Kaltwasserkosten für Wärmetauscher sind Heizkosten

Kaltwasserkosten für Wärmetauscher sind Heizkosten; Zeitabgrenzungsprinzip; Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten; Mietermehrheit; Nebenkostenabrechnungspauschale

1. Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskreislaufs können als Heizkosten geltend gemacht werden.

2. Betriebskosten dürfen nach dem Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet werden.

3. Die für die Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten entstehenden Gebühren können ohne Zustimmung der Mietermehrheit zur Anmietung nicht umgelegt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt Zahlung von Mietrückständen sowie aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, daß die Nebenkostenabrechnungen nicht fällig seien und daher auch der Mietzinsrückstand aufgrund der Erhöhung der Nebenkostenpauschalen nicht entstanden sei. (...)

Die Berufung hat teilweise Erfolg.

Zu Unrecht gehen die Bekl. und das Amtsgericht davon aus, daß die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1999 bis 2003 nicht fällig seien. Es handelt sich um Abrechnungen, welche die Mindestanforderungen an eine fällige Rechnung, nämlich die Zusammenstellung der Gesamtkosten der Anlage und der Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen, erfüllen. Bei der Erzeugung Warmwassers zum Verbrauch und zur Heizung mittels Fernwärme fließt nur erwärmtes Wasser bis zum Übergabepunkt des Hauses und erreicht dort den Wärmetauscher, an dem Wärme an den kaltwassergespeisten Kreislauf im Haus abgegeben wird. Diese Kaltwassereinspeisung kann mit der Heizkostenabrechnung geltend gemacht werden. Stets fallen für warmes Wasser bei mit Fernwärme beheizten Häusern Kaltwasserkosten an. Es handelt sich dabei um andere Kaltwasserkosten als die separat mit dem Zähler erfaßten Kosten des Kaltwasserverbrauchs selbst, die mit den kalten Betriebskosten geltend gemacht werden. Eine nähere Darlegung ist daher nicht erforderlich und das Bestreiten der technisch notwendigen Zuführung kalten Wassers geht fehl.

Die Ansetzung der Umrechnungsfaktoren in den Heizkostenabrechnungen ist nicht weiter zu erläutern, nachdem die Faktoren selbst der DIN 834/835 entsprechen und die zur Einordnung der Maße erforderlichen technischen Dokumente den Bekl. auf Anforderung übergeben worden sind. Fehler bei der Einordnung der Umrechnungsfaktoren nach der DIN entsprechend den tatsächlichen Gegebenheiten, die sich durch Abgleich mit der technischen Dokumentation ergeben könnten, sind beklagtenseits nicht dargetan. (...)

Auch daß Rechnungen über Kosten für den Abrechnungszeitraum, welche aber ein späteres Datum tragen, eingestellt worden sind, ist zulässig. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 10. März 2006 - 64 S 484/05 - GE 2006, 725, steht dem nicht entgegen, da in dieser Entscheidung die umgekehrte Abrechnungsweise, nämlich nach Rechnungsdaten den Abrechnungszeiträumen zugeordnet, für grundsätzlich möglich gehalten wird, aber die hier vorgenommene Abrechnung der Zuordnung nach dem angefallenen Verbrauch nicht ausgeschlossen wird. Auch die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 30. August 2005 - 65 S 90/05 - GE 2005, 1249 f., steht dem nicht entgegen. Nach dieser Entscheidung sei ab Inkrafttreten des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. nur noch eine Abrechnung wie hier vorgenommen möglich, nämlich die Zuordnung zu den Abrechnungszeiträumen nach dem Entstehen der Aufwendung und nicht nach den Rechnungsdaten. Es kann dahinstehen, ob dies richtig ist oder weiterhin beide Abrechnungswege, solange zwischen ihnen nicht gewechselt wird, beschritten werden können. Denn die vorliegend gewählte Abrechnungsweise ist nach allen vorgenannten Auffassungen nicht zu beanstanden.

Die Gebühren für die Verbrauchserfassungsgeräte sind herauszurechnen. Zur Schlüssigkeit des Anspruchs auf diese Kosten gehört gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenVO der Vortrag der Kl. zur Zustimmung der Mietermehrheit. Eine Zustimmung der Mieter mit der Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten gemäß § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung ist indes nicht dargelegt. Im einzelnen errechnet sich der Abzug von 419,81€ wie folgt: (...).

Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskreislaufs können als Heizkosten geltend gemacht werden. Die für die Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten entstehenden Gebühren können ohne Zustimmung der Mietermehrheit zur Anmietung nicht umgelegt werden.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung von Nachforderungen insbesondere aus Heizkostenabrechnungen. Der Mieter beanstandete die Umlage der für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher entstehenden Kaltwasserkosten des Hauskreislaufs und der für die Anmietung der Verbrauchserfassungsgeräte entstehenden Gebühren. Ferner hielt er den Ansatz von Rechnungen über Kosten für den Abrechnungszeitraum, welche ein späteres Datum als der Abrechnungszeitraum trugen, für unzulässig.

Die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin hielt nur den Einwand des Mieters hinsichtlich der Umlage der Gebühren für die Verbrauchserfassungsgeräte für berechtigt, da der Vermieter eine entsprechende Zustimmung der Mieter nicht dargelegt habe. Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskreislaufs könnten als Heizkosten geltend gemacht werden. Betriebskosten dürften nach dem Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet werden . Die Entscheidung der ZK 64 des Landgerichts Berlin (GE 2006, 725) stehe dem nicht entgegen, da dieser Entscheidung die umgekehrte Abrechnungsweise, nämlich nach dem Abflußprinzip, zugrunde gelegen habe. Ob die Auffassung der ZK 65 (GE 2005, 1249 f.), wonach ab Inkrafttreten des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die Abrechnung nur noch nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zulässig sei, richtig sei, könne dahingestellt bleiben.