Irreführende Regelung über Betriebspflicht

Irreführende Regelung über Betriebspflicht; formularmäßige Regelung über Öffnungszeiten von Ladengeschäften in Einkaufszentren

1. Zur Transparenz von Klauseln in AGB, die die Öffnungszeiten von Ladengeschäften in Einkaufszentren regeln.

2. Eine Formularklausel, die den Anschein erweckt, die Mehrheit der Geschäftsraummieter entscheide über die Öffnungszeiten, ist bei einem dahingehenden Bestimmungsrecht des Vermieters unwirksam mit der Folge, daß die Öffnungspflicht entfällt.

(Leitsatz zu 2. von der Redaktion)

1 Die Parteien streiten darüber, wie lange die Bekl. ihr in einem Einkaufszentrum gelegenes Geschäft geöffnet halten muß.

2 Die Rechtsvorgängerin der Kl. war Vermieterin der Gewerbeflächen des Einkaufszentrums "B." in J. Mit Vertrag vom 7. April 1995 vermietete sie der Bekl. eine Ladenfläche von 2.263,70 m² und eine Nebenfläche von 605,64 m2 für die Dauer von 15 Jahren. Die Bekl. betreibt dort einen Einzelhandelsmarkt mit Schwerpunkt Textilien, Bekleidung und Randsortiment.

3 § 8 d des Mietvertrages lautet:

"Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlußzeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offenhalten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offenhält. Der Mieter hat das Recht, die gesetzlichen Ladenöffnungszeiten voll auszuschöpfen. Aus seiner bloßen Duldung abweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schließungen (z. B. aus Anlaß von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren u. a.) sind nicht zulässig."

4 Nach Abschluß des Mietvertrages änderte sich das Ladenschlußgesetz. Die Öffnungszeiten wurden 1996 von Montag bis Freitag auf 20.00 Uhr und an Samstagen auf 16.00 Uhr ausgeweitet. Die Mieter einigten sich mit dem Vermieter auf eine Öffnung der Geschäfte an Samstagen bis 16.00 Uhr. Die weitere Änderung des Ladenschlußgesetzes im Jahre 2003 erlaubt die Öffnung von Montag bis Samstag bis jeweils 20.00 Uhr. Die größten Mieter - mit Ausnahme der Bekl. - verlangten daraufhin von der Kl. eine einheitliche Öffnung aller Ladenlokale an Samstagen bis 20.00 Uhr. In den Verträgen mit den übrigen Mietern (sogenannte Kleinmieter) ist folgende Klausel (§ 7 e) enthalten:

"Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlußzeiten an allen Verkaufstagen so lange offenhalten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihr Geschäft offenhält. Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten. Aus einer bloßen Duldung abweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schließungen (z. B. aus Anlaß von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren u. a.) sind nicht zulässig."

5 Daraufhin legte die Kl. die Öffnungszeiten an Samstagen bis 20.00 Uhr fest. Die Mehrheit der Mieter öffnet inzwischen samstags bis 20.00 Uhr. Die Bekl. schließt ihr Geschäft grundsätzlich weiterhin an Samstagen um 18.00 Uhr, lediglich an den Adventssamstagen öffnet sie bis 20.00 Uhr.

6 Die Kl. begehrt von der Bekl., das gemietete Ladenlokal auch samstags bis 20.00 Uhr zu öffnen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat zwar den Hauptantrag der Kl., die Bekl. zu verurteilen, es zu unterlassen, samstags im Zeitraum zwischen 18.00 Uhr und 20.00 Uhr zu schließen und den Geschäftsbetrieb einzustellen, wenn und soweit die überwiegende Anzahl aller Mieter des Einkaufszentrums ihre Geschäfte in diesem Zeitraum offenhält, abgewiesen, jedoch die Bekl. entsprechend dem Hilfsantrag der Kl. verurteilt, ihr Geschäft auch an Samstagen zwischen 18.00 Uhr und 20.00 Uhr geöffnet zu halten, wenn und soweit die überwiegende Anzahl aller Mieter des Einkaufszentrums ihre Geschäfte offenhält. Dagegen wendet sich die Bekl. mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.

7 Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur vollständigen Abweisung der Klage. [...]

13 Soweit sich die Revision gegen die Auslegung des Berufungsgerichts wendet und geltend macht, daß nicht die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Bestimmungen über die Ladenöffnungszeiten (statische Verweisung), sondern die jeweils geltenden Bestimmungen (dynamische Verweisung) maßgebend seien, bedarf es keiner Entscheidung. Auch auf die Frage, ob sich die Bekl. auf eine von der Klausel abweichende Individualvereinbarung berufen könne, kommt es nicht an. Zu Recht macht die Revision nämlich geltend, daß § 8 d Satz 1 gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) verstößt, unwirksam ist und deshalb eine Verpflichtung der Bekl. zur Öffnung ihrer Geschäfte aus dieser Klausel nicht hergeleitet werden kann.

14 a) Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, daß Allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. nur BGHZ 164, 16; 165, 21 f.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGHZ 165, 12, 22 m.w.N.).

15 b) Nach diesen Grundsätzen wird § 8 d Satz 1 des Mietvertrages dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht.

16 aa) Nach dem Wortlaut der Klausel kommt es für den Umfang der Betriebspflicht des Mieters darauf an, wie lange "die überwiegende Mehrzahl aller Mieter ihre Geschäfte offenhält". Durch diese Regelung wird der Anschein erweckt, eine Ausweitung der Betriebspflicht hänge nicht vom Willen des Vermieters, sondern allein von der Mehrheit der übrigen Mieter des Einkaufszentrums ab. Dem ist aber nicht so.

17 bb) Tatsächlich können die meisten Mieter nicht frei entscheiden, wie lange sie ihr Geschäft offenhalten wollen. Die Kl. hat nämlich die überwiegende Mehrzahl der Mieter (sogenannte Kleinmieter) des Einkaufszentrums bei der Festlegung der Öffnungszeiten ihren Vorgaben unterworfen. Nach § 7 e Satz 2 der mit den "Kleinmietern" geschlossenen Formularverträge "bleibt dem Vermieter die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten". Sie kann damit die Öffnungszeiten der Mehrzahl aller von ihr vermieteten Ladenflächen einseitig bestimmen und damit die Voraussetzungen für eine Ausweitung der Betriebspflicht nach § 8 d Satz 1 herbeiführen.

18 cc) Mit einem solchen Weisungsrecht des Vermieters gegenüber anderen Mietern rechnet der durchschnittliche Adressat bei der Lektüre des § 8 d Satz 1 nicht. Er wird aufgrund der Formulierung der Klausel vielmehr davon ausgehen, daß die Betriebspflicht bei den anderen Mietern wie in § 8 d Satz 1 seines eigenen Vertrages geregelt ist. Das Ausmaß seiner Verpflichtung wird durch die gewählte Formulierung verschleiert. Während er nach dem Wortlaut mit einer Änderung der Öffnungszeiten nur rechnen muß, wenn sich die Mehrheit aller Mieter des Einkaufszentrums dafür ausspricht, kann in Wirklichkeit der Vermieter allein die Öffnungszeiten bestimmen, weil die Kleinmieter wegen § 7 e ihrer Mietverträge so lange offenhalten müssen, wie es die Kl. will. Damit kann letztlich der Vermieter allein entscheiden, wie lange die Bekl. ihr Geschäft öffnen muß.

19 dd) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung mußte die Bekl. auch nicht damit rechnen, daß die Öffnungszeiten letztlich durch die Vermieterin festgesetzt werden. Zwar ist das Transparenzgebot im Geschäftsverkehr mit Unternehmen nicht in gleicher Strenge wie gegenüber Verbrauchern anzuwenden. Insbesondere kann bei Unternehmern aufgrund ihrer Geschäftserfahrung sowie aufgrund der Maßgeblichkeit von Handelsgewohnheiten und Handelsbräuchen von einer besseren Erkenntnis- und Verständnismöglichkeit ausgegangen werden (Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl. § 9 Rdn. 147 m.w.N.). Die von der Vermieterin gewählte Formulierung in § 8 d Satz 1 gab der Bekl. aber keinen Anlaß zu zweifeln, daß die Mehrheit der Mieter und nicht die Vermieterin über die Öffnungszeiten entscheidet.

