Jeder Wert in der Mietspiegelspanne ortsüblich

Jeder Wert in der Mietspiegelspanne ortsüblich; Orientierungshilfe

1. Jeder Wert innerhalb der Spanne des Berliner Mietspiegels 2003 gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder.

2. Es ist deshalb nicht mehr notwendig, auf die Spanneneinordnung einzugehen.

Die Kl. ist die Eigentümerin des in der W.straße 74 in Berlin belegenen Wohnung Nr. 74.007.01. Die Hausverwaltung übersandte der Bekl. unter dem 20. Februar 2003 ein Mieterhöhungsverlangen, in dem die Zustimmung zur Zahlung eines monatlich erhöhter Mietzinses auf 514,10 E begehrt wurde. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit dem Mietspiegel 2000 begründet. Die Bekl. stimmte lediglich einer Erhöhung des Mietzinses auf 480,15 E zu und lehnte eine weitere Erhöhung ab. Die Kl. behauptet, der verlangte Mietzins sei ortsüblich und angemessen.

Unstreitig ist, daß die Wohnung in den Mietspiegel Feld L2 einzuordnen ist. Es handelt sich um eine gute Wohnlage. Das Mieterhöhungsverlangen ist zunächst auf den Mietspiegel des Jahres 2000 gestützt, da nunmehr der Mietspiegel für das Jahr 2003 vorliegt, ist dieser dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde zu legen. Danach beträgt der Mietzins 2,69 bis 5,52 pro m2 und der Mittelwert beträgt 4,31 DM pro m2. Da es sich bei dem Mietspiegel jedoch nunmehr um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, ist grundsätzlich davon auszugehen, daß der Mietzins, der innerhalb dieser Spanne liegt, immer grundsätzlich ortsüblich und angemessen ist. Es ist deshalb nicht mehr notwendig, auf die Spanneneinordnung einzugehen. Aber auch wenn diese berücksichtigt wird, so kann nicht festgestellt werden, daß wohnwertmindernde Merkmale überwiegen, da alle Einwendungen, die im wesentlichen von der Bekl. vorgetragen werden, Mängel betreffen, die behebbar sind und möglicherweise zur Mietminderung berechtigen oder dem Mieter einen Anspruch auf Beseitigung der Schäden geben. Die behaupteten Mängel, die die Bekl. durch Fotografien belegt hat, wären alle im Wege der Mängelbeseitigung gegenüber der Kl. geltend zu machen, wenn sie denn begründet wären. Hinsichtlich des Treppenhauses mag dieses gelten. Andererseits ist zu berücksichtigen, daß sich die Wohnung in einer guten Wohnlage und einem großstädtischen Umfeld befindet, in dem einerseits viele Geschäfte und Gaststätten erreichbar sind, aber auch Erholungsflächen zur Verfügung stehen. Anderenfalls wäre die Wohnung auch nicht in einer guten Wohnlage eingeordnet worden, so daß davon auszugehen ist, daß der von der Kl. verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen ist.

Zur Spanneinordnung wenden die Berliner Gerichte bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels die Orientierungshilfe mit wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen an. Ein Richter aus Charlottenburg ist anderer Meinung.

Gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen hatte sich die Mieterin u. a. auf wohnwertmindernde Merkmale berufen.

Mit Urteil vom 5. November 2003 meinte das Amtsgericht Charlottenburg, darauf komme es nicht an, da alle Werte innerhalb der Spanne, also auch der Oberwert, die ortsübliche Miete wiedergäben.

Anmerkung: Das Urteil "besticht" dadurch, daß es keinerlei Zitat enthält und schon deshalb kaum zu einer Änderung der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin führen dürfte (vgl. Schach GE 2003, 1057). Es stammt übrigens von demselben Richter, der vor langen Jahren meinte, der Anschluß an das Kabelfernsehen sei keine Wohnwertverbesserung, da die Programme eh so schlecht seien (GE 1987, 1223).