investive Veräußerung

investive Veräußerung; Investitionsbescheinigung; Vorhabenträger; Rechtsträger; Modrow-Gesetz; Erwerb eines Wohnhausgrundstücks; Steuerberatungskanzlei

Der Erwerb eines Wohnhausgrundstücks nach dem sogenannten Modrow-Gesetz zwecks Errichtung einer Steuerberatungskanzlei stellt auch im Hinblick auf dafür eingesetzte erhebliche Investitionsmittel trotz späterer Erteilung einer formal hierauf bezogenen, aber nicht durch Veräußerungsvertrag vollzogenen Investitionsbescheinigung keine investive Veräußerung dar.

Der in der Investitionsbescheinigung genannte Vorhabenträger muß mit dem endgültig begünstigten Rechtsträger identisch sein.

I. Die Bekl. und der Beigeladene wenden sich gegen die teilweise Aufhebung eines Restitutionsbescheides der Bekl. durch ein Urteil des Verwaltungsgerichts. Ursprüngliche Eigentümerinnen des streitbefangenen, 255 m2 großen, in H., A. Straße 14 (Gemarkung H., Flur 11, Flurstück 100/2) gelegenen Grundstücks, das seit etwa 1875 mit einem Wohnhaus bebaut ist, waren je zur Hälfte eine Frau F. und die Rechtsvorgängerin des Beigeladenen. Nach deren Tod schlugen die jeweiligen Erben, darunter der Beigeladene, die Erbschaft aus. Dieser hälftige Miteigentumsanteil und auch der andere Miteigentumsanteil, nachdem auch Frau F. verstarb und deren Erben die Erbschaft ausschlugen, gingen später in Volkseigentum über. Das gesamte Grundstück stand schließlich unter der Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft H. Unter dem 19. Juni 1990 schlossen die in dem Hause als Mieter wohnenden Kl. und die Bekl. einen Kaufvertrag über das streitbefangene Grundstück und das darauf befindliche Gebäude in Höhe von 22.825 M vor dem Staatlichen Notariat in H. ab. Das Grundstück und darauf befindliche Wohnhaus sollte auf die Kl. "in ehelicher Vermögensgemeinschaft" übergehen. Ferner wurde die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch beantragt und als Übergabetermin der 1. Juli 1990 vereinbart. Unmittelbar danach ließ der Kl. zu 1 nach seinen Angaben bis zum 15. September 1990 Umbau- und Sanierungsmaßnahmen in einem Gesamtvolumen von 400.000 DM durchführen.

Unter dem 1. Oktober 1990 meldete der Beigeladene für die damals bestehende Erbengemeinschaft nach seiner verstorbenen Rechtsvorgängerin bezüglich des streitbefangenen Grundstücks vermögensrechtliche Ansprüche an. Durch notariellen Erbschaftsübertragungsvertrag erwarb der Beigeladene später die vermögensrechtlichen Ansprüche der übrigen Miterben. Mit Schreiben vom 22. November 1990 beantragte der Kl. zu 1 bei der Bekl. - Dezernat für Wirtschaft - eine Investitionsbescheinigung nach dem "Gesetz über besondere Investitionen" (Gesetz über besondere Investitionen in der Deutschen Demokratischen Republik vom 23. September 1990, BGBl. II S. 885, 1157) - im folgenden InvG. Zur Begründung führte er aus, für über 400.000 DM habe er das zum Großteil seit Jahren leerstehende und teilweise verfallene Gebäude umfassend saniert, modernisiert und darin eine Steuerberaterkanzlei mit neun Arbeitsplätzen und eine zusätzliche Dachgeschoßwohnung geschaffen. Die Investitionsbescheinigung benötige er, um das Verfahren der Grundbucheintragung des Kaufvertrages vom 19. Juni 1990 zu beschleunigen, weil seine Bank auf die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit für die zur Sanierung und zum Umbau eingesetzten Darlehen dränge.