20 ee) Soweit das Berufungsgericht meint, § 8 d Satz 1 setze eine (demokratische) Abstimmung zwischen den Mietern über die Öffnungszeit nicht voraus, eine Auslegung der Klausel dahin, daß die Motive der einzelnen Mieter für das Offenhalten ihres Geschäftes maßgeblich seien, sei nicht zulässig, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar kann der Klausel nicht entnommen werden, daß eine Bindung an die Mehrheitsentscheidung nur dann besteht, wenn die Entscheidung in einem formalisierten Verfahren nach bestimmten Regeln zustande gekommen ist. Darum geht es hier aber nicht. Die Intransparenz der Regelung besteht darin, daß bei der Bekl. der Eindruck erweckt wird, nicht die Vermieterin, sondern die Mieter würden über die Öffnungszeit entscheiden.

21 Deshalb kann auch nicht von Bedeutung sein, ob, wie die Revisionserwiderung unter Hinweis auf Stimmen in der Literatur weiter geltend macht, die Festsetzung der Betriebszeiten durch den Vermieter selbst (oder durch eine Werbegemeinschaft) in Einkaufszentren "durchaus üblich" sei. Der Mieter wird durch die gewählte Formulierung nicht lediglich im unklaren gelassen, sondern regelrecht in die Irre geleitet.

22 ff) Ob inzwischen knapp 90 % der Mieter des Einkaufszentrums die verlängerte Samstagsöffnungszeit selbst wünschen und praktizieren, ohne daß die Kl. von ihrem Bestimmungsrecht bezüglich der Ladenöffnungszeiten bei den Kleinmietern Gebrauch macht, ist nicht entscheidungserheblich. Eine freiwillige Offenhaltung ihrer Geschäfte durch die Mehrheit der Mieter vermag an der mangelnden Transparenz von § 8 d Satz 1 des Mietvertrages nichts zu ändern. Die Bestimmung ist unwirksam und kann deshalb die Bekl. auch dann nicht verpflichten, wenn die übrigen Mieter nicht auf Veranlassung der Vermieterin, sondern freiwillig ihre Geschäfte samstags bis 20.00 Uhr geöffnet halten.

Betreiber von Einkaufszentren sind daran interessiert, daß die Mieter ihre Geschäfte möglichst gleichmäßig lange offenhalten. Vereinbarungen über Öffnungszeiten als Betriebspflicht sind daher üblich. Sie müssen aber als AGB klar formuliert sein.

Im Mietvertrag hieß es, daß im Rahmen der gesetzlichen Ladenschlußregelungen das Geschäft offenzuhalten sei, wie es die überwiegende Anzahl aller Mieter handhabe. In anderen Verträgen mit Kleinmietern hieß es, daß dem Vermieter die Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten sei. Nach Änderung des Ladenschlußgesetzes öffnete die Mehrheit der Mieter am Sonnabend ihre Geschäfte bis 20.00 Uhr, während die Bekl. schon um 18.00 Uhr ihr Geschäft schloß. Die Klage der Vermieterin auf Öffnung bis 20.00 Uhr wurde vom BGH abgewiesen.

Mit Urteil vom 16. Mai 2007 stellte der BGH fest, daß die Formularklausel gegen das Transparenzgebot verstoße und deshalb unwirksam sei. Mit der vertraglichen Formulierung werde verschleiert, daß wegen des Bestimmungsrechts für Kleinmieter letztlich die Vermieterin entscheide, wie lange das Geschäft offenzuhalten sei. Es werde damit der unrichtige Eindruck erweckt, daß die Mieter über die Öffnungszeiten entscheiden. Daß die Mehrheit der Mieter die längere Öffnungszeit wünschten, sei dagegen unerheblich.

Betriebspflichten für Geschäftsraummieter sind üblich (OLG Rostock NZM 2004, 460) und können sogar mit einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden (KG MDR 2004, 84; OLG Hamburg WuM 2003, 641). Der BGH hat auch eine Regelung für wirksam gehalten, wonach der Geschäftsraummieter die vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten habe (ZMR 2007, 187). Unzulässig ist also nur eine Verschleierung dieses Weisungsrechts.