Jahresabrechnung

Jahresabrechnung; Eigentümerbeschluß; Einsichtsrecht; Abrechnungsunterlagen; Einzelabrechnungen; Miteigentümer

Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan ist nicht deshalb zu beanstanden, weil den Miteigentümern nicht zeitgleich mit den Abrechnungsunterlagen jeweils alle Einzelabrechnungen der übrigen Miteigentümer zur Verfügung gestellt werden (gegen OLG Köln WM 1995, 450).

Die Ast. sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage.

Mit Beschluß v. 21.3.1995 hat die Gemeinschaft unter TOP 2 die Jahresabrechnung 1994 genehmigt. Unter TOP 3 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 1996 genehmigt.

Mit ihrem am 21.4.1995 bei Gericht eingegangenen Anfechtungsantrag begehren die Ast., daß beide Beschlüsse für unwirksam erklärt werden. Zur Begründung tragen die Ast. u. a. vor, daß in der Abrechnung für das Jahr 1994 (Ausgabe-) Positionen enthalten seien, die nicht zureichend durch Belege nachgewiesen seien. Unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des OLG Köln v. 29.3.1995 (abgedruckt etwa in DWE 1995, 74) meinen die Ast. schließlich, daß die Beschlußfassung zur Abrechnung schon deshalb für unwirksam zu erklären sei, weil - unstreitig - nicht allen Wohnungseigentümern alle Einzelabrechnungen vorgelegen hätten.

Der Anfechtungsantrag ist nicht begründet.

Der von der Gemeinschaft zur Jahresabrechnung 1994 gefaßte Beschluß ist nicht zu beanstanden. Zu Unrecht meinen die Ast., daß die Jahresabrechnung 1994 bereits deshalb für unwirksam zu erklären sei, weil nicht alle Ausgabepositionen belegt werden könnten (wird ausgeführt).

Die Jahresabrechnung ist schließlich auch nicht deshalb zu beanstanden, weil den Miteigentümer nicht zeitgleich mit den Abrechnungsunterlagen jeweils alle Einzelabrechnungen der übrigen Miteigentümer zur Verfügung gestellt wurden.

Allerdings hat das OLG Köln in einem Beschluß v. 29.3.1995 die Ansicht vertreten, daß eine wirksame Beschlußfassung über die Jahresgesamtabrechnung und die Einzelabrechnung voraussetze, "daß allen Eigentümern neben der Gesamtabrechnung und der individuellen Einzelabrechnung auch die Einzelabrechnungen aller übrigen Wohnungseigentümer vor der Beschlußfassung übersandt werden" (vgl. den Leitsatz, abgedruckt etwa in DWE 1995, 74). Dem kann nach Auffassung des Gerichts nicht gefolgt werden.

Mit Recht hat Drasdo in einer Anmerkung zu der Entscheidung (WE 1996, 12 ff.) hervorgehoben, daß dies zu einer unzulässigen Erweiterung der Verpflichtungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag führen würde. So hat der Verwalter gemäß § 432 BGB die Abrechnung gegenüber der Gemeinschaft zu erbringen. Eine Rechtsgrundlage für die vom OLG Köln angenommene Verpflichtung des Verwalters, allen Wohnungseigentümern eine Gesamtabrechnung, die sie betreffende Einzelabrechnungen und zusätzlich noch alle Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer zukommen zu lassen, ist nicht ersichtlich.

Auch die von dem OLG Köln herangezogene Begründung für seine Rechtsauffassung vermag nach Ansicht des Gerichts nicht zu überzeugen.

Im wesentlichen begründet das OLG seine Ansicht damit, daß den Wohnungseigentümern nur bei Vorlage der Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer eine zureichende Kontrollmöglichkeit eingeräumt sei. Ohne diese Einzelabrechnungen sei es einzelnen Miteigentümern nicht möglich, zu kontrollieren, ob "der Verwalter seinen Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag nachkommt und ob das von jedem der übrigen Eigentümer zu zahlende Wohngeld richtig berechnet worden ist" (vgl. a. a. O. S. 74 re. Spalte a. E.).

