Investive Veräußerung

Investive Veräußerung; Investitionsvorrangbescheid; Rückübertragungsausschluss; Ausschlussgrund; Auflassung

1. Eine Veräußerung i. S. d. § 11 Abs. 2 S. 1 InVorG liegt bei einem mehraktigen Rechtsgeschäft wie der Grundstücksveräußerung jedenfalls mit Abschluß der Auflassung vor.

2. § 11 Abs. 2 S. 1 InVorG unterliegt keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

Am 13. Juli 1993 erließ die Beigeladene zu 4) einen Investitionsvorrangbescheid, der den Verkauf des Grundstückes an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Palais B, bestehend aus den Beigeladenen zu 1) bis 3), für einen investiven Zweck zuließ. Im Investitionsvorrangbescheid wurde festgestellt, daß § 3 Abs. 3 - 5 VermG nicht anwend-bar sei.

Die Antragsteller beantragten vor dem Verwaltungsgericht Greifswald die Anordnung der aufschiebenden Wirkung (Az.: 2 B 632/93) der auf Aufhebung des Investitionsvorrangbescheides gerichteten erhobenen Klage (2 A 765/93). In beiden Verfahren hatten die Antragsteller keinen Erfolg. Im Verfahren - 2 A 765/93 - haben die Antragsteller gegen die Nichtzulassung der Revision Nichtzulassungsbeschwerde erhoben, über die noch nicht abschließend entschieden worden ist.

Unter dem 17. Dezember 1993 schlossen die Beigeladenen zu 1) bis 3) mit der Beigeladenen zu 4) einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das streitbefangene Grundstück. Unter § 8 Abs. 1 des Vertrages erklärten die Vertragsparteien, daß sie sich darüber einig seien, daß das Eigentum an dem streitbefangenen Grundstück von der Beigeladenen zu 4) auf die Beigeladenen zu 1) bis 3) übergehen soll.

Unter Aufhebung des die Rückübertragung des Grundstückes an die Antragsteller ablehnenden Bescheides des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen G Stadt vom 29.9.1992 entschied das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen im Widerspruchsverfahren, daß das Grundstück an die Antragsteller zurückübertragen wird. Zuvor hatte der Antragsgegner der Beigeladenen zu 4) mit Schreiben vom 23. September 1993 Gelegenheit zur Stellungnahme gemäß § 36 Abs. 2 VermG gegeben, da nicht auszuschließen sei, daß das Grundstück an die Antragsteller zurückgegeben wird. Mit Schreiben vom 12. Oktober 1993 an den Antragsgegner führte die Beigeladene zu 4) insofern aus, daß sie der Auffassung sei, daß die Antragsteller nicht Berechtigte im Sinne des VermG seien.

Gegen den Widerspruchsbescheid hat die Beigeladene zu 4) beim Verwaltungsgericht Greifswald - Az. 2 (1) A 153/94 - unter dem 2. Februar 1994, bei Gericht am 3. Februar 1994 eingegangen, Klage erhoben. Über die Klage ist bislang noch nicht entschieden worden.

Mit Datum vom 4. Februar 1994 stellten die Antragsteller bei dem Antragsgegner den Antrag auf Anordnung der sofortigen Vollziehung des positiven Widerspruchsbescheides.

Diesen Antrag lehnte der Antragsgegner unter dem 9. Februar 1994 ab.

Der zulässige Antrag ist unbegründet und kann daher keinen Erfolg haben.

Legt ein Dritter einen Rechtsbehelf gegen den an einen anderen gerichteten, diesen begünstigenden Verwaltungsakt ein, so kann das Gericht auf Antrag des Begünstigten die sofortige Vollziehung anordnen (§ 80 a Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Die Erfolgsaussichten eines solchen Antrages richten sich in entsprechender Anwendung des § 80 Abs. 5 bis 8 VwGO danach, ob das Interesse des Antragstellers an der Anordnung der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes gegenüber dem Interesse des Dritten, die Vollziehung bis zur Entscheidung über seinen Rechtsbehelf hinauszuschieben, überwiegt. Kein überwiegendes Interesse besteht, wenn der Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist. Umgekehrt ist dem Sofortantrag stattzugeben, wenn der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig und seine Vollziehung eilbedürftig ist. In allen anderen Fällen entscheidet bei summarischer Beurteilung des Sachverhaltes eine Abwägung der widerstreitenden Interessen, die für oder gegen die Dringlichkeit der Vollziehung sprechen, über die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes.