Unter dem 18. März 1991 bekräftigte eine Steuerberatungsgesellschaft und Buchprüfungsgesellschaft "Dr. M., G. & Partner GmbH" diesen Antrag und bat "dringlichst um die Ausstellung der überfälligen Investitionsbescheinigung". Laut Eintragung im Handelsregister wurde diese Gesellschaft am 30. Juli 1990 gegründet, wobei der Kl. zu 1 bis zum 12. Juli 1993 als ihr Geschäftsführer eingetragen war. Ausweislich der Handelsregistereintragung vom 25. Juni 1996 wurde die Gesellschaft gemäß § 57 Abs. 1 Satz 1 des DM-Bilanzgesetzes aufgelöst. Das Erlöschen der Firma wurde nach Beendigung der Liquidation unter dem 11. Januar 1999 im Handelsregister eingetragen. Die weitere Korrespondenz in der Investitionsangelegenheit führte der Kl. in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der genannten GmbH.

Mit Bescheid vom 22. April 1991 bescheinigte die Bekl. - Dezernat VI - Amt für Wirtschaftsförderung - auf der Grundlage des § 2 Abs. 2 des InvG, daß für den "Vorhabensträger: Dr. M., G. & Partner GmbH" hinsichtlich des streitbefangenen Grundstücks ein besonderer Investitionszweck gemäß § 1 Abs. 2 des InvG vorliege. Dessen Inanspruchnahme sei hierfür erforderlich, weil das Vorhaben dringlich und geeignet sei für die Schaffung von Arbeitsplätzen, insbesondere durch die Errichtung einer gewerblichen Betriebsstätte. Zur Begründung des Bescheides heißt es u. a., das Grundstück "wurde mit einem Investitionsaufwand von 400.000 DM instand gesetzt. Damit wurden in dem durch den Investor bereits vom Magistrat gekauften Gebäude 9 Arbeitsplätze geschaffen. Dieses Vorhaben liegt im kommunalen Interesse, und somit wird eine sofortige Grundstückseintragung verfügt". Der Bescheid enthält ferner eine "Auflage", wonach in den Veräußerungsvertrag u. a. eine Verpflichtung des Vorhabenträgers aufzunehmen sei, "sein Vorhaben so zu fördern, daß das Vorhaben spätestens (unter Fehlen einer Zahlenangabe) Jahre nach Vertragsbeurkundung durchgeführt ist" und der Veräußerer von dem Kaufvertrag zurücktreten könne, wenn der Vorhabenträger die vereinbarte Frist nicht einhalte.

Gegen diesen Bescheid legte der Beigeladene Widerspruch ein. Die Kl. wurden in Ehegemeinschaft am 18. Februar 1993 "gemäß Kaufvertrag vom 19. Juni 1990" als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch ein-getragen, zeitgleich mit einer Grundschuld in Höhe von 370.000 DM zu-gunsten der kreditgebenden Bank der Kl. Ausweislich der Eintragungsverfügung des Grundbuchamts lag neben dem Kaufvertrag auch u. a. die Fotokopie des Investitionsbescheides vor. Gegen die Grundbucheintragung wurde in der Folgezeit ein Amtswiderspruch eingetragen. Im Mai 1995 half die Bekl. dem Widerspruch des Beigeladenen gegen die Investitionsbescheinigung vom 22. April 1991 ab und hob diese auf, da die Erteilung der Bescheinigung für ein bereits ausgeführtes Vorhaben mit dem Zweck des Investitionsvorranggesetzes (InvorG), aber auch mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz nicht vereinbar sei. Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz habe sich keine Änderung der Rechtslage für den auf der Grundlage des "Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990" (Modrow-Gesetz) abgeschlossenen Kaufvertrag ergeben.

