Jahresabrechnung

Jahresabrechnung; Teilunwirksamkeit; Eigentümerbeschluß; Verwalterentlastung; Entlastung; Verwalter; Einzelabrechnung

1. Betrifft der Mangel eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nur einen selbständigen Abrechnungsposten, so ist der Eigentümerbeschluß nur insoweit für ungültig zu erklären.

2. Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung ist nicht für ungültig zu erklären, wenn nicht der Anfangsbestand aller Gemeinschaftskonten ausgewiesen ist; dann besteht nur ein Ergänzungsanspruch.

3. Bleibt ein Raum, der an die Wärme- und Warmwasserversorgung angeschlossen ist, bei der Verteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer unberücksichtigt, ist der Eigentümerbeschluß nur hinsichtlich der Einzelabrechnungen zu den selbständigen Abrechnungskosten Heizung und Warmwasser für ungültig zu erklären.

4. Der Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters ist für ungültig zu erklären, wenn der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung wegen Mängeln der Jahresabrechnung teilweise für ungültig erklärt wird.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Nach der Gemeinschaftsordnung bemißt sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile. Am 24.4.1996 genehmigten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 die Jahresabrechnung 1995 einschließlich der Einzelabrechnungen und erteilten der Verwalterin Entlastung.

Der Antragsteller hat beantragt, u. a. diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das AG hat den Antrag am 4.7.1997 abgewiesen. Das LG hat durch Beschluß vom 13.5.1998 den Eigentümerbeschluß zu TOP 1 für ungültig erklärt. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II. Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

2.b) Ein Eigentümerbeschluß kommt dann zustande, wenn mehr Wohnungseigentümer für als gegen den Beschlußantrag stimmen (BGHZ 106, 179 = ZMR 1989, 266). Zu Recht sind die Vorinstanzen zu dem Ergebnis gelangt, daß die Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 24.4.1996 nach dem Kopfprinzip statt wie in der Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben nach Miteigentumsanteilen eine Ungültigerklärung der in der Versammlung gefaßten Eigentümerbeschlüsse und damit auch des Eigentümerbeschlusses zu TOP 1 über die Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwalterin nicht rechtfertigt. Denn auch bei Zugrundelegung der Miteigentumsanteile haben nach den Feststellungen des AG, die der Antragsteller nicht angreift, mehr Wohnungseigentümer für als gegen den Beschlußantrag gestimmt. Dies gilt auch dann, wenn man die Stimmen des Wohnungseigentümers unberücksichtigt läßt, in dessen Vollmacht die Verwalterin für die Genehmigung der Jahresabrechnung und ihre Entlastung gestimmt hat.

c) Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Zu einer ordnungsmäßigen (vollständigen) Jahresabrechnung gehört ein Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen. Eine vollständige Jahresgesamtabrechnung muß ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums ausweisen (st. Rspr. des Senats, z. B. BayObLG, NJW-RR 1989, 1163 f. m. w. N. = ZMR 1990, 63).

d) Diesen Grundsätzen entspricht der angefochtene Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung für das Jahr 1995 nicht in allen Punkten.

(1) Unstreitig wurde ein Raum, in dem sich ein Heizkörper und Anschlüsse für Kalt- und Warmwasser befinden, bei der Umlegung der Kosten für Heizung und Warmwasser nicht berücksichtigt, obwohl der Heizkörper und die Wasseranschlüsse funktionstüchtig sind. Dies berührt zwar nicht die Gesamtabrechnung, aber die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer in den Einzelabrechnungen. Diese können daher keinen Bestand haben, soweit der selbständige Abrechnungsposten Heizung und Warmwasser betroffen ist. Unbehelflich ist der Einwand der Antragsgegner, der Heizkörper und die Wasseranschlüsse seien nicht in Betrieb genommen worden. Allein die Möglichkeit, Wärme und Warmwasser zu entnehmen und die damit unabhängig von einer tatsächlichen Entnahme verbundenen Bereitstellungskosten zwingen dazu, den Raum in die Umlegung der Kosten einzubeziehen. Daraus, daß die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung auf einzelne selbständige Rechnungsposten beschränkt werden kann (BayObLG, NJW 1986, 385), folgt, daß der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind.

Soweit die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom Jahr 1978 vorsieht, daß die Heizungs- und Warmwasserkosten durch den Verwalter entweder im Verhältnis der Miteigentumsanteile oder nach dem tatsächlichen Verbrauch oder nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden, ist diese Bestimmung durch die zeitlich danach in Kraft getretene Heizkostenverordnung überholt, die den tatsächlichen Verbrauch zwingend als eine Abrechnungsgröße vorschreibt (vgl. §§ 3, 6 HeizkV). Soweit der tatsächli che Verbrauch in dem betroffenen Raum nicht festgestellt wurde, ist er nach § 9 a Abs. 1 HeizkV zu ermitteln.

(2) Die begründete Beanstandung des Antragstellers, daß nicht die Anfangs- und Endbestände sämtlicher Gemeinschaftskonten in der von den Wohnungseigentümern be schlossenen Abrechnung angegeben sind, führt nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses. Denn diese An gaben können nachgeholt werden. Jeder Wohnungseigentümer hat einen nach § 21 Abs. 3, 4 WEG gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf, daß die Lücke durch eine Ergänzung der Jahresabrechnung und Beschlußfassung der Wohnungseigentümer darüber geschlossen wird (BayObLG, NJW-RR 1989, 1163 f. = ZMR 1990, 63). Ohne Rechtsfehler hat das LG den Beschlußanfechtungsantrag insoweit nicht als An trag auf Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Ergänzung der Jahresabrechnung ausgelegt.

e) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 1 kann ferner keinen Bestand haben, soweit darin der Verwalterin Entlastung erteilt wurde. Der Eigentümerbeschluß über die Entlastung des Verwalters bedeutet in der Regel ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich solcher Verwaltungshandlungen, die bei Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Die Entlastung hat zur Folge, daß den Wohnungseigentümern in bezug auf solche Handlungen keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter zustehen. Wenn den Wohnungseigentümern im Zusammenhang mit den erhobenen Beanstandungen noch Ansprüche zustehen können, die durch einen Entlastungsbeschluß verlorengingen, dann entspricht die Entlastung nicht dem Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, und der Beschluß ist für ungültig zu erklären (BayObLG, NJW-RR 1989, 1163 [1164] m. w. N. = ZMR 1990, 63).

Danach ist der Verwalterin zu Unrecht Entlastung erteilt worden. Die von ihr erstellte Jahresabrechnung (vgl. § 28 Abs. 3 WEG) entspricht insoweit nicht den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung, als die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht zutreffend auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt wurden und der Stand der einzelnen Gemeinschaftskonten nicht umfassend dargestellt ist. Es läßt sich nicht ausschließen, daß den Wohnungseigentümern wegen dieser Mängel der Jahresabrechnung außer einem Anspruch auf deren Ergänzung, insbesondere auch so weit der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt wurde, weitere Ansprüche gegen die Verwalterin zustehen.