Jahresabrechnung

Jahresabrechnung; Ergänzung; Rechnungslegung

1. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung um eine Aufstellung der Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, denn eine solche Aufstellung gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen der Jahresabrechnung

2. Die Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung besteht grundsätzlich nur aufgrund eines Eigentümerbeschlusses gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, nicht gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer.

3. Zur Auslegung eines Eigentümerbeschlusses, der bestimmte Sanierungsmaßnahmen und deren Finanzierung durch Sonderumlagen festlegt sowie anordnet, daß die Mehrkosten der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen sind.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von der Antragsgegnerin zu 2 verwaltet wird. Den Antragstellern gehören zwei Wohnungen und eine Garage. Die Teilungserklärung bestimmt in § 3 Nr. 2 d, daß Fenster und Fensterläden der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören. Gemäß § 7 Nr. 1 sind die Instandhaltung und Instandsetzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume und Gebäudeteile mit Ausnahme des Außenanstrichs der Fenster und Türen Angelegenheit der Wohnungseigentümer. Gemäß 5 10 der Teilungserklärung werden alle Betriebskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen umgelegt.

In der Eigentümerversammlung vom 25.3.1997 behandelten die Wohnungseigentümer als Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Fassaden-/Balkonsanierung (Vorlage der Angebote, Finanzierung). Die Versammlungsniederschrift lautet:

Es wird beantragt, die Fassade und die Balkone" in der vom Architekten vorgeschlagenen Form, zu sanieren. Die Oberflächen der Balkone können von den jeweiligen Eigentümern gewählt werden (Fliesen oder Kunststoff). Die vorhandenen Trennwände an den Balkonen werden erneuert.

Die noch nicht erneuerten, Fensterbleche werden ersetzt.

...

Die Finanzierung erfolgt in drei Sonderumlagen zu je 40.000 DM.

...

Aus der Rücklage werden 40.000,00 entnommen.

Abstimmungsergebnis: Der Antrag wird einstimmig angenommen.

In der Versammlung vom 13.10.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6, den bereits gültigen Wirtschaftsplan auch für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 zu genehmigen, ferner:

Die Mehrkosten für die Fassadensanierung über 160.000 DM hinaus werden der Rücklage entnommen.

Diese Eigentümerbeschlüsse wurden nicht angefochten.

Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 5.10.1998 übersandte die Antragsgegnerin zu 2 die Jahres- und Heizkostenabrechnung 1997/1998 sowie eine Aufstellung über die Kosten der Fassadensanierung 1997. Danach betrugen die Sanierungskosten insgesamt 177.648,18 DM. Davon sollten 8.387,25 DM für den Austausch von Fensterblechen und die Montage von Abdeckblechen den Eigentümern einzelner Wohnungen belastet werden In der Versammlung wurde zu TOP 4 die vorgelegte Jahresabrechnung samt Einzelabrechnungen mit Mehrheit genehmigt.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt" diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären,

- soweit die Kosten der Balkontrennwände,

- des Abbaus und der Wiederanbringung von Markisen,

- von den Kosten des Austauschs der Fensterbleche mehr als der auf die gemeinschaftlichen (Treppenhaus-)Fenster entfallende Betrag

auf alle Wohnungseigentümer umgelegt wurde,

- soweit die Sanierungskosten saldiert um die Entnahme aus der Rücklage in die Einzelabrechnung eingestellt und umgelegt wurden,

- soweit die Jahresabrechnung 1997 1998 keine Vermögensaufstellung enthielt.