Der hiergegen gerichtete Widerspruch der Kl. blieb erfolglos. Die gegen den zurückweisenden Widerspruchsbescheid erhobene Klage wies das Verwaltungsgericht mit rechtskräftigem Urteil vom 15. April 1999 (Az. A 1 K 142/96) mangels Klagebefugnis der Kl. ab. Mit Bescheid vom 3. Dezember 1998 übertrug das Vermögensamt der Bekl. das streitgegenständliche Grundstück zur Hälfte an den Beigeladenen zurück und führte zur Begründung im wesentlichen aus: Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG sei gegeben, da das bebaute Grundstück im Zeitpunkt der Erbausschlagungen aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurde. Ausschlußgründe, die gegen eine Rückübertragung sprächen, stünden dem nicht entgegen. Insbesondere schließe auch nicht der ergangene Investitionsbescheid eine Restitution aus, denn die damals getätigten Investitionen seien bereits vor Erlaß des Bescheides und somit ohne Zusammenhang zu einem geplanten Investitionsvorhaben erfolgt. Der Bescheid sei zudem nach seinem Erlaß nicht vollzogen worden. Den Widerspruch der Kl. wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Sachsen-Anhalt mit Widerspruchsbescheid vom 6. März 2000 im wesentlichen mit der Begründung zurück, daß ein redlicher Erwerb durch die Kl. schon mangels dinglichen Rechtserwerbs vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes nicht in Frage komme. Auch die Ausschlußgründe des § 5 Abs. 1 a und d VermG lägen nicht vor. Mit Urteil vom 10. Juli 2002 hat das Verwaltungsgericht der Anfechtungsklage der Kl. stattgegeben, soweit in den angegriffenen Bescheiden die Rückübertragung des Grundstücks zur Hälfte an den Beigeladenen angeordnet wurde. Zur Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt, ein Rückübertragungsanspruch stehe dem Beigeladenen nicht zu, da er gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG ausgeschlossen sei. Bedeutungslos sei, daß der Kaufvertrag über das Grundstück bereits im Juni 1990 und somit vor Erteilung der Investitionsbescheinigung geschlossen sei. Denn entscheidend seien der Abschluß des späteren dinglichen Rechtsgeschäfts und damit die 1993 erfolgte Grundbucheintragung. Der Restitutionsanspruch sei "auch (noch) nicht" durch die bestandskräftige Aufhebung der Investitionsbescheinigung gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 InVorG wieder aufgelebt. Denn die zivilrechtliche Eigentumsübertragung bleibe hiervon unberührt. Erst durch die tatsächliche Rückübereignung des Vermögenswertes auf die verfügungsberechtigte Stadt entstehe der Rückübertragungsanspruch des Berechtigten neu. Dies setze allerdings voraus, daß der Investor, der die Aufhebung des Investitionsvorrangbescheides mangels Klagebefugnis nicht anfechten könne, nicht bereits den Schutz des § 12 Abs. 3 Satz 4 InVorG genieße. Ob die Kl. zur Rückübertragung an die Bekl. verpflichtet seien oder § 12 Abs. 3 Satz 4 InVorG sie hiervor schütze, sei im vorliegenden Verfahren nicht zu klären. Es bedürfe auch keiner Entscheidung, ob andere Ausschlußgründe einschlägig seien. (...)

II. Die Revisionen der Bekl. und des Beigeladenen sind begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts beruht auf einer Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

Das Verwaltungsgericht verletzt mit seiner Annahme Bundesrecht, daß die Rückübertragung des hälftigen Grundstücksanteils gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG ausgeschlossen ist (1). Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Denn die Restitution ist nicht anderweitig wegen Veräußerung oder aus sonstigen Gründen ausgeschlossen (2). Nachdem die Berechtigung des Beigeladenen im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG und damit das Vorliegen einer Schädigungsmaßnahme nach § 1 Abs. 2 VermG im Verwaltungsverfahren und vom Verwaltungsgericht zutreffend bejaht worden ist und zwischen den Beteiligten außer Streit steht, erstreckt sich die revisionsgerichtliche Überprüfung allein auf die Frage, ob das Verwaltungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen ist, daß die Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks wegen Vorliegens von Ausschlußtatbeständen ausscheidet. Diese Frage ist zu verneinen. 1. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts liegen die Voraussetzungen des Ausschlußtatbestandes des § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG nicht vor.