Diese Begründung vermag nicht zu überzeugen. So enthalten die Einzelabrechnungen zunächst die Verteilung der Gesamtkosten, bezogen auf das jeweilige Wohnungseigentum. Mit der so ermittelten Kostenbelastung werden die Vorauszahlungen des einzelnen Wohnungseigentümers verrechnet. Aus dem Rechenvorgang ergeben sich Guthaben bzw. Nachforderungsbeträge (positiver oder negativer Saldo). In welcher Weise hier dem OLG Köln eine Kontrollmöglichkeit der einzelnen Wohnungseigentümer durch die Überlassung der Einzelabrechnungen der übrigen Miteigentümer vorschwebt, wird nicht näher dargetan.

De facto erweist sich eine vernünftige Kontrolle jedoch aufgrund der vorzunehmenden Abrechnungsschritte als wenig sinnvoll, wenn nicht gar unmöglich. Denn die Verteilung der Gesamtkosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer stellt sich überwiegend als ein rechnerischer Vorgang dar. Gewöhnlich werden die angefallenen Kosten nach Miteigentumsanteilen, Wohnungseinheiten etc. verteilt. Ob seitens der Verwaltung hier der richtige Verteilungsschlüssel gewählt wurde, kann jeder Wohnungseigentümer aber bereits seiner eigenen (Einzel-) Abrechnung entnehmen. Die weitergehende Kontrolle der übrigen Einzelabrechnungen macht insofern nur Sinn, wenn man den wenig naheliegenden Fall unterstellt, daß der Verwalter innerhalb der Abrechnung mit wechselnden Verteilungsschlüsseln gearbeitet hat.

Die Tatsache, daß neben der richtigen Ermittlung der Kostenbelastung auch die Vorschüsse zu berücksichtigen sind, verdeutlicht, daß nur jeder Wohnungseigentümer für sich zuverlässig und sinnvoll prüfen kann, ob die für ihn individuell erstellte Einzelabrechnung zutreffend aufgestellt ist. So kann regelmäßig nur der einzelne Wohnungseigentümer im Vergleich mit seinen Zahlungen feststellen, ob der für ihn ausgewiesene Saldo zutreffend errechnet wurde. Für den einzelnen Wohnungseigentümer erweist es sich daher auch nicht als hilfreich, wenn ihm die Einzelabrechnungen der übrigen Miteigentümer vorgelegt werden.

Entgegen der Auffassung des OLG Köln können die Wohnungseigentümer daher nur dann für ihre Miteigentümer ermitteln, "ob das zu zahlende Wohngeld richtig berechnet worden ist" (vgl. so das OLG Köln, a. a. O.), wenn ihnen mit den Einzelabrechnungen auch die Zahlungsbelege der übrigen Wohnungseigentümer vorgelegt würden. Aus gutem Grund wird dies aber auch vom OLG Köln nicht vertreten.

Erweist sich daher schon die Vorlage der Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer als wenig bis gar nicht hilfreich bei der Kontrolle der Richtigkeit der Abrechnung, so ist noch weniger überzeugend, wenn das OLG Köln den Verwaltern gestatten will, die Vorlage der Einzelabrechnungen durch die Mitteilung einer Saldenliste zu ersetzen. Denn anhand einer solchen Saldenmitteilung kann ein einzelner Wohnungseigentümer erst recht nicht mehr die Richtigkeit der Berechnung des Wohngeldes nachvollziehen. Die Entscheidung erscheint daher insofern in sich nicht schlüssig.

Kann aber auch mit den Einzelabrechnungen nicht vernünftig geprüft werden, ob der Verwalter das noch zu zahlende Wohngeld richtig berechnet hat, so erweist sich die Überlassung der Einzelabrechnungen auch nicht als erforderliches Instrumentarium für die Prüfung, "ob der Verwalter seinen Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag nachkommt" (vgl. so wiederum das OLG Köln, a. a. O.). Hier kann allerdings die Vorlage der Einzelabrechnungen ein Indiz für eine Untätigkeit des Verwalters ergeben. Sollten sich etwa bei vielen Miteigentümern hohe Nachforderungen zugunsten der Gemeinschaft ergeben, so kann dies auf eine unzureichende Tätigkeit des Verwalters bei der Beitreibung von Wohngeld schließen lassen. Insofern ist aber zu bedenken, daß die Beitreibung von Wohngeldern nicht ohne weiteres Aufgabe des Verwalters ist. Dies ergibt sich bereits aus § 27 Abs. 2 Ziffer 5 WEG. Denn nach dieser Vorschrift bedarf der Verwalter einer besonderen Ermächtigung, um gerichtlich oder außergerichtlich Ansprüche gegen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Diese Vorschrift bezieht sich insbesondere ich auf die Geltendmachung von Wohngeld (vgl. Weitnauer, WEG 8. Aufl., § 27 Rz. 20). Entsprechend statuiert auch § 27 Abs. 1 WEG keine gesetzliche Verpflichtung des Verwalters, Wohngelder beizutreiben. Der Verwalter ist vielmehr nach § 27 Abs. 1 Ziffer 4 WEG nur verpflichtet, "gemeinschaftliche Gelder zu verwalten"; nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist er darüber hinaus zur Entgegennahme von Zahlungen (insbesondere auch von Wohngeld) berechtigt. Die dem OLG Köln vorschwebende Kontrolle des Verwalters kann daher allenfalls in den Fällen indiziert sein, in welchen der Verwalter über die gesetzliche Verpflichtung hinausgehend die Beitreibung von Wohngeldern übernommen hat. Auch in solchen Fällen ist jedoch nach Auffassung des Gerichts die weitgehende Verpflichtung zur Übermittlung von Einzelabrechnungen oder Saldenlisten nicht geboten, um die Kontrolle über den Verwalter zureichend zu gewährleisten. Die Kontrolle ist vielmehr schon zureichend durch die sonstigen Informationen gewährleistet, die in die Jahresabrechnung aufzunehmen sind.