Weitere Anträge sind für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 13.1.1999 den Eigentümerbeschluß über die Gesamt- und Einzelabrechnungen hinsichtlich

- der Ausgabenposition "Sonderumlage Fassaden 199711,

- der Ausgabenposition "Neumontage Fensterbleche" und

- soweit die Einnahmenposition "Entnahme aus der Rücklage" fehlt,

für ungültig erklärt. Den Antrag auf Ergänzung der Jahresabrechnung durch eine Vermögensaufstellung hat es abgewiesen. In den Gründen seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, nach der Ungültigerklärung der gesamten Rechnungsposition "Sonderumlage Fassade" sei die Frage der richtigen Kostenverteilung nicht mehr entscheidungserheblich. Es liege jedoch nahe, den bestandskräftigen Sanierungsbeschluß vom 25.3.1997 und den Ergänzungsbeschluß vom 13.10.1997 als endgültige Regelung der Kostenverteilung anzusehen. Diese Regelung erfasse auch die Kosten der Balkontrennwände und der Markisenmontage. Auch der gesamte auf die Fensterbleche entfallende Instandhaltungsbetrag sei entsprechend der Teilungserklärung um zulegen.

Die Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt und nunmehr beantragt

- die Verwalterin zu verpflichten, im Zug der Jahresabrechnung 1997/1998 einen Vermögensstatus zu erstellen, der sämtliche Vermögenspositionen vollständig und richtig enthält,

- festzustellen, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 keine verbindliche Regelung für die Verteilung der Sanierungskosten in der Jahresabrechnung enthalten,

- festzustellen, daß die Kosten der Fensterbleche von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gesondert zu tragen sind, ausgenommen die Fensterbleche an Fenstern im Gemeinschaftseigentum.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die erfolglos blieb.

a) Die Zulässigkeit der Erstbeschwerde hat das Landgericht zu Recht bejaht. Auch der Senat geht davon aus, daß die Beschwer der Antragsteller mehr als 1.500 DM beträgt, soweit ihr Antrag auf Ergänzung der Jahresabrechnung um einen die Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer ausweisenden Vermögensstatus abgewiesen worden ist (§ 45 Abs. 1 WEG).

b) Dieser Antrag ist jedoch nicht begründet. Fehlt ein wesentlicher Bestandteil der Jahresabrechnung, die der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres aufzustellen hat, kann jeder Wohnungseigentümer eine Ergänzung verlangen (BayObLGZ 1989, 310/313 f.; BayObLG NJW-RR 1992, 1169). Die Antragsteller haben jedoch keinen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung 1997/1998 um einen Vermögensstatus, der die Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweist, denn eine solche Aufstellung gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen einer Jahresabrechnung.

(1) Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung sowie keine Bilanz" sondern eine Einnahmen-Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Aus der Gesamtabrechnung sind die Einzelabrechnungen abzuleiten. Eine vollständige Jahresabrechnung muß ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten zu Anfang und zu Ende des Rechnungsjahrs mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens, insbesondere der Instandhaltungsrücklage darstellen (st. Rspr. des Senats, vgl. BayObLG WuM 1994, 230 und 498/499; BayObLG ZMR 1999, 185, jeweils m.w.N.).

(2) Die Jahresgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen, über die die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG beschließen, darf nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten. Ausnahmen hiervon wurden im Hinblick auf die Heizkostenverordnung bei der Abrechnung der Heizkosten (BayObLG WE 1992, 175/176) und bei der Instandhaltungsrücklage (BayObLG NJW-RR 1991, 15/16) zugelassen. Solche Angaben sind jedoch nicht Gegenstand des von den Antragstellern geltend gemachten Ergänzungsanspruchs. Im übrigen dürfen Forderungen und Verbindlichkeiten in der Jahresabrechnung ebensowenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder erst im nächsten Jahr erwartet werden. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise sogar notwendig sein, sie ist aber kein Bestandteil der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung (BayObLGZ 1993, 185/190 f.; BayObLG WuM 1994, 230 und 498/499, jeweils m. w. N.). Die Antragsteller haben daher keinen Anspruch darauf, daß die von ihnen genannten anderen Forderungen (etwa für das Wirtschaftsjahr noch ausstehende Wohngelder oder zu erwartende Versicherungsleistungen).

und Verbindlichkeiten (etwa offene, fällige Handwerkerrechnungen) in die Jahresabrechnung aufgenommen werden (BayObLG WuM 19,94, 230 und 498/499).

