Jahresabrechnung nach Abgrenzungsprinzip

Jahresabrechnung nach Abgrenzungsprinzip; Anfechtungsklage

Ein Eigentümerbeschluss, wonach die nächste Jahresabrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip zu erstellen ist, ist auf Anfechtungsklage für ungültig zu erklären.

[...] 2. Die Berufung hat in der Sache in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Im Übrigen war sie zurückzuweisen. Hierzu im Einzelnen:

a) TOP 11 (Abrechnung nach Abgrenzungsprinzip für 2007)

Auf die Anfechtung hin war der Beschluss zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 9.12.2008 für ungültig zu erklären. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Anders als im Rahmen einer Bilanz, in der zur Ermittlung des wirtschaftlichen Erfolges einer Periode teilweise Zu- und Abflüsse, die in einer Periode erfolgen, einer anderen Periode zugeordnet werden müssen (sog. Rechnungsabgrenzungspositionen), hat die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Funktion, einen unternehmerischen Erfolg zu vermitteln. Sie dient der Kontrolle des Verwalters und der Verteilung von Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Sie ist deshalb als einfache Einnahmen-Ausgabenrechnung aufzustellen. Es sind also allein die tatsächlich im Wirtschaftsjahr erzielten Gesamteinnahmen den tatsächlich geleisteten Ausgaben dieser Periode gegenüberzustellen (h. M., vgl. Niedenführ u. a., WEG, § 28 Rn. 48, m.w.N.; a. A. vor allem Jennißen, WEG, § 28, Rn. 71 ff.). Eine Ausnahme wird lediglich für die Heizkosten und teilweise für die Wasser- und Abwasserkosten gemacht (vgl. Jennißen, a.a.O., § 28, Rn. 71 m.w.N.).

Dem steht auch die von den Bekl. herangezogene Entscheidung des Kammergerichts vom 26.1.2004 (24 W 182/02 - GE 2004, 756) nicht entgegen. Das Kammergericht hat insoweit lediglich festgestellt, dass es nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechneten. Zumindest dann, wenn die im Jahre 1998 ausgegebenen Baukosten noch nicht in der Jahresabrechnung 1998 abgerechnet worden seien, ergebe sich zwingend, dass dann nicht nur in der Jahresabrechnung 1999 die in diesem Kalenderjahr aufgelaufenen Baukosten abzurechnen seien, sondern zugleich auch die noch nicht abgerechneten Baukosten des Vorjahres (KG, a.a.O., Rn. 13 bei juris). Rückschlüsse auf die Zulässigkeit einer grundsätzlichen Änderung der Abrechnungsmethode hin zum Abgrenzungsprinzip im Wege des Mehrheitsbeschlusses lassen sich hieraus nicht ziehen.

Wünschen die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung, die einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des Handelsgesetzbuches entspricht (also insbesondere nach dem Abgrenzungsprinzip erfolgt), ist vielmehr eine Vereinbarung erforderlich. Ein Mehrheitsbeschluss ist jedenfalls auf Anfechtung für ungültig zu erklären (vgl. Niedenführ u. a., a.a.O., § 28, Rn. 49, m.w.N.). Dies gilt vorliegend umso mehr, als zu TOP 11 generell beschlossen worden ist, die Jahresabrechnung 2007 nach dem Abrechnungsprinzip zu erstellen, ausweislich der Erläuterungen zur Wohngeldabrechnung 2006 und 2007 aber zwar die Wohngeldabrechnungen 2006 und 2007 nach dem Abgrenzungsprinzip erstellt werden sollen, nicht aber die „Hausabrechnung" für das jeweilige Wirtschaftsjahr, die weiterhin ausschließlich nach dem Abflussprinzip zu erfassen sein soll.

Der Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 11 steht auch nicht entgegen, dass das Amtsgericht Pankow-Weißensee mit Urteil vom 5.3.2008 rechtskräftig festgestellt hat, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 2.8.2007 zu TOP 6 (Abrechnung 2006 nach dem Abgrenzungsprinzip) ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Denn diese Entscheidung des Amtsgerichts hat keine Bindungswirkung im Hinblick auf die Beurteilung des Beschlusses zu TOP 11 vom 9.12.2008.

