isolierter Miteigentumsanteil

isolierter Miteigentumsanteil; Entstehung bei unwirksamer Begründung von Sondereigentum an einem Gebäudeteil; Anwachsung; Zuschreibung auf die anderen Miteigentumsanteile

1. Ein isolierter Miteigentumsanteil kann zwar nicht rechtsgeschäftlich begründet werden, er kann aber kraft Gesetzes entstehen, wenn die Begründung von Sondereigentum an einem Gebäudeteil gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt und daher insoweit unwirksam ist.

2. Ein isolierter Miteigentumsanteil wächst den anderen Miteigentümern nicht entsprechend § 738 Abs. 1 BGB zu, da sie nicht gesamthänderisch verbunden sind. Vielmehr sind alle Miteigentümer aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses verpflichtet, den Gründungsakt so zu ändern, daß keine isolierten Miteigentumsanteile bestehen bleiben. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung. Der isolierte Miteigentumsanteil muß - im Zweifel anteilig - durch Vereinigung oder Zuschreibung (§ 890 BGB) auf die anderen Anteile übertragen werden. Für die Übertragung ist ein Wertausgleich zu leisten.

Die Einräumung von Sondereigentum an einem Gebäudeteil ist eine selbständige, von den anderen Vereinbarungen abtrennbare Regelung. Das Gebäude braucht nicht vollständig in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt zu werden; nach § 1 Abs. 5 WEG werden alle Teile des Gebäudes, an denen kein Sondereigentum begründet wer-den soll (oder kann), gemeinschaftliches Eigentum (vgl. BayObLGZ 1973, 267, 268; 1987, 390, 395; OLG Frankfurt OLGZ 1978, 290, 291; OLG Karlsruhe DNotZ 1973, 235; OLG Stuttgart OLGZ 1979, 21, 23).

Die unwirksame Begründung von Sondereigentum an einem Gebäudeteil berührt die Aufteilung der Miteigentumsanteile grundsätzlich nicht (OLG Frankfurt a.a.O.). Die vorgesehenen Miteigentumsanteile entstehen selbst dann, wenn das mit einem Anteil zu verbindende Sondereigentum nicht entstehen konnte. In diesem Fall entsteht ein isolierter Miteigentumsanteil.

Eine solche Aufrechterhaltung der Teilungserklärung ist nach dem Zweck des § 5 Abs. 2 WEG geboten. Die Begründung von Sondereigentum an dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen ist ausgeschlossen, um eigenmächtige Verfügungen des Sondereigentümers zu verhindern (vgl. Regierungsbegründung zu § 5 Ziff. 2 c, BR-Drucks. 75/51 - abgedruckt bei Weitnauer, WEG 6. Aufl. Anh. IV). Dem ist genügt, wenn insoweit entgegen der Teilungsvereinbarung gemeinschaftliches Eigentum entsteht. Der beabsichtigte Schutz der anderen Miteigentümer würde in sein Gegenteil verkehrt, wenn als Folge des Verstoßes ge-gen § 5 Abs. 2 WEG der Gründungsakt insgesamt nichtig und deshalb kein Wohnungseigentum entstanden wäre.

Die Aufrechterhaltung der Teilungserklärung widerspricht auch nicht zwingenden Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Senat teilt die von Röll (Teilungserklärung und Entstehung des Wohnungseigentums, S. 52; MünchKomm 2. Aufl. WEG § 5 Rdn. 35 a und § 6 Rdn. 2; Fest-schrift Seuss, S. 233, 235) begründete Auffassung, daß die Entstehung isolierter Miteigentumsanteile zwar gemäß § 3 Abs. 1, § 8 Abs. 1 WEG nicht rechtsgeschäftlich begründet werden kann, aber sachenrechtlich nicht ausgeschlossen ist. Die genannten Bestimmungen beziehen sich nach ih-rem Wortlaut und der Begründung (vgl. Erläuterung zu § 3 Ziff. 1 - BR-Drucks. 75/71 - abgedruckt bei Weitnauer a.a.O.) nur auf den zulässigen Inhalt des Rechtsgeschäfts. Als Folge der Anwendung gesetzlicher Be-stimmungen kann ein isolierter Miteigentumsanteil aber entstehen.

(2) Ein isolierter Miteigentumsanteil wächst aber den anderen Miteigentümern nicht entsprechend § 738 Abs. 1 BGB zu, da sie nicht, wie in dieser Vorschrift vorausgesetzt, gesamthänderisch verbunden sind. Vielmehr sind alle Miteigentümer aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses verpflichtet, den Gründungsakt so zu ändern, daß keine isolierten Miteigentumsanteile bestehen bleiben ("dingliche Verstrickung", vgl. MünchKomm/Röll 2. Aufl. WEG § 5 Rdn. 35 a; ders. Teilungserklärung und Entstehung des Wohnungseigentums, S. 52). Hierzu bedarf es einer Vereinbarung. Der isolierte Miteigentumsanteil muß - im Zweifel anteilig - durch Vereinigung oder Zuschreibung (§ 890 BGB) auf die anderen Anteile übertragen werden. Das ist hier noch nicht geschehen.