(3) Die von der Antragsgegnerin zu 2 erstellte und mit der Einladung zur Eigentümerversammlung übersandte Gesamt und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 stellt in Abschnitt 6 die Entwicklung der Rücklagen dar, aufgeschlüsselt nach Instandhaltungsrücklage und Gewährleistungseinbehalt,' in Abschnitt 7 die Entwicklung der Geldkonten - Girokonto, Festgeld, Heizölkonto mit Angabe des jeweiligen Anfangsbestands der Zugänge (einschließlich der in Abschnitt 1 aufgeführten Zinserträge), Abgänge und des Endbestands. Damit enthält die Jahresabrechnung die erforderlichen Angaben zur Vermögenslage der Gemeinschaft.

In der Eigentümerversammlung hat die Antragsgegnerin zu 2, eine Zusammenstellung zur Einsicht ausgelegt, die unter anderem eine Aufstellung über die Wohngeldrückstände und -überzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer sowie einen Vermögensstatus enthielt. Ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung um diese Angaben und auf Übersendung derartiger Unterlagen an alle Wohnungseigentümer steht den Antragstellern nicht zu. Es bleibt vielmehr dem Verwalter überlassen, in welcher Form er Auskünfte Über Forderungen und Verbindlichkeiten erteilt. Insoweit können sich die Antragsteller auch nicht auf die Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) berufen, denn diese Pflicht besteht grundsätzlich nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit (BayObLG WE 1989, 145/146; Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 459, 463).

c) Die erstmals im Beschwerdeverfahren im Weg der Antragsänderung gestellten Feststellungsanträge hat das Landgericht zutreffend nach den Grundsätzen des Zivilprozeßrechts behandelt (vgl. BayObLG ZMR 1995, 495/496). Im Rechtsbeschwerdeverfahren ist die Zulassung dieser Anträge entsprechend §§ 523, 268 ZPO nicht mehr zu prüfen (vgl. Stein-Jonas/Grunsky ZPO 21. Aufl. § 530 Rn. 11).

Ein rechtliches Interesse der Antragsteller an den begehrten Feststellungen (§ 256 ZPO entsprechend) hat das Landgericht ohne Rechtsfehler bejaht. Nachdem die Jahresabrechnung 1997/1998 hinsichtlich der Aufteilung der Sanierungskosten und der Kosten der Auswechslung der Fensterbleche für ungültig erklärt worden ist, ist der Streit über den Inhalt der Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997, die nicht angefochten worden sind, für die neu zu erstellende Jahresabrechnung vorgreiflich (vgl. BayObLG WE 19891 183; Staudinger/Wenzel Vorbem. zu §§ 43 ff. WEG Rn. 61).

d) Die im Beschwerdeverfahren neu gestellten Feststellungsanträge hat das Landgericht zu Recht als unbegründet angesehen. Die im Tenor der Beschwerdeentscheidung unterblieb eine Abweisung dieser Anträge holt der Senat zur Klarstellung nach.

(1) Zutreffend hat das Landgericht angenommen, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 eine Sonderregelung für die Aufteilung der Kosten der am 25.3.1997 beschlossenen Sanierungsmaßnahmen enthalten. Eigentümerbeschlüsse, die wie hier eine auch für Sondernachfolger geltende Regelung enthalten, sind "aus sich heraus", objektiv und normativ auszulegen. Was im Zusammenhang mit der Beschlußfassung erörtert wurde und was die Beteiligten damit beabsichtigt oder sich vorgestellt haben, kann für die Auslegung nur herangezogen werden, wenn es in der Versammlungsniederschrift einen Niederschlag gefunden hat (BGH WPM 1998, 2336/2338; BayObLG NJWE-MietR 1997, 13 und st. Rspr., zuletzt Senatsbeschluß vom 4.11.1999 2Z BR 141/99) . Das Landgericht ist von diesen Grundsätzen ausgegangen. Der Senat teilt die von ihm vorgenommene Auslegung. Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde ist die nächstliegende Bedeutung des, Eigentümerbeschlusses vom 25.3.1997 und des Ergänzungsbeschlusses vom l3.10.1997, daß sämtliche Kosten der Sanierungsmaßnahmen, deren Umfang mit dem Beschluß vom 25.3.1997 festgelegt wurde, aus den gleichzeitig beschlossenen Sonderumlagen in Höhe von insgesamt 120.000 DM und soweit diese nicht ausreichten aus der Instandhaltungsrücklage nicht nur vorfinanziert, sondern bezahlt werden sollen. Damit;richtet sich die Aufteilung dieser Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel, der sowohl für die Aufbringung der Sonderumlagen als auch für die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage angewendet worden ist. Das Landgericht hat deshalb zu Recht angenommen, daß es für die Aufteilung aller Kosten der am 25.3.1997 beschlossenen Sanierungsmaßnahmen unerheblich ist, ob einzelne Maßnahmen am Sondereigentum bestimmter Wohnungseigentümer durchgeführt worden sind, ob die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums gesondert regelt und wie die Wohnungseigentümer, solche Regelungen bisher ausgelegt und gehandhabt haben.