Zwar ist dem Verwaltungsgericht darin zu folgen, daß sich die Rechtsfolgen bzw. Rechtswirkungen der Aufhebung eines Bescheides nach dem BInvG nunmehr nach dem dieses Gesetz ablösenden Investitionsvorranggesetz bestimmen (vgl. § 28 Abs. 1 InVorG). Denn der Gesetzgeber hat aus Vereinfachungs- und Beschleunigungsgründen den nach altem Recht erteilten Bescheinigungen die Rechtswirkungen der nach neuem Recht erlassenen Bescheide verliehen, was auch für die Rechtsfolgen nach deren Aufhebung gilt (vgl. nur Urteil vom 18. Dezember 1992 - BVerwG 7 C 16.92 - BVerwGE 91, 334, 337 [338] = ZOV 1993, 114; Urteil vom 27. November 2002 - BVerwG 8 C 35.01 - Buchholz 428.1 § 16 InVorG Nr. 8 = ZOV 2003, 119).

Es fehlt aber an dem in § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG enthaltenen Merkmal, daß die Rückübertragung des Vermögensgegenstandes "im Umfang der Veräußerung aufgrund des Investitionsvorrangbescheides entfällt". Mithin ist vom Gesetz eine investive Veräußerung vorausgesetzt. Nur wenn eine solche vorliegt, also ein - gegebenenfalls auch nichtiger - investiver Vertrag abgeschlossen ist, kommt der Ausschlußgrund des § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG in Betracht (vgl. Urteil vom 6. Juni 2002 - BVerwG 7 C 25.01 - Buchholz 428.1 § 11 InVorG Nr. 4 = ZOV 2002, 298). Eine derartige investive Veräußerung ist hinsichtlich des streitbefangenen Grundstücks nicht erfolgt. Sie kann nicht in dem Abschluß des notariellen Kaufvertrages vom 19. Juni 1990 bestehen. Denn Grundlage dieses Kaufvertrages konnte nicht das erst später - am 3. Oktober 1990 - in Kraft getretene Gesetz über besondere Investitionen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Investitionsgesetz - BInvG) - i. d. F. der Bekanntmachung vom 22. April 1991 (BGBl. I S. 994) sein. Das Investitionsgesetz wurde erst auf der Grundlage des Art. 41 Abs. 2 des Einigungsvertrages vom 31. August 1990 geschaffen und bemißt sich auch keine rückwirkende Geltung auf bereits vor seinem Inkrafttreten erfolgte Investitionsmaßnahmen bei. Ein nach Inkrafttreten des Investitionsgesetzes geschlossener investiver Vertrag, der Grundlage der Grundbucheintragung vom 18. Februar 1993 hätte sein können, ist zu keinem Zeitpunkt zwischen den Beteiligten vereinbart worden. Ein solcher Vertrag hätte aber sowohl nach dem Investitionsgesetz der DDR - InvG -, nach dem Bundesinvestitionsgesetz - BInvG - als auch nach dem im Juli 1992 in Kraft getretenen Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz geschlossen werden müssen. Das ergibt sich aus dem Wortlaut der Normen in § 1 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 3 bzw. 4 des InvG/BInvG und des § 2 Abs. 1 sowie § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG. Investitionsbescheinigungen nach dem InvG/BInvG bedurften der Umsetzung durch entsprechende Veräußerungsverträge. In dem Veräußerungsvertrag waren "bestimmte Regelungen zur Sicherung der künftigen Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und der Rückübertragung des Grundstücks u. a. bei Nichtdurchführung" aufzunehmen. Daran fehlt es aber schon bei der vorliegenden Bescheinigung vom 22. April 1991. Das aus § 1 Abs. 3 BInvG entspringende Erfordernis, daß die beabsichtigte Durchführung eines Vorhabenplans unter Setzung einer Durchführungsfrist und einer Rückübertragungsauflage bei Nichterfüllung bestimmt werden muß, ist ebenfalls nicht erfüllt. Schon die Weglassung der sonst üblichen Jahreszahl in der Bescheinigung vom 22. April 1991 macht deutlich, daß es weder um ein künftiges Vorhaben noch um die Durchführung eines Vorhabenplans, sondern allein um die Bescheinigung für ein bereits abgeschlossenes Vorhaben ging. Dem steht nicht entgegen, daß als besonderer Investitionszweck vorliegend die Sicherung von Arbeitsplätzen in Betracht kam. Denn dann hätte in die Auflagenbestimmung des Bescheides eine Fristsetzung gerade für die "Sicherung von Arbeitsplätzen" aufgenommen werden müssen. Die entsprechende Rubrik "Auflagen" ist jedoch unausgefüllt geblieben. Aus diesen verschiedenen Gesichtspunkten ist zu schließen, daß die erteilte Investitionsbescheinigung entgegen dem gesetzlichen Zweck des BInvG gar nicht auf die Umsetzung durch eine investive Veräußerung angelegt war.

