Jahresschuldbeschluß

Jahresschuldbeschluß; Fälligkeit; Verzug; Restschuld; Wohngeld

Der mit der Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung gefaßte sog. Jahresschuldbeschluß zur Fälligkeit einer Restschuld des sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden anteiligen Wohngeldes ist auf Anfechtung für ungültig zu erklären.

Das AG Bergheim hat antragsgemäß den Beschluß der Eigentümerversammlung v. 24.4.1998 zu TOP 9 wird für ungültig erklärt, soweit er folgende Regelung enthält:

"Das sich aus dem Wirtschaftsplan ergebende Wohngeld ist eine Jahresschuld, die in zwölf gleichen Raten gestundet wird. Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Summe von mindestens 2 Raten in Verzug, so ist die gesamte Restforderung sofort fällig." Den Antragsgegnern hat das AG die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegt.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft; Verwalterin ist die X. Hausverwaltungs-GmbH. Mit Einladungsschreiben v. 11.4.1998 rief die Verwalterin für den 24.4.1998 eine Eigentümer versammlung ein. Unter TOP 9 faßte die Wohnungseigentümergemeinschaft u. a. den oben angeführten Beschluß, und zwar mit 44 Ja-Stimmen von insgesamt 61 abgegebenen Stimmen.

Die Antragsteller sind der Auffassung, ein solcher Beschluß habe lediglich einstimmig gefaßt werden können. Die Ag. vertreten die Ansicht, der Beschluß sei nicht zu beanstanden. Insbesondere liege kein Verstoß gegen § 10 WEG vor.

Es war wie geschehen zu entscheiden. Die form- und fristgerechte (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) Beschlußanfechtung hat in der Sache Erfolg.

Zwar kann die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen für den Fall des Verzuges treffen, z. B. darüber, daß höhere als die gesetzlichen Verzugszinsen zu zahlen sind bzw. der Verzug anderweitig sanktioniert wird. Mit Mehrheit kann das aber nicht beschlossen werden (vgl. Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 16 Rn. 37 m. w. N.). Vielmehr ist insoweit eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich (vgl. BGH NJW 1991, 2637 [= WM 1991, 511]). Dies muß auch im vorliegenden Fall gelten, wo als Folge des Verzuges mit zwei monatlich zu zahlenden Wohngeldern die auf das gesamte Jahr entfallende Schuld insgesamt fällig werden soll. Denn in der Sache handelt es sich um die Ahndung gemeinschaftswidrigen Verhaltens durch Schaffung einer Regelung, die das Gesetz als solche nicht vorsieht. Zur Schaffung einer solchen Regelung bedarf es generell einer Vereinbarung und nicht lediglich eines Mehrheitsbeschlusses.

Daher war im Ergebnis mangels Vorliegens einer solchen Vereinbarung wie geschehen zu entscheiden.

Das Gericht hat auf Anregung der Antragsgegner im Schriftsatz v. 16.9.1998 die Akte 15 WEG 54/97 beigezogen. Es sieht sich jedoch auch nach Überprüfung seiner bereits im Termin am 9.9.1998 geäußerten Rechtsauffassung zu einer anderen Entscheidung nicht veranlaßt. Dabei teilt es die in dem vergleichbaren Verfahren geäußerte Rechtsansicht des dortigen Abteilungsrichters, wonach ein Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft der vorliegenden Art nicht per se nichtig ist, sondern nur anfechtbar. Dies besagt aber noch nicht, daß er nicht auf entsprechende Anfechtung hin für ungültig zu erklären wäre (vgl. Weitnauer, a. a. O.).