(2) Die Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 sind nicht angefochten und daher bestandskräftig geworden (§ 23 Abs. 4 WEG) . Sie sind nicht nichtig, wie die Antragsteller meinen.

aa) Ein Eigentümerbeschluß, der den in § 16 Abs. 2 WEG oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel abändert oder unter Verletzung von § 16 Abs. 3 WEG eine Sonderumlage anordnet, verstößt nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften (vgl. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG); er berührt auch nicht den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums, der einem vereinbarungsersetzenden oder abändernden Mehrheitsbeschluß nicht zugänglich ist (BGHZ 127, 99/103 f.; BayObLGZ 1996, 256/257; BayObLG ZMR 1998, 509/511 und 1999, 778/779; a. A. Wenzel Festschrift für Hagen S. 231/240 f.).

bb) Gegenstand der Beschlußfassung war entgegen der Meinung der Antragsteller die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG), selbst wenn im Zug der Sanierung der Fassade, die zwingend im Gemeinschaftseigentum steht (Staudinger/Rapp § 5 Rn. 25), auch Sondereigentum in Anspruch genommen worden ist oder daran Arbeiten ausgeführt worden sind.

cc) Im übrigen ist das Landgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die Fenster der Wohnanlage samt den äußeren Fensterblechen zwingend Gemeinschaftseigentum sind (Staudinger/Rapp § 5 Rn. 25 m. w. N.) und die in § 3 Nr. 2d sowie § 7 Nr. 1 der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen allenfalls als Auferlegung der Instandhaltungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer ausgelegt oder umgedeutet werden können (vgl. Senatsbeschluß vom 21.12.1999 - 2Z BR 115/99 - m. w.N. = GE 2000, 479.; Bärmann/ Pick WEG 8. Aufl. § 5 Rn. 36). Ob dies für die bei den Sanierungsarbeiten ausgetauschten äußeren Fensterbleche zutrifft, kann offenbleiben. Das gleiche gilt für die Frage, inwieweit die bei der Beschreibung des Sondereigentums in der Teilungserklärung genannten Balkone Sondereigentum sein können (vgl. hierzu BayObLG WE 1994, 184/185; ZMR 1999, 59 und NZM 1999, 910/911; hinsichtlich nachträglich angebrachter Trennwände verneinend BayObLG WuM 1985, 31/32 und nach § 7 Nr. 1 der Teilungserklärung von den jeweiligen Eigentümern instand zu halten sind. Denn für die Kosten der im Zug der Fassadensanierung vorgenommenen Erneuerung der Balkontrennwände und Fensterbleche gilt nach den Eigentümerbeschlüssen vom 25.3. und 13.10.1997 eine in der Teilungserklärung etwa enthaltene besondere Kostenregelung nicht.

Soweit einzelne Wohnungseigentümer mit Duldung der Gemeinschaft Markisen angebracht haben, die bei den Sanierungsarbeiten abmontiert und anschließend wieder befestigt worden sind, stehen der nach § 16 Abs. 3 WEG in Betracht kommenden Umlage der Montagekosten auf die jeweils betroffenen Wohnungseigentümer ebenfalls die bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 entgegen (vgl. BayObLG NJW 1981, 690/691; Staudinger/Bub § 16 Rn. 265).