Ebensowenig konnte die Eintragung der Kl. in das Grundbuch am 18. Februar 1993 den Vollzug der Investitionsbescheinigung vom 22. April 1991 darstellen. Denn Grundlage der Grundbucheintragung war vielmehr der notarielle Kaufvertrag vom 19. Juni 1990, der zwischen den Kl. und der Bekl. auf der Basis des "Gesetzes über den Verkauf volks-eigener Gebäude vom 7. März 1990" - das sogenannte Modrow-Gesetz - abgeschlossen wurde, nicht hingegen ein sonstiger "investiver Vertrag". Für diese Deutung spricht bereits der Text der Grundbucheintragung selbst: "gemäß Kaufvertrag vom 19. Juni 1990 eingetragen am ..." Daß es im übrigen bei der Grundbucheintragung allein um die Umsetzung des auf der Grundlage des Modrow-Gesetzes geschlossenen Kaufvertrages ging, belegt das Schreiben des Rechtsamts der Bekl. vom 29. Januar 1993 an den Kl. zu 1, worin dem Kl. mitgeteilt wurde, daß die Hemmnisse für die Abwicklung seines Kaufvertrages sich mittlerweile erledigt haben dürften, da nunmehr auf der Grundlage des Modrow-Gesetzes aus dem Jahre 1990 Eintragungen im Grundbuch erfolgen könnten. Ferner stützt diese Deutung der zeitliche Zusammenhang, da die Kl. wenige Tage später als neue Grundstückseigentümer eingetragen wurden. Dem Verwaltungsgericht ist im übrigen ein weiterer Rechtsfehler unterlaufen, da es übersehen hat, daß vom Schutzzweck einer Investitionsbescheinigung ausgehend der Vorhabenträger mit dem endgültig Begünstigten, hier dem 1993 im Grundbuch eingetragenen Rechtsinhaber, identisch sein muß. Das ist nicht der Fall. Denn Vorhabenträgerin ist die genannte Steuerberatungs-GmbH, statt ihrer sind aber die beiden Kl. im Grundbuch eingetragen. Zwar hat der Kl. zu 1 auch zunächst die Investitionsbescheinigung persönlich beantragt, er ist in der Folgezeit aber als damaliger Geschäftsführer der genannten GmbH für diese aufgetreten, die dann auch in der Bescheinigung als eigentliche Vorhabenträgerin bezeichnet wurde. Die später erfolgte Grundbucheintragung bezog sich demgegenüber nicht auf die GmbH, sondern die Kl. selbst, die ihrerseits gerade nicht den in der Investitionsbescheinigung angesprochenen Investitionszweck der Errichtung eines Gewerbebetriebes und der Schaffung von 9 Arbeitsplätzen verwirklicht haben.

