Isolierglasfenster

Isolierglasfenster; Gemeinschaftseigentum; Glasschäden; Gemeinschaftsordnung; Austausch von Glasscheiben; Schwimmbad

1. Isolierglasfenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum.

2. Obliegt nach der Gemeinschaftsordnung die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im Bereich des Wohnungseigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer, so gilt dies auch für den Austausch trüb oder blind gewordener Glasscheiben.

Der Ast. und die Ag. zu 1 sind die Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten einer aus drei Häusern bestehenden Anlage, die von der Ag. zu 2 verwaltet wird. Dem Ast. gehört das in der Teilungserklärung vom 12.4.1976 als Schwimmbad und Sauna bezeichnete Teilerbbaurecht Nr. 100 im 1., 2. und 3. Untergeschoß eines Hauses.

Gemäß Nr. 5 c der allgemeinen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung (Teil B der Teilungserklärung, im folgenden GO) ist ihm das Sondernutzungsrecht am gesamten Schwimmbadgebäude sowie der daran angrenzenden im 1. und 2. Kellergeschoß gelegenen Terrassen- bzw. Intimgartenfläche eingeräumt. Für alle Sondernutzungsrechte gilt gemäß Nr. 5d der gesamte Inhalt der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, insbesondere bezüglich der Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung und des Betriebs von Anlagen, Gebäudeteilen und Flächen, wie er für Sondereigentum gilt, entsprechend.

Die Instandhaltung und Instandsetzung ist in § 3 GO geregelt wie folgt:

"1. des Sondereigentums

a) ... Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlußtüren, der Außenfenster und anderer Teile der Gebäude, die für deren Bestand erforderlich sind, ... obliegt, auch wenn sie sich im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, grundsätzlich der Gesamtheit der E. (= Wohnungserbbauberechtigte). Die Behebung von Glasschäden (auch Kunstglas etc.) an Fenstern, Türen und Brüstungen im Bereich des Wohnungseigentums obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem E.

e) Die Instandhaltung und Instandsetzung von Anlagen, Gebäudeteilen die dem Sondernutzungsrecht einzelner oder mehrerer E. unterliegen, ist gemäß Teil B, allgemeine Bestimmungen, Nr. 5 ausschließlich Sache der jeweiligen sondernutzungsberechtigten E.; die entsprechenden Kosten sind lediglich von diesen zu tragen,

2. des gemeinschaftlichen Eigentums

a) Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums - mit Ausnahme des Gemeinschaftseigentums, das einzelnen oder mehreren E. zur Sondernutzung ... zugewiesen ist, obliegt den E. gemeinschaftlich; sie ist vom Verwalter zu veranlassen. Absatz 1 bleibt unberührt. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Tür- und Fensterelemente zu den Loggien/Terrassen, die von den jeweiligen E. instand zu halten und instand zu setzen sind.

Im ersten Untergeschoß des Hauses mit dem Schwimmbad befindet sich eine große Fensteranlage mit feststehenden Isolierglasfenstern sowie Isolierglastüren, die den Zugang zur Terrasse ermöglichen. Der Ast. hat das Schwimmbad vermietet. Im Juni 1995 beanstandete sein Mieter, daß bei der Außenverglasung zum Gartenbereich zwei Oberscheiben gesprungen und sechs Unterscheiben angelaufen seien. Der Ast. verlangte von der Ag. zu 2 als Verwalterin, namens der Gemeinschaft die Erneuerung der Scheiben in Auftrag zu geben und die Kosten zu übernehmen. Die Ag. zu 2 lehnte dies unter Hinweis auf § 3 Nr. 1a GO ab. Daraufhin gab der Ast. die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag. Die Kosten dieser Arbeiten bezifferte er nach Abzug eines seiner Erbbaurechtsquote entsprechenden Eigenanteils auf 15.535,93 DM. Hiervon hat der Ast. beim Amtsgericht München von jedem der Ag. zu 1 einen der jeweiligen Erbbaurechtsquote entsprechenden Teilbetrag als Ersatz von Aufwendungen aus Notgeschäftsführung oder Geschäftsführung ohne Auftrag verlangt. Daneben hat er gegen die Ag. zu 2 einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung ihrer Verwalterpflichten in Höhe von 15.535,93 DM geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluß vom 17.6.1999 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Ast. hat das Landgericht München I am 10.11.1999 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Ast.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. 2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Dem Ast. steht weder aus Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG i. V. m. §§ 683, 670 BGB noch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 670, 677, 679, 683 BGB (vgl. Bay0bLG ZMR 2000, 187) ein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen für die Instandsetzung der Fenster zu, denn er hat mit dem Austausch der Fensterscheiben nicht ein Geschäft der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten, sondern ausschließlich sein eigenes Geschäft besorgt. Isolierglasfenster sind zwar gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG Beschl. v. 21.12.1999 - 2Z BR 115/99; Staudinger-Rapp WEG Rn. 25, Bärmann/Pick WEG 8. Aufl. Rn. 36, jeweils zu § 5), dessen Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt. Abweichend von der gesetzlichen Regelung kann jedoch die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; Bay0bLG ZMR 1996, 574 m. w. N. [= WM 1997, 187]).

(1) Dies ist hier in § 3 GO geschehen. Die Bestimmungen der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung kann der Senat selbst auslegen; dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt (allgemeine Meinung und st.

Rspr. des Senats, z. B. BayObLG NZM 1998, 775/776 [= WM 1998, 693 KL]). Nach § 3 Nr. 1 a Satz 3 GO obliegt die Behebung von Glasschäden im Bereich des Wohnungs- oder Teilerbbaurechts ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Wohnungs- oder Teilerbbauberechtigten. Nach dem Sprachgebrauch und Wortsinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter darstellt, ist auch das Blindwerden einer zuvor durchsichtigen Glasscheibe als Glasschaden zu verstehen, denn auch bei der Eintrübung durch Feuchtigkeit verliert das Glas eine wesentliche Eigenschaft und ist zu erneuern (BayObLG NJW-RR 1996, 140/141 [= WM 1995, 326]; Bärmann/Pick § 16 Rn. 53). Damit war der Austausch der blind gewordenen Isolierglasfenster vom Ast. selbst und auf seine Kosten durchzuführen.

Aus der Verpflichtung, Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum dem Verwalter zu melden (vgl. § 4 Nr. 2 b GO), kann nicht abgeleitet werden, daß der Verwalter zur Beseitigung solcher Schäden auf Kosten der Gemeinschaft auch insoweit verpflichtet ist, als dies wie bei Glasschäden Sache des einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ist.

(2) Demgegenüber kann sich der Ast. nicht auf den Umstand berufen, daß die Gemeinschaft der Erbbauberechtigten nach einem Brandschaden im Jahr 1987 die Erneuerung der beschädigten Fenster des Schwimmbads durchgeführt und die Kosten mit ihrer Versicherung abgerechnet habe. Dies ist weder für die Auslegung der Gemeinschaftsordnung von Bedeutung (vgl. BayObLG MT 1997, 158/160 [= WM 1997, 7 L]) noch würde dadurch für künftige Schadensfälle eine Verpflichtung der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten begründet.

(3) Angesichts der in § 3 Nr. 1 a Satz 3 GO getroffenen Sonderregelung für die Behebung von Glasschäden kann offenbleiben, ob der vom Ast. geltend gemachte Anspruch nicht auch durch die weiteren Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung zur Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, die das Landgericht herangezogen hat, ausgeschlossen wäre. ...