eigentümer bestehender Gebäude bis zum 1.9.2004 verpflichtet sind, Wohnungen mit Einrichtungen zur Messung des Wasserverbrauchs auszurüsten, § 39 Abs. 3 Hamburgische Bauordnung. Die Bremische Landesbauordnung schreibt eine derartige Ausstattung nur für Neubauwohnungen vor, § 42 Abs. 3 BremLBO. In bereits bestehende Wohnungen sind Wasserzähler nur dann einzubauen, wenn neue Wasserleitungen verlegt oder Bauteile geändert werden, die mit der Wasserversorgungsanlage im konstruktiven oder funktionalen Zusammenhang stehen (z. B. Modernisierung von Küchen und Bädern). Diese Maßnahmen sollen einen sparsamen Umgang mit Wasser fördern (siehe Begründung BremLBO 1995, zu § 42 [Wasserversorgungsanlagen]).

Eine Bindung an die Vereinbarung über die Abrechnung der Kaltwasserkosten besteht bereits heute nicht uneingeschränkt. So können Wohnungseigentümer diejenigen, die ihre Zustimmung zu einer gebotenen Änderung versagen, beim Amtsgericht im Verfahren gemäß § 43 WEG auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch nehmen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 10 Rn. 36). Ein Anspruch auf Änderung des durch die Gemeinschaftsordnung festgelegten Lastenverteilungsschlüssels besteht dann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßend erscheinen lassen (BGH, Beschl. v. 13.7.1995, BGHZ 130, 304, 312 = NJW 1995, 2791 [= WM 1995, 725]; OLG Köln, Beschl. v. 30.3.1998, NZM 1998, 484, 485 [= WM 1998, 620]; BayObLG, Beschl. v. 16.9.1993, WM 1993, 753, 755; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rn. 52; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 10 Rn. 42). Hierbei resultiert aus einer Ungleichbelastung mit Kosten aber nicht bereits eine grobe Unbilligkeit (vgl. OLG Schleswig, Beschl. v. 17.7.1996, NJWE-MietR 1997, 32, 33 [= WM 1996, 785]).

Eine Vereinbarung ist zum Beispiel grob unbillig, wenn sie sich als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweist. Die in der vorliegenden Gemeinschaftsordnung festgelegte Verteilung der Kosten nach Wohnfläche ist jedoch sachgerecht und nicht per se unbillig. Im übrigen wären die Installations- und laufenden Kosten für die Meßgeräte nur gerechtfertigt, wenn zwischen diesen Kosten und den zu erwartenden Einsparungen kein Mißverhältnis bestünde.

Von einem Mißverhältnis wäre auszugehen, wenn sich die zusätzlichen Kosten nicht innerhalb von zehn Jahren amortisieren (vgl. KG, Beschl. v. 30.11.1992, NJW-RR 1993, 468 [= WM 1993, 300]). Auch die Prüfung dieser Vorfrage konnte aufgrund der mangelnden Vorbereitung im Zeitpunkt der Beschlußfassung nicht erfolgen. Die gleichwohl erfolgte Entscheidung auf der Grundlage von nicht geprüften ca.-Kosten ohne Abgleich der tatsächlichen zu den Alternativkosten stellt für sich wiederum einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar.

Entsprechendes gilt hinsichtlich der beschlossenen Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage, deren Ansammlung wiederum ein völlig anderer Kostenverteilungsschlüssel zugrunde lag, sowie für die Nichtberücksichtigung des unstreitig gebliebenen Umstandes, daß hinsichtlich der Verteilung der Wasserkosten, die aus den Wasserentnahmestellen innerhalb des Gemeinschaftseigentums resultieren und die sich vor den geplanten Kaltwasserzählern befinden, keinerlei (sachgerechte) Regelung herbeigeführt wurde.