Der Beschluss zu TOP 11 ist ferner auch nicht von § 16 Abs. 3 WEG gedeckt. Es handelt sich bei der Änderung der Abrechnungsmethode nicht bereits um eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels i. S. d. § 16 Abs. 3 WEG. Des Weiteren ist zu beachten, dass § 16 Abs. 3 WEG auf die Abrechnung der Betriebskosten i. S. d. § 556 Abs. 1 BGB beschränkt ist. Im Übrigen ist eine rückwirkende Änderung im Rahmen des § 16 Abs. 3 WEG unzulässig (vgl. AG Hannover v. 31.3.2008, 485 C 11734/07 = ZMR 2008, 845).

Nach alledem war der Beschluss zu TOP 11 für ungültig zu erklären. [...]

Ein Eigentümerbeschluss, wonach eine bestimmte Jahresabrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip zu erstellen ist, ist auf Anfechtungsklage für ungültig zu erklären.

Die Eigentümermehrheit beschließt, dass die Jahresabrechnung 2007 nicht nach dem Zu- und Abfluss-, sondern dem Abgrenzungsprinzip zu erstellen ist (wie schon in den Vorjahren gehandhabt). Der Beschluss wird angefochten. Das AG weist ab, hiergegen die Berufung an das LG.

Mit Erfolg! Die mehrheitlich beschlossene Vorgabe, die Jahresabrechnung 2007 nach dem so genannten Abgrenzungsprinzip zu erstellen, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer hat nicht wie eine Bilanz die Funktion, einen unternehmerischen Erfolg zu vermitteln. Sie dient vielmehr der Kontrolle des Verwalters und der Verteilung von Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Deshalb ist sie als einfache Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aufzustellen. Eine Ausnahme werde lediglich für die Heizkosten und teilweise für die Wasser- und Abwasserkosten gemacht. Eine andere Form der Jahresabrechnung können die Wohnungseigentümer nur durch Vereinbarung festlegen. Ein anderslautender Mehrheitsbeschluss ist jedenfalls auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Ebenso wenig wie für alle künftigen Jahresabrechnungen können die Wohnungseigentümer auch nicht für eine bestimmte Jahresabrechnung mehrheitlich die Vorgabe festlegen, dass diese abweichend von den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen nach anderen Prinzipien (hier unter Anwendung von Rechnungsabgrenzungsposten) zu erstellen ist. Zweck der hier praktizierten Übung soll es wohl sein, mit der Bestandskraft dieses Beschlusses zu erreichen, dass die den sonst geltenden Grundsätzen widersprechende Jahresabrechnung dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und nicht auf Anfechtung für ungültig erklärt werden kann. Diese Absicht aber kann nicht auf diesem Wege, sondern nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erreicht werden, die dann zudem noch im Grundbuch eingetragen werden muss, wenn sie auch gegenüber Sondernachfolgern gelten soll. Es war nicht zu entscheiden, ob ein derartiger Mehrheitsbeschluss wegen einer generellen Beschlussunzuständigkeit der Wohnungseigentümer nicht sogar nichtig ist, weil er hier ja ordnungsgemäß angefochten worden ist. Für den inhaltsgleichen Vorjahresbeschluss scheint allerdings eine rechtskräftige Gerichtsentscheidung vorzuliegen, da ein derartiger Anfechtungsantrag abgewiesen worden ist, wie es das AG wohl auch hier in erster Instanz entschieden hatte. Wird nämlich die Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, kann nach § 48 Abs. 4 WEG auch nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig. Wenn es sich so verhält, dann ist für die Vorjahresabrechnung bestandskräftig festgelegt, dass diese nach dem Abgrenzungsprinzip vorzunehmen ist. Eine jahrelange Praxis bestandskräftiger Abrechnungen nach dem Abgrenzungsprinzip bedeutet noch nicht eine Verbindlichkeit für künftige Jahresabrechnungen.