Fehlt es damit bereits am Vorliegen einer investiven Veräußerung des streitbefangenen Grundstücks, so stellt sich nicht die vom Verwaltungsgericht problematisierte Frage, ob nach bestandskräftiger Aufhebung der Investitionsbescheinigung der Restitutionsanspruch des Beigeladenen wieder aufgelebt ist. Ebensowenig ist die Frage zu klären, ob einem solchen Anspruch ein nachhaltiger Beginn der tatsächlichen Durchführung der zugesagten Investition gemäß § 12 Abs. 3 Satz 4 InVorG entgegengehalten werden kann. 2. Das Urteil des Verwaltungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO). Denn dem Rückübertragungsanspruch des Beigeladenen stehen keine anderen Ausschlußgründe entgegen.

Aus § 3 Abs. 4 Satz 2 und 3 VermG können die Kl. nichts herleiten. Zwar kann der Rückübertragungsanspruch danach ausgeschlossen sein, wenn über das Eigentum am zurückverlangten Vermögensgegenstand wirksam verfügt wurde, so daß an dessen Stelle als Surrogat ein Erlösherausgabeanspruch tritt. Ob das zugrundeliegende Rechtsgeschäft hierbei gegen die Verfügungssperre des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verstieß, ist dabei unerheblich, denn diese Verfügungssperre ist kein gesetzliches Verbot, sondern nur als schuldrechtliche Überlassungsverpflichtung im Verhältnis zwischen Verfügungsberechtigtem und Berechtigten zu werten (vgl. nur Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerwG 7 C 2.99 - Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 35 = ZOV 1999, 262 = VIZ 2000, 343, 344). Mithin berührt diese Verfügungssperre die Wirksamkeit rechtsgeschäftlicher Verfügungen des Verfügungsberechtigten gegenüber Dritten nicht. Es liegt aber schon wegen der Nichtigkeit des Kaufvertrages vom 19. Juni 1990 keine wirksame Verfügung i. S. des § 3 Abs. 4 Sätze 2 und 3 VermG vor.