So sind in die Jahresabrechnung neben den tatsächlichen Ausgaben auch die tatsächlichen Einnahmen einzustellen. Bereits diese Gegenüberstellung der gesamten tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen verschafft aber jedem interessierten Wohnungseigentümer schlagartig eine Vorstellung davon, ob der Verwalter seinen Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag nachkommt oder nicht. Weiter ist in die Abrechnung auch die Entwicklung der Kontostände der Bank-, Festgeld- und Sparkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzunehmen (vgl. BayObLG WM 1993, 488 f.). Der Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen, welche für die übrigen Wohnungseigentümer erstellt worden sind, bedarf es daher nicht mehr für die Prüfung, ob der Verwalter zureichend bei den übrigen Miteigentümern das Wohngeld geltend macht.

Nicht zu überzeugen vermag auch die vom OLG Köln gesehene "Parallele" zur Verweigerung der Einsicht in Abrechnungsunterlagen. Denn in Wirklichkeit dürfte eine Vergleichbarkeit hier nicht vorhanden sein. Nach Auffassung des Abteilungsrichters handelt es sich nämlich um gänzlich unterschiedliche Fragestellungen. Bei der Verweigerung der Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen geht es um das individuelle Einsichtsrecht von Wohnungseigentümern; hier geht es demgegenüber um die Verpflichtung der Verwaltung zur Versendung von Unterlagen. Bei der Verweigerung der Einsichtnahme in Abrechnungsbelege geht es daher in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht um eine Beschränkung der Rechte der Wohnungseigentümer; durch die vom OLG Köln vorgenommene Auslegung geht es demgegenüber um eine Erweiterung der Verpflichtungen der Verwaltung (vgl. dazu auch erneut die bereits zitierte Anm. von Drasdo). Auch hinsichtlich der Rechtsfolgen besteht keine Vergleichbarkeit. So dürfte Einvernehmen darüber bestehen, daß nicht jeder Streit eines Wohnungseigentümers über seine Befugnis zur Einsieht in Abrechnungsunterlagen automatisch die Unwirksamkeit einer sich auf eben diesen Zeitraum beziehenden Abrechnung nach sich zieht. Eben diese Unwirksamkeit der Abrechnung soll aber nach der Entscheidung des OLG Köln bereits dann auszusprechen sein, wenn den Wohnungseigentümern nicht vor der Beschlußfassung alle Einzelabrechnungen (bzw. eine Saldenliste) übermittelt wurden.

Weiter erscheint auch der vom OLG vorgenommene Vergleich zu anderen Rechtsgebieten nicht überzeugend. Wenn etwa im Rahmen der Auskunftspflicht gemäß § 1605 BGB anerkannt ist, daß Bilanzen zu übersenden sind, so kann dies mit der Rechtslage einer Eigentümergemeinschaft nicht verglichen werden. Dies wird schon deutlich, wenn man bedenkt, daß in § 1605 BGB ein Auskunftsanspruch normiert ist, während es hier um eine zu erstellende Jahresabrechnung geht. Der Anspruch auf Auskunft in einem Rechtsverhältnis, an welchem nur zwei Personen beteiligt sind, kann aber naturgemäß nicht mit dem Abrechnungsvorgang verglichen werden, an welchem eine Vielzahl von Personen zu beteiligen sind. Die vom OLG gezogene Parallele müßte im übrigen dann auch eine tragfähige Grundlage dafür abgeben, daß ein jeder Wohnungseigentümer anläßlich der Abrechnung von der Verwaltung verlangen kann, daß ihm sämtliche Zahlungsvorgänge (etwa Einzahlungen von anderen Wohnungseigentümern) in Kopie vorgelegt werden. Auch hier erweist sich, daß die Anforderungen an eine Auskunft nach § 1605 BGB nicht mit den Anforderungen an eine Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG verglichen werden können.

Auch die vom OLG Köln gezogene Parallele zu Mietverhältnissen dürfte nicht tragfähig sein. Auch hier ist insbesondere zu bedenken, daß sich bei Mietverhältnissen regelmäßig nur zwei Seiten (ggf. aus mehreren Personen bestehend) gegenüberstehen. Außerdem genügt der Vermieter seiner Verpflichtung nach Einschätzung des OLG bereits dann, wenn er die Belege zur Nebenkostenabrechnung "am Ort der Nebenkostenabrechnung (vorlegt)" (vgl. a. a. O. S. 75). Bezogen auf die Verwaltung von Wohnungseigentum hieße dies, daß der Verwalter die Belege - und damit eben auch die anderen Einzelabrechnungen - "am Ort der Abrechnung" vorlegen müßte. Hiernach schon dann würde der Verwalter daher seiner Verpflichtung genügen, wenn er die Belege bei seinem Betriebssitz zur Einsieht bereit hält. Weshalb daher die Rechtslage bei Mietverhältnissen einen Anspruch der Wohnungseigentümer auf Überlassung von Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer soll begründen können, bleibt unklar.

Schließlich sprechen weitere Erwägungen gegen die Annahme des OLG Köln, es seien allen Wohnungseigentümern sämtliche Einzelabrechnungen zur Verfügung zu stellen.

Jedwede Beschlußfassung kann von den stimmberechtigten Miteigentümern selbstredend nur dann ordnungsgemäß vorgenommen werden, wenn zureichende Informationen über den Beschlußgegenstand verfügbar sind. Dabei kann es nicht Aufgabe der Verwaltung sein, alle Wohnungseigentümer bis in die Verästelungen hinein zu informieren; eine sachgerechte Verwaltung von Wohnungseigentum setzt vielmehr voraus, daß die einzelnen Wohnungseigentümer ihre Verantwortung für die Gesamtheit erkennen und eigenverantwortlich handeln. Zu diesem eigenverantwortlichen Handeln gehört es nach Ansicht des Gerichts auch, sich vor oder bei der Beschlußfassung über die Beschlußgegenstände zu informieren. Nach Auffassung des Gerichts kann es nicht Aufgabe der Verwalter sein, alle Informationen für die Wohnungseigentümer gleichsam "grundgerecht" zur Verfügung zu stellen. Würde man aber der Ansicht des OLG Köln folgen, so hätte dies auch für andere Bereiche der Eigentumsverwaltung gravierende Folgen. Zu denken ist dabei etwa daran, welche Informationen ein einzelner Wohnungseigentümer anläßlich einer Beschlußfassung über die Sanierung von gemeinschaftlichem Eigentum von der Verwaltung erwarten kann. Auch hier können von den Wohnungseigentümern natürlich Sanierungskonzepte, Kostenabrechnungen etc. nur dann vernünftig geprüft werden, wenn diese Informationen bereits vor der Beschlußfassung vorliegen. Es läge daher auf "der Linie" der OLG-Entscheidung, wenn zukünftig auch bei solchen Beschlußgegenständen alle Wohnungseigentümer vorab in Form von Kopien über Sanierungskonzepte, Kostenvoranschläge etc. durch die Verwaltung zu informieren wären. Dies gilt namentlich, wenn es um die Beschließung von Sonderumlagen geht. Daß eine solche Erweiterung der Aufgaben weder zumutbar noch vernünftig ist, liegt auf der Hand.

Gemessen daran läßt sich festhalten, daß die Abrechnung für das Jahr 1994 nicht alleine deshalb für unwirksam zu erklären ist, weil den Wohnungseigentümern nicht schon bei der Beschlußfassung Einzelabrechnungen auch aller übrigen Wohnungseigentümer (oder eine entsprechende Saldenliste) vorgelegt wurden.