Jahresabrechnung

Jahresabrechnung; Wohnungseigentümerversammlung; Verwalterentlastung; Entlastung; Abrechnung; Entlastungsbeschluß

Ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung über die Entlastung des Verwalters enthält zugleich die Billigung der Jahresabrechnung, wenn diese Abrechnung in der Versammlung zuvor erörtert worden ist.

Ist über die Abrechnungen früherer Jahre in der Wohnungseigentümerversammlung nicht gesprochen worden und haben diese Abrechnungen der Versammlung auch nicht vorgelegen, dann kommt dem Entlastungsbeschluß insoweit keine Genehmigungswirkung zu.

Es ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, daß ein Entlastungsbeschluß zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung enthalten kann. Ob das der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab (Weitnauer, WEG 8. Aufl., § 28 Rn. 31). Ist in der Wohnungseigentümerversammlung die Jahresabrechnung vor dem Entlastungsbeschluß erörtert worden oder haben die Abrechnungsunterlagen vorgelegen, dann kann davon ausgegangen werden, daß der Beschluß die Genehmigung der Jahresabrechnung umfaßt (BayObLG WE 1989, 144 [= WM 1988, 419]; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 28 Rn. 109; Niedenführ/Schulze, WEG § 28 Rn. 33).

Hier ist dem Protokoll über die Eigentümerversammlung v. 12.12.1996 - zu Punkt 2 - zu entnehmen, daß die Jahresabrechnung 1995 erörtert worden ist; denn es wurde seitens der Verwaltung auf Beanstandungen des Bet. zu 1 bezüglich dieser Jahresabrechnung eingegangen. Die Feststellung deckt sich mit der Aussage des Verwalters im amtsgerichtlichen Termin v. 23.3.1998, wonach über die Abrechnung 1995 beraten worden ist. Die zu Punkt 4 beschlossene Entlastung steht in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Erörterung der Jahresabrechnung 1995, auch wenn zwischenzeitlich der Wirtschaftsplan 1997 beschlossen wurde. Für die in der Versammlung Anwesenden war der Zusammenhang der Entlastung mit der zuvor erörterten Jahresabrechnung 1995 hinreichend deutlich erkennbar, weshalb die Auslegung, daß der Beschluß die Billigung der Jahresabrechnung 1995 umfaßte, gerechtfertigt ist.

Soweit der Bet. zu 1 meint, die Genehmigung der Jahresabrechnung 1995 könne in dem Entlastungsbeschluß nicht enthalten sein, weil in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung die Jahresabrechnung 1995 nicht als Tagesordnungspunkt erwähnt wurde, übersieht er, daß dieser Umstand im Wege der Anfechtung des Beschlusses hätte geltend gemacht werden müssen, wozu es nicht gekommen ist.

Hinsichtlich der Jahresabrechnung 1995 hält mithin die Entscheidung des LG [Düsseldorf] der rechtlichen Überprüfung stand. Der Bet. zu 1 kann insoweit nicht verlangen, daß eine weitere Wohnungseigentümerversammlung einberufen wird zwecks Beschlußfassung über diese Abrechnung.

Anders verhält es sich mit den Abrechnungen der Jahre 1993 und 1994. Rechtsfehlerhaft ist die Ansicht der Kammer, die Entlastung des Verwalters beziehe sich auch auf diese Abrechnungen, da sie uneingeschränkt erteilt worden sei. Über die Jahresabrechnungen für 1993 und 1994 ist in der Eigentümerversammlung v. 11.12.1996 unstreitig nicht gesprochen worden. Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Abrechnungen der Versammlung vorgelegen hätten. Infolgedessen war für die abstimmenden Eigentümer gar nicht erkennbar, daß auch diese Jahresabrechnungen Gegenstand der Entlastung sein könnten. Die Eigentümer konnten diesen Schluß auch nicht daraus ziehen, daß der Verwalter (Punkt 2.1 des Protokolls) die "rechtliche Belastbarkeit" der bisherigen Praxis angesprochen und eine Änderung empfohlen hatte. Derartige pauschale Hinweise genügen den Anforderungen nicht. Unerläßliche Voraussetzung dafür, daß einem Entlastungsbeschluß Genehmigungswirkung hinsichtlich der Jahresabrechnung beigemessen werden kann, ist, daß die zur Abstimmung über die Entlastung berufenen Wohnungseigentümer die Tragweite der ihnen abverlangten Entscheidung bei Anlegung eines lebensnahen vernünftigen Maßstabs zu überblicken vermögen (BGH NJW-RR 1988, 745, 748). Davon kann hier, was die Abrechnungen für 1993 und 1994 angeht, nicht die Rede sein. Folglich steht die Bestandskraft des Entlastungsbeschlusses v. 12.12.1996 dem Begehren des Bet. zu 1 insoweit nicht entgegen. Über die Jahresabrechnungen 1993 und 1994 muß von der Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 28 Abs. 5 WEG noch beschlossen werden; denn ohne Beschluß entsteht keine Forderung (vgl. nur Weitnauer a. a. O., § 28 Rn. 30). Es liegen auch entgegen dem erstinstanzlichen, später korrigierten Vorbringen der Bet. zu 2 und 3 keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft die Regelung des § 28 Abs. 5 WEG durch Beschluß abbedungen hätten.