Vorliegend besteht kein überwiegendes Anordnungsinteresse der Antragsteller, da der Rückübertragungsbescheid des Antragsgegners vom 13. Januar 1994 offensichtlich rechtswidrig ist.

Die Rechtswidrigkeit des Rückübertragungsbescheides folgt allerdings nicht aus einer Verletzung des § 36 Abs. 2 VermG, da die Beigeladene zu 4) entgegen dem Vortrag der Beigeladenen zu 4) und der telefonischen Auskunft von Herrn F. vom Antragsgegner - wie sich aus den Schreiben vom 23. September 1993 und vom 12. Oktober 1993 ergibt - angehört worden ist.

Ein möglicher Rückübertragungsanspruch aus § 3 Abs. 1 VermG ist aber jedenfalls gemäß § 11 Abs. 2 S. 1 des Gesetzes über den Vorrang von Investitionen bei Rückübertragungsansprüchen nach dem Vermögensgesetz (Investitionsvorranggesetz - InVorG) vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1268) entfallen.

Nach dieser Vorschrift entfällt die Rückübertragung im Umfang der Veräußerung auf Grund des Investitionsvorrangbescheids. Diese Voraussetzung, an die der Wegfall des vermögensrechtlichen Rückübertragungsanspruches anknüpft, ist vorliegend erfüllt, da das streitbefangene Grundstück in Greifswald auf Grund des Investitionsvorrangbescheides der Beigeladenen zu 4) vom 13. Juli 1993 bereits an die Beigeladenen zu 1) bis 3) veräußert worden ist.

Eine Veräußerung im Sinne des § 11 Abs. 2 S. 1 InVorG ist bei einem mehraktigen Rechtsgeschäft wie der Grundstücksveräußerung - bestehend aus dem schuldrechtlichen Grundgeschäft in Gestalt des Kaufvertrages bzw. hier des investiven Vertrages, dem dinglichen Rechtsgeschäft in Form der Auflassung i. S. d. § 925 BGB und der Eintragung als Publizitätsakt - jedenfalls dann gegeben, wenn - wie hier - das dingliche Rechtsgeschäft, die Auflassung, abgeschlossen ist (vgl. Mauer, in: Rodenbach/Söfker/Lochen, InVorG, § 11, Rn. 27; v. Drygalski, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand: 8. Erg.-Lfg., Band 1, Teil 3 A III, § 16 InVorG, Rn. 16; Racky, in: Jesch/Ley/Racky/Winterstein/Kuhn, Investitionsvorranggesetz, § 16, Rn. 3, insbes. Fn. 1 sowie Ley in demselben Werk zu § 11, Rn. 24; Hensel, in: Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand Juni 1993, Band II, § 10 InVorG, Rn. 5). Das ergibt sich aus dem Umkehrschluß aus § 10 Satz 2 InVorG. Nach dieser Vorschrift darf der Investitionsvorrangbescheid u. a. nicht mehr vollzogen werden, wenn vor Abschluß des Rechtsgeschäfts oder Vornahme der investiven Maßnahme vollziehbar entschieden worden ist, daß der Vermögenswert an den Berechtigten zurückzugeben ist. Daraus ist abzuleiten, daß bis zum Abschluß des Rechtsgeschäfts oder der Vornahme der investiven Maßnahme noch über die Rückerstattung entschieden werden kann, danach nicht mehr. Der Begriff des Rechtsgeschäfts in § 10 Satz 2 InVorG meint aber mit Rechtsgeschