Isolierverglasung bei überwiegender Fensteranzahl

Isolierverglasung bei überwiegender Fensteranzahl; Orientierungshilfe

Ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt bei einer Isolierverglasung nur dann vor, wenn diese nach der Anzahl der Fenster (und nicht nach der Fläche der Verglasung) überwiegend ist. Ein vermietetes halbes Zimmer ist kein Abstellraum; der Anschluss an die Fernwärme zählt nicht als Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1. Juli 1994.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Streitig ist hier zwischen den Parteien die Einordnung der Wohnung in die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007. Unstreitig ist hier die Merkmalsgruppe 1 Bad/WC negativ zu berücksichtigen sowie die Merkmalgruppe 2 Küche neutral.

Die Merkmalgruppe 3 Wohnung ist neutral.

Die Behauptung der Kl., dass hier ein geräumiger Balkon vorläge, bestreitet der Bekl. nicht hinreichend. Die Kl. trägt dessen Größe mit 8,1 m2 (2 m x 4,5 m = 8,1 m2 [steht so im Urteil!]) vor, was als „groß" im Sinne der Spanneneinordnung anzusehen ist. Der Umstand, dass über den Balkon der Zugang zur Wohnung erfolgt, steht dieser Größe nicht entgegen. Dass deshalb nur ein kleiner Teil des Balkons als Fläche genutzt werden könne, ist nicht nachvollziehbar, da jeder Balkon üblicherweise über eine Tür mit den Wohnräumen verbunden ist, um diesen seiner zweckentsprechenden Nutzung zuzuführen. Eine Nutzungseinschränkung ergibt sich daraus mithin nicht.

Entgegen der Ansicht der Kl. kann der Mietergarten nicht als wohnwerterhöhend herangezogen werden, weil dieses Kriterium im Mietspiegel nicht vorgesehen ist.

Soweit die Kl. behauptet, die Wohnung sei überwiegend isolierverglast, ist dies nicht hinreichend dargetan. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang nicht die Fensterfläche, sondern allein die Anzahl der Fenster. Alles andere ist nicht praktikabel und lässt sich dem Mietspiegel auch nicht entnehmen. Soweit den Fotos dies entnommen werden kann, liegen straßenseitig zwei (mehrflügelige) Fenster, während seitlich des Objekts 4 zur Wohnung gehörende Fenster belegen sind, die nicht isolierverglast sind, so dass ein Überwiegen nicht angenommen werden kann.

Das weitere Kriterium des Abstellraums innerhalb der Wohnung hat die Kl., die sich hierauf beruft, nicht hinreichend dargelegt. Nachdem nunmehr innerhalb der gesetzten Schriftsatzfrist die maßgeblichen Vertragsunterlagen, nämlich der Ausgangsvertrag vom 1.9.1939 sowie die Umschreibungsvereinbarung auf den Bekl. vom 1.10.2001 vorgelegt wurden, ist nicht ersichtlich, dass hier eine Abstellkammer in der Wohnung vorhanden ist. Im Ausgangsvertrag aus dem Jahre 1939 ist eine Wohnung mit 2 1/2 Zimmern vermietet. Diese Bestimmung der Mietsache ist in der Umschreibungsvereinbarung nicht maßgeblich verändert worden, weil sie dort lediglich wie folgt beschrieben ist: ,,G.weg 10 im Erdgeschoss, 1. ME von links Vorderhaus." Die Anzahl oder Nutzungsart der Zimmer ist dort nicht vorgegeben. In Zusammenschau mit der vermieterseits überreichten Wohnungsskizze vom 18.8.1999 kann mithin der Ausgangsmietvertrag nur so ausgelegt werden, dass hier ein halbes und mithin ein kleines Zimmer vermietet wurde. Die Wohnung ist aber nicht als Zwei‑Zimmerwohnung mit Abstellkammer vermietet. Inwieweit die Größe des halben Zimmers heutigen Wohnbedürfnissen entspricht oder als Abstellraum willkommen sei, worauf die Kl. in ihrem nach Fristablauf eingegangenen Schriftsatz vom 5.8.2009 abstellt, kommt es hier nicht an. Maßgeblich ist die vertragliche Regelung. Nach dieser Regelung sind 2,5 Wohnräume vermietet, und daneben ist ausweislich der Skizze kein weiterer Abstellraum vorhanden. Tatsächlich nutzt der Bekl., wie von ihm im Termin angegeben, das halbe Zimmer als Schlafraum. Mithin liegt das Merkmal eines Abstellraums innerhalb der Wohnung nicht vor.

In der Wohnung des Bekl. liegt gerichtsbekannt eine unzureichende Elektroinstallation vor.

Die erkennende Richterin hat dies im Rahmen eines Ortstermins zur richterlichen Augenscheinnahme über dieses Merkmal am 5.7.2007 festgestellt. Den Parteien ist im Rahmen des Berufungstermins mitgeteilt worden, dass das Gericht das Bad der Wohnung bereits aufgrund eines durchgeführten Ortstermins im Rahmen des Verfahrens 67 S 481/06 (GE 2007, 1255) kennt.

Angesichts eines wohnwerterhöhenden Merkmals (großer, geräumiger Balkon) sowie eines wohnwertmindernden Merkmals (unzureichende Elektroinstallation) ist die Merkmalgruppe 3 ausgeglichen.

Die Merkmalgruppe 4 Gebäude ist hier neutral zu berücksichtigen.

Hierzu behauptet die Kl., es läge eine moderne Heizanlage im Sinne des Mietspiegels vor. Die Wohnung sei an das Vattenfall-Fernwärmenetz angeschlossen, welches ständig auf dem neuesten Stand gehalten werde.

Dass der Anschluss an das Fernwärmenetz dem Einbau einer modernen Heizanlage im Objekt nach dem 1.7.1994 gleichstünde, ist nicht ersichtlich. Hätten die Mietspiegelverfasser auch den Anschluss an das Fernwärmenetz aufgrund der damit verbundenen Energieersparnis als wohnwerterhöhend angesehen, dann wäre dieses Merkmal in der Spanneneinordnung gesondert genannt, was aber trotz des Umstandes, dass in Berlin zahlreiche Haushalte an die Fernwärme angeschlossen sind, nicht der Fall ist.

Insofern kann das zitierte Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (GE 2008, 61) nicht herangezogen werden, da es einen auf Duldung von Modernisierung gerichteten Rechtsstreit betrifft, und dort die Frage des Vergleichs von Fernwärme mit einer Gasetagenheizung unter dem Gesichtspunkt der Einsparung von Primärenergie erörtert wird, weil dies im Rahmen des § 554 BGB das gesetzliche Kriterium ist. Zu der hier interessierenden Frage verhält sich das Urteil nicht. Der Bekl. behauptet vielmehr, nach dem 1.7.1994 sei keine Heizung eingebaut worden; diese stamme nach seiner Erinnerung aus den 70er Jahren.

Im Rahmen der Gruppe 4 ist aber der zusätzlich außerhalb der Wohnung vorhandene Nutzraum, nämlich eine Gemeinschaftswaschanlage, wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Dies hat der Bekl. unbestritten gelassen. Später wurde vorgetragen, dies sei ein Wäschetrocken- und Fahrradabstellraum, der abschließbar sei.

Der Bekl. trägt schon erstinstanzlich vor, dass sich der Eingangsbereich der Wohnung des Bekl., wie durch Lichtbilder dargetan, in einem überwiegend schlechten Instandhaltungszustand befindet. Da unstreitig und gerichtsbekannt hier der einzige Zugang der Wohnung über den Balkon erfolgt und dort im Bereich des Balkons der Oberwohnung und auch unterhalb des Balkons großflächige Farbabplatzungen vorhanden sind und auch Putzschäden, ist hier von einem überwiegend schlechten Zustand des Eingangsbereichs auszugehen im Sinne des ersten Merkmals dieser Gruppe des Berliner Mietspiegels 2007.

Einen darüber hinausgehenden schlechten Instandhaltungszustand des gesamten Gebäudes im Sinne des vierten Merkmals dieser Gruppe hat der Bekl. nicht hinreichend dargetan. Generell liegt das mindernde Merkmal „schlechter Instandhaltungszustand", etwa im Falle einer dauernden Durchfeuchtung des Mauerwerks oder bei Vorliegen großer Putzschäden vor. Hier sind Fotos lediglich für den Eingangsbereich der Wohnung eingereicht. Der übrige Instandhaltungszustand ist nicht hinreichend konkret vorgetragen. Einen insgesamt schlechten Instandhaltungszustand belegen die Fotos aber nicht.

Mithin ist die Gruppe 4 Gebäude neutral zu bewerten, da ein wohnwerterhöhendes Merkmal (Nutzraum außerhalb der Wohnung) und ein wohnwertminderndes Merkmal (Eingangsbereich in überwiegend schlechtem Zustand) vorliegen.

Die Merkmalgruppe 5 Wohnumfeld ist positiv zu berücksichtigen.

Die Kl. behauptet, die Wohnung sei an einer besonders ruhigen Straße belegen. Dies trifft zu. Die erkennende Richterin hat im Rahmen eines vorausgegangenen Mieterhöhungsrechtsstreits zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und dem Bekl. den G.weg aufgesucht. Hierbei handelt es sich um eine ruhige Straße mit Anliegerverkehr.

Ob zusätzlich ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld, welches die Kl. wegen gestalteter Müllstandsflächen, eines Basketballfeldes und einer landschaftsparkähnlichen Gestaltung behauptet, vorliegt, kann dahingestellt bleiben.

Wohnwertmindernde Merkmale, wie die Lage in stark vernachlässigter Umgebung, hat der Bekl. jedenfalls nicht hinreichend dargetan, so dass die positive Berücksichtigung schon aufgrund des einen Positivmerkmals überwiegt. Die Behauptung des Bekl., die Wohnumgebung sei „eher" vernachlässigt, weil auch an Gebäuden in der Umgebung entsprechende Mängel wie im Eingangsbereich der Wohnung vorhanden seien, reicht für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals nicht aus. An welchen und wie vielen Gebäuden welche Mängel im Einzelnen vorliegen, ist nicht dargetan. Fotos, die den Vortrag präzisieren könnten, sind nicht eingereicht. Ohne weitere Konkretisierung reicht dies aber für die Annahme einer vernachlässigten Umgebung nicht aus. Auch im Schriftsatz vom 17. Juli 2009 findet sich hierzu keine Präzisierung. Insbesondere ist nicht dargetan, inwieweit erkennbar ist, dass die Dachgeschosse einen verwahrlosten Eindruck machen. Dies war nicht Gegenstand der seinerzeitigen Augenscheinnahme im Prozess 67 S 481/06, ist aber der erkennenden Richterin nicht aufgefallen, so dass die Erkennbarkeit eben nicht ersichtlich oder offenkundig ist. [...]

Die Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist zuweilen schwierig, da diese nicht immer rational aufgebaut ist. So hatte ein Vermieter argumentiert, das Haus sei an das Fernwärmenetz angeschlossen, was einer modernen Heizanlage gleichstehe. Das Landgericht Berlin war anderer Auffassung.

Der Vermieter berief sich für sein Mieterhöhungsverlangen darauf, dass die Wohnung einen geräumigen Balkon habe, überwiegend isolierverglast sei und auch ein Abstellraum in der Wohnung vorhanden sei. Das Haus sei an das Fernwärmenetz angeschlossen, was der Einsparung von primärer Energie diene, wie das Landgericht Berlin entschieden habe.

Das Landgericht Berlin folgte dem in seinem Urteil vom 10. September 2009 nur hinsichtlich des Balkons. Unerheb­lich sei, wenn die Wohnung nur über den Balkon (also eine Terrasse) zu betreten sei. Überwiegend isolierverglast sei die Wohnung jedoch nur dann, wenn die Zahl der Fenster mit dieser Verglasung überwiegend sei und nicht die gesamte Fensterfläche. Ein Abstellraum in der Wohnung sei nicht vorhanden, da eine Zweieinhalbzimmerwohnung vermietet sei. Das halbe Zimmer sei nicht als Abstellraum zu werten. Schließlich sei auch der Anschluss an das Fernwärmenetz nicht dem Einbau einer modernen Heizungsanlage gleichzusetzen, da der Mietspiegel hierzu nichts sage.

Rechnen ist selbst bei einfachen Operationen wie der Multiplikation Glückssache. Das LG ermittelte die Balkonfläche mit 8,1 m² aus der Länge von 4,5 m und der Breite von 2 m (!). Im Vorprozess (LG Berlin GE 2007, 1255) hatte die Richterin einen Ortstermin in derselben Wohnung durchgeführt. In den Entscheidungsgründen des Urteils heißt es, die Fläche von Balkon/Terrasse betrage 4,79 m².

Auf die Idee, dass die Vattenfall-Fernwärme (Kraft-Wärme-Kopplung) keine „moderne Heizanlage" sein soll, muss man erst mal kommen. Bislang hat die Rechtsprechung bis hinauf zum BGH die Auffassung vertreten, die Umstellung einer Beheizungsart – egal welche – auf Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung sei eine Modernisierung. Also auch dann, wenn eine „moderne Heizungsanlage" (Kriterium der Orientierungshilfe: nach dem 1. Juli 1994 eingebaut) vorhanden ist. Nach den Gesetzen der Denklogik kann dann ein Fernwärmeanschluss nicht wieder dahinter zurückfallen.