Der Kaufvertrag vom 19. Juni 1990 ist wegen Verstoßes gegen ein ge-setzliches Verbot i. S. des § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB nichtig. Dieser Mangel konnte auch nicht durch die Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung geheilt werden (vgl. Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerwG aaO.). Das Modrow-Verkaufsgesetz vom 7. März 1990 bot nämlich kei-ne rechtliche Grundlage für den vorliegenden Grundstücksverkauf. Gemäß § 2 des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 i. V. m. § 4 Abs. 2 Satz 2 und §§ 1 und 4 DVO Verkaufsgesetz war nur der Erwerb ausschließlich zu Wohnzwecken zugelassen. § 1 des Verkaufsgesetzes ge-stattete hingegen den Erwerb zu Gewerbezwecken (vgl. Urteil vom 25. März 1999 - BVerwG 7 C 17.98 - Buchholz 428 § 4 Abs. 2 VermG Nr. 3 = ZOV 1999, 300 = VIZ 1999, 525 f.). Im vorliegenden Falle ist der Grundstückserwerb jedoch zumindest auch für den Zweck der Errichtung der Steuerberatungskanzlei im Erdgeschoß mit sieben bis elf Arbeitsplätzen erfolgt. Das ergibt sich daraus, daß der Umbau und die Mo-dernisierung nur wenige Tage nach Abschluß des Kaufvertrages und nach dem Grundstücksübergabetermin am 1. Juli 1990 begann. Es kann damit offenbleiben, ob es sich bei dem Gebäude auf dem streitbefangenen Grundstück, ungeachtet seiner Bezeichnung im Kaufvertrag als Zweifamilienhaus, um ein erwerbsfähiges Wohnungsgebäude im Sinne des Verkaufsgesetzes handelt. Entscheidend ist, daß ein Erwerb nach § 1 des Verkaufsgesetzes schon deshalb nicht in Betracht kam, weil hiernach nur der Erwerb des Gebäudes, nicht jedoch des Grundstücks zulässig war (stRspr. des BVerwG, Urteile vom 29. August 1996 - BVerwG 7 C 6.96 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 34 = ZOV 1996, 433 und vom 19. November 1998 - BVerwG 7 C 5.98 - Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 18 = ZOV 1999, 155). Wegen der Nichtigkeit des Kaufvertrages kann der Senat auch von einer Klärung der Rechtsfrage absehen, ob § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG auf Verfügungen vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes - wie hier - überhaupt anwendbar ist (offengelassen im Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerwG 7 C 2.99 - a. a. O.). Denn dagegen spricht schon der systematische Kontext. Diese Norm steht, wie sich aus § 3 Abs. 4 Satz 1 VermG ergibt, in unmittelbarem Zusammenhang mit der erst durch das Vermögensgesetz begründeten Verfügungssperre in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG. Diese Verfügungssperre verfolgt jedoch das Ziel, einen Ausgleich zwischen den Interessen des Restitutionsberechtigten und den Interessen an einer Investitionsförderung und der Sicherheit des Grundstücksverkehrs herzustellen. Deshalb spricht nichts dafür, § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG auch auf vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes geschlossene Veräußerungsverträge von Volkseigentum zu erstrecken. Für eine einschränkende Auslegung des § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG streitet weiterhin der Ausnahmecharakter dieser Bestimmung (vgl. Beschluß vom 23. Mai 2000 - BVerwG 8 B 31.00 - Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 37 = ZOV 2000, 351).

Der Restitutionsanspruch des Beigeladenen ist schließlich auch nicht durch redlichen Erwerb gemäß § 4 Abs. 2 und 3 VermG untergegangen. Ein redlicher Erwerb in diesem Sinne ist nur der durch die Grundbucheintragung vollendete Vollerwerb. Dieser war nur bis zum Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 schützenswert. Vorliegend ist die Grundbucheintragung aber erst im Februar 1993 erfolgt. Es kommen auch keine anderen Ausschlußgründe in Betracht. Der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG scheidet aus. Denn er setzt voraus, daß Grundstücke/Gebäude mit erheblichem baulichem Aufwand in ihrer Nutzungsart und Zweckbestimmung verändert wurden und ein öffentliches Interesse an dieser fortdauernden Nutzung besteht. Ein solches öffentliches Interesse ist bei der rein privaten Tätigkeit einer Steuerberatungsgesellschaft nicht erkennbar. Auch der Ausschlußgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG greift nicht ein. Er hätte zur Voraussetzung, daß ein Grundstück oder Gebäude der gewerblichen Nutzung zugeführt oder in eine Unternehmenseinheit einbezogen würde und nicht ohne erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens zurückgegeben werden könnte. Es ist schon nicht ersichtlich, daß zum maßgeblichen Stichtag bereits die betreffende Steuerberatungstätigkeit im fraglichen Gebäude aufgenommen war. Jedenfalls spricht nichts dafür, daß zum weiterhin maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückgabe, nämlich der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. Urteil vom 2. Mai 1996 - BVerwG 7 C 16.95 - Buchholz 428.1 § 12 InVorG Nr. 7 = ZOV 1996, 294 und ZOV 1996, 363 = VIZ 1996, 452 ff.), die Steuerberatungstätigkeit noch in dem streitbefangenen Gebäude wahrgenommen wurde. Denn die Steuerberatungs-GmbH wurde nach dem Handelsregistereintrag im Juni 1996 aufgelöst.