Kabelfernsehanschluss

Kabelfernsehanschluss; Mietspiegel; Orientierungsmerkmale; Belichtung; Besonnung; Mittelwert

1. Überschreitung des Mietspiegel Mittelwertes bei Kabelfernsehanschluß.

2. Für den Vermieter kostenneutrale und nicht vom Mieter geschaffene wertverbessernde Merkmale einer Wohnung rechtfertigen keinen Abschlag von der ortsüblilchen Miete.

3. Schlechte Belichtung und Besonnung der Wohnung ist wohnwertmindernd und erlaubt allenfalls einen Abschlag von 10 % vom Mit telwert.

Der unstreitig vorhandene Kabelanschluß ist nämlich in einem solchen Maße wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, daß er nicht nur die Minderung wegen der schlechten Belichtung und Besonnung der Wohnung ausgleicht, sondern auch eine Überschreitung des Mittelwertes um 15 % rechtfertigt. Damit aber ist die begehrte neue Miete als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen. Wie der erkennende Richter be-reits früher (in GE 1989 Seite 835) entschieden hat, ist die Orientierungshil-fe weder für die Gerichte bindend noch berücksichtigt sie ausreichend die Bedeutung der einzelnen Merkmale, die für einen Mietinteressenten maß-gebend dafür sind, ob er den geforderten Mietzins zahlen will oder nicht. Insofern kann dem wohnwertmindernden Merkmal der schlechten Belichtung und Besonnung der Wohnung des Bekl. kein so erheblicher Wert bei-gemessen werden, daß deshalb ein Abschlag von 20 % vom Mittelwert an-gemessen wäre. Für jemanden, der z. B. voll berufstätig ist, mag diese Fra-ge eine untergeordnete Rolle spielen. Hier kann allenfalls 10 % vom Mittel wert für angemessen angesehen werden.

Dieser Abschlag wird aber mehr als ausgeglichen durch das Vorhandensein eines Kabelanschlusses. Ein erheblicher Teil von Mietern legt so gro-ßen Wert auf den Kabelanschluß, daß sich teilweise Mieter zusammenschließen und auf eigene Kosten den Kabelanschluß legen lassen. Daraus ist zu folgern, daß Mietinteressenten einen derartigen Wert auf das Vor-handensein eines Kabelanschlusses legen, daß sie dafür andere Mängel in Kauf nehmen und bereit sind, einen erhöhten Mietzins zu zahlen. Da die-sem Merkmal also eine so wohnwerterhöhende Bedeutung zukommt, rechtfertigt sich die Überschreitung des Mittelwertes um 15 %.

Rechtlich unerheblich ist das Vorbringen des Bekl., daß der Kabelanschluß für die Kl. kostenlos im Rahmen eines Kabelpilotprojektes für die Kl. installiert worden sein soll. Selbst wenn dies zutrifft, rechtfertigt es keine andere rechtliche Beurteilung.

Der Bekl. übersieht, daß die Kl. keinen Modernisierungszuschlag verlangt. In diesem Rahmen wäre es allerdings von Bedeutung, ob und in welcher Höhe die Kl. Kosten aufgewendet hätte, um den Kabelanschluß installieren zu lassen. Bei der Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete hingegen soll - nach dem bisherigen Berliner Mietspiegel allerdings in beschränktem Umfang - eine Annäherung an die Marktmiete erzielt werden. Das hat zur Folge, daß alle diejenigen vorhandenen Merkmale wohnwert erhöhend zu berücksichtigen sind, für deren Vorhandensein ein Mietinter-essent bereit wäre, eine etwas höhere Miete zu zahlen. Dementsprechend können nur solche Merkmale außer Betracht bleiben, die der Mieter auf eigene Kosten hat anbringen lassen.