Jahresabrechnung

Jahresabrechnung; Wohnungseigentumsverwaltung; Verwalterentlastung; Entlastung

Die Jahresabrechnung ist nicht für ungültig zu erklären, wenn der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt und diese in die Jahresabrechnung eingestellt hat. In diesem Fall ist jedoch dem Verwalter die Entlastung zu versagen.

2. Die Einwendungen gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung durch den Eigentümerbeschluß vom 16.7.1986 greifen nicht durch.

Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr enthalten (BayObLG NJW-RR 1989, 1163/1164). Die Antragsteller machen insbesondere geltend, mehrere Einzelposten, die als Ausgaben in der Jahresabrechnung enthalten sind, beträfen nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern die Verwalterin persönlich in ihrer Eigenschaft als Bauträgerin und Eigentümerin mehrerer Wohnungen. Diese Einwendungen führen nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jah-resabrechnung.

Die noch beanstandeten Einzelbeträge sind von der damaligen Verwalterin tatsächlich zu Lasten der Wohnungseigentümer ausgegeben worden. Allein deshalb mußten sie in die Jahresabrechnung einbezogen werden. Ansonsten wäre diese formell fehlerhaft. Eine andere Frage ist, ob die Ver-walterin die Wohnungseigentümer mit diesen Ausgaben hätte belasten dürfen. Dies berührt jedoch nicht die Richtigkeit der Jahresabrechnung, sondern die Entlastung der Verwalterin. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich wie hier um Beträge handelt, bei denen zweifelhaft sein kann und im Streit ist, ob sie die Wohnungseigentümer oder die Verwalterin zu tragen haben.

Was zu den Ausgaben gesagt wurde, gilt sinngemäß auch für die Einnahmen. In die Jahresabrechnung sind nur solche Einnahmen aufzunehmen, die tatsächlich erzielt wurden. Die Jahresabrechnung ist daher auch dann fehlerfrei, wenn es der Verwalter unterlassen hat, von einzelnen Wohnungseigentümern, von ihm oder von Dritten geschuldete Beträge einzuziehen.

3. Der Eigentümerbeschluß vom 16.7.1986 über die Entlastung der Verwalterin ist für ungültig zu erklären.

Die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters sind rechtlich zwei verschiedene Gegenstände, zwischen denen aber ein innerer Zusammenhang besteht. Die Entlastung des Verwalters und die Billigung der Jahresabrechnung können rechtlich unterschiedlich zu beurteilen sein; es können Gründe für die Nichtbilligung der Verwaltertätig-keit vorliegen, auch wenn die Jahresabrechnung richtig ist, so wenn z.B. der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt, diese aber in der Jahresabrechnung richtig dargestellt hat (BayObLG WE 1989, 144). So verhält es sich hier.

Der Beschluß über die Entlastung des Verwalters bedeutet in der Regel ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich solcher Verwalterhandlungen, die bei Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Die Entlastung hat zur Folge, daß den Wohnungseigentümern in bezug auf solche Verwalterhandlungen keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter zustehen. Weil den Wohnungseigentümern im Zusammenhang mit den von den Antragstellern erhobenen Beanstandungen Ansprüche gegen die frühere Verwalterin zustehen können, die durch den Entlastungsbeschluß verloren gingen, entspricht die Entlastung nicht dem Gebot einer ordnungsmäßigen Verwaltung; der Entlastungsbeschluß ist daher gemäß § 21 Abs. 3, § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären (Bay-ObLGZ 1986, 263/266; 1989, 310/314 f.).