Jahresabrechnung

Jahresabrechnung; Schlüssigkeit; Gesamtabrechnung; Ungültigkeit

Erhebliche Mängel der Jahresabrechnung und der Vermögensübersicht, die es den Wohnungseigentümern unmöglich machen, die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung nachzuvollziehen, führen im Anfechtungsverfahren dazu, den Genehmigungsbeschluß insgesamt für ungültig zu erklären.

Die Bet. zu 1 und 2 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage. Der Beteiligte zu 3 war bis Ende 1995 Verwalter, der Beteiligte zu 4 ist seit 1. 1. 1996 Verwalter der Gemeinschaft.

In der Versanunlung v. 22.10.1996 genehmigten die Wohnungseigentümer mehrheitlich die von dem früheren Verwalter erstellte Gesamtabrechnung für das Jahr 1995. Der Beteiligte zu 1 hat beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären.

Das AG Wuppertal hat unter Zurückweisung des weitergehenden Antrages den die Jahresabrechnung 1995 genehmigenden Beschluß der Wohnungseigentümer bezüglich der in der "Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 1995" fehlenden Einnahmen aus Zinserträgen in Höhe von 13.271,34 DM und bezüglich der Darstellung der "Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 1995" nach Durchschnittsguthaben für ungültig erklärt.

Der Beteiligte zu 1 hat gegen den amtsgerichtlichen Beschluß sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er unter Wiederholung und Vertiefung seines früheren Vorbringens insbesondere eingewendet hat, die Jahresabrechnung sei unvollständig und unverständlich. Das LG Wuppertal hat die amtsgerichtliche Entscheidung - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - teilweise abgeändert und den die Abrechnung genehmigenden Beschluß der Wohnungseigentümer auch hinsichtlich der Einstellung von Verbindlichkeiten betreffend die sogenannte kleine Kasse für ungültig erklärt.

Der Beteiligte zu 1 hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der er sein Begehren, den Beschluß der Wohnungseigentümer insgesamt für ungültig zu erklären, weiterverfolgt.

II. Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Bet. zu 1 hat in der Sache Erfolg, denn die Entscheidung des LG hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand (§ 27 FGG).

1. (...) Die von dem früheren Verwalter aufgestellte Jahresabrechnung genügt insgesamt nicht den an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen, der sie genehmigende Beschluß der Wohnungseigentümer war deshalb insgesamt für ungültig zu erklären.

Nach den in Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen (vgl. BayObLG WM 1993, 485; OLG Düsseldorf 1991, 619; OLG Hamm WE 1997,194,195; Weitnauer-Hauger, WEG 8. Aufl., Rn. 24 zu § 28; Bärinann-Pick-Merle, WEG 7. Aufl., Rn. 62 ff. zu § 28) muß die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie muß für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlich anfallenden Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat. Über diese Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben hinaus muß sie Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten. Forderungen und Verbindlichkeiten sind nicht zu berücksichtigen. Ebensowenig gehören Zahlungen, welche im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr zu leisten sind, in die Jahresabrechnung. Allerdings ist insoweit bei den Heizkosten mit Rücksicht auf die in der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Ausnahme zugelassen worden (vgl. BayObLG WE 1992, 175), und bei der Instandhaltungsrücklage wird allgemein für zulässig gehalten, daß sie mit dem dem Wirtschaftsplan entsprechenden Sollbetrag unter die Ausgaben der Jahresgesamtabrechnung aufgenommen wird, auch wenn ihr in dem abgerechneten Jahr in Wirklichkeit nichts oder nicht so viel zugeführt worden ist (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 15 [= WM 1990, 459]).

Diesen Grundsätzen wird die vom Bet zu 3 erstellte Jahresabrechnung für 1995 im wesentlichen nicht gerecht.

Allerdings sind die Vorinstanzen zutreffend davon ausgegangen, daß die Heizkostenabrechnung nicht zu beanstanden ist. Wie bereits ausgeführt, ist bei der Abrechnung der Heizkosten eine Durchbrechung des Grundsatzes der Einnahmen- und Ausgabenrechnung erlaubt, weil nicht die tatsächlichen und bezahlten Kosten (Ausgaben) in die Heizkostenabrechnung einzustellen sind, sondern der auf den Abrechnungszeitraum entfallende tatsächliche Verbrauch (vgl. Bärmann/Seuß: Praxis des Wohnungseigentums B 522 ff.).

Auch die Einstellung des Sollbetrages der Instandhaltungsrückläge als Ausgabe gibt - wie bereits ausgeführt - zu einer Beanstandung der Abrechnung keinen Anlaß.

(...)