Jahresabrechnung

Jahresabrechnung; Zweitbeschluß; Korrektur; Heizkostenabrechnung; Meßgerät; fehlerhaft; Defekt; Bestandskraft

1. Stellt sich nach bestandskräftig beschlossener Jahresabrechnung heraus, daß den dort u. a. abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Meßgerätes eine unrichtige Erfassung zu Grunde lag, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren.

2. Zur Heizkostenverteilung, wenn der tatsächliche Wärmeverbrauch wegen eines Defekts des Meßgerätes im Abrechnungszeitraum nicht ordnungsgemäß erfaßt werden konnte.

Die Bet. sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter. In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 1.9.1999 wurden u. a. folgende Beschlüsse gefaßt:

TOP 2: Dem Verwalter wird für die Verwaltungsabrechnung des Jahres 1996/97 und für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 1996/97 mit zwei Gegenstimmen Entlastung erteilt.

TOP 12: Die anwesenden Wohnungseigentümer und Herr C. stimmen einstimmig dafür, daß die Kosten je Wohnungseigentum mit Ausnahme der Eigentümer D. und S. aufgeteilt werden sollen. Frau D. und Herr S. stimmen dagegen.

TOP 13: Die vom Verwalter vorgelegte Heizkostenabrechnung (die wegen des im Jahre 1996 festgestellten fehlerhaften Einbaus des Heizverbrauchszählers bei D. erneut erstellt werden mußte) wird mit zwei Gegenstimmen beschlossen.

TOP 14: Mit zwei Gegenstimmen beschlossen wird, daß die Aufteilung nach Prozentanteilen aus dem Gesamtverbrauch, differenziert nach den einzelnen Abrechnungszeiträumen, aufgeteilt werden soll.

Die Ast. hat beantragt, die vorbezeichneten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 1.9.1997 für ungültig zu erklären.

Das AG hat die Beschlüsse zu TOP 13 und 14 für ungültig erklärt und den weitergehenden Antrag abgelehnt. Das LG hat das Rechtsmittel der Ast. zurückgewiesen und auf die sofortige Beschwerde der Ag. den amtsgerichtlichen Beschluß teilweise geändert und das Gesuch der Ast. insgesamt abgelehnt. Ihre sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.

II. 2 a) Rechtlich einwandfrei ist das LG davon ausgegangen, daß die Ag. nicht gehindert waren, die bestandskräftigen Jahresabrechnungen für 1994/95 und 1995/96 bezüglich der wegen eines fehlerhaft eingebauten Meßgeräts unrichtig erfaßten Heizkosten im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren. Ein Beschluß der Wohnungseigentümer, der denselben Gegenstand wie ein früherer Beschluß betrifft und die durch diesen Erstbeschluß getroffene Regelung ändert, ist als abändernder Zweitbeschluß grundsätzlich zulässig (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. [2000], § 23 Rdnrn. 66, 190).

Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG verlangen, daß der Zweitbeschluß schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses berücksichtigt (vgl. BGHZ 113, 197 [200] = NJW 1991, 979). Eine Verletzung schutzwürdiger Belange eines Wohnungseigentümers kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer durch den abändernden Zweitbeschluß einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet. Das bedeutet jedoch nicht, daß durch den abändernden Beschluß etwaige tatsächliche Vorteile erhalten bleiben müssen, die ein Wohnungseigentümer nach dem Erstbeschluß gehabt hätte (OLG Saarbrücken, WE 1998, 69 [71]; Bärmann/Pick/Merle, § 23 Rdnr. 67).

b) Zu Unrecht beanstandet die Ast. in diesem Zusammenhang, daß das LG dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Abänderung der unter unrichtigen Voraussetzungen zustande gekommenen Jahresabrechnungen den Vorrang gegenüber dem Vertrauen der Ast. in den Bestand derselben eingeräumt hat. Selbst wenn - was offenbleiben mag - der Verwalter die Funktion des in Rede stehenden Meßgeräts überwachen und den Einbaumangel hätte feststellen müssen, so führt dies nicht dazu, daß der Ast., die unstreitig in den Heizperioden 1994/95 und 1995/96 bei weitem zu geringe Heizkosten gezahlt hat, dieser Vorteil aus Gründen des Vertrauensschutzes zu Lasten der Gemeinschaft erhalten bleiben muß. Denn Geschäftsgrundlage für die Verteilung der Heizkosten in den Jahresabrechnungen war die Annahme, daß Basis der Berechnung - wie gesetzlich vorgeschrieben (§ 4 HeizkostenVO) - die zutreffende Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs durch die den einzelnen Wohneinheiten vorhandene und abgelesene Meßeinrichtung war. Deshalb wird die Ast. durch eine entsprechende Anpassung der Heizkostenverteilung im Wege eines Zweitbeschlusses nicht in einer Treu und Glauben (§ 242 BGB) widersprechenden Weise benachteiligt. Dies gilt um so mehr, als die von der Ast. in den Abrechnungsperioden 1994/95 und 1995/96 geleisteten Heizkosten mit 174,81 DM bzw. 103,75 DM auffallend gering waren, so daß bereits von daher der Verdacht eines Fehlers bei der Erfassung nicht ganz fernlag.

c) Zu Unrecht reklamiert die Ast. eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Dieser wird indes durch die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 13 und 14 nicht berührt. Es sollten der Verbrauchserfassung nach wie vor ohne Änderung des Umlageverhältnisses die Meßwerte der Heizkostenverteiler zugrunde gelegt werden. Nur lassen sich diese für die Wohnung der Ast. bezüglich der in Rede stehenden Heizkostenperioden wegen des Fehlers am Meßgerät nicht ermitteln. Dies rechtfertigt es - wie § 9 a Abs. 1 HeizkostenVO in diesen Fällen vorsieht -, den die Wohneinheit der Ast. betreffenden Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Dem tragen die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 13 und 14 Rechnung.

d) Ohne Erfolg bemängelt die Ast. auch eine aus der Lage ihrer Wohnung im Dachgeschoß und ihrem Heizverhalten abgeleitete fehlende Vergleichbarkeit der übrigen Wohneinheiten mit ihrer Wohnung. Zum einen ist das Heizverhalten der Ast. für die fraglichen Abrechnungsperioden nicht objektiviert. Zum anderen mag die Dachgeschoßwohnung zwar einerseits einer höheren Sonneneinstrahlung ausgesetzt sein als die übrigen Wohnungen, andererseits ist für sie der Heizkosten ersparende Mitheizeffekt geringer als bei den Wohnungen, die von mehreren Seiten an andere beheizte Einheiten angrenzen. Hierdurch ist die vom LG ohne Rechtsfehler gebilligte Schätzung nach %-Anteilen für die Heizperioden 1994/95 und 1995/96 ebensowenig in Frage wie durch die Reduzierung der Anteile nach Zählerumbau in den Heizungsperioden 1996/97 (14,53 %) und 1997/98 (17,15 %). Denn zum einen sieht die HeizkostenVO (§ 9 a Abs. 1) die Berücksichtigung künftiger Heizperioden für die Kostenverteilung in diesen Sonderfällen nicht vor. Zum anderen zeigt die Differenz (14,53 % zu 17,14 %), daß auch der mit einem intakten Wärmeerfassungsgerät ermittelte Verbrauchsanteil Schwankungen unterliegt. Schließlich liegt es auch nicht fern, daß die Ast. nach Umbau des Heizkostenmessers sparsamer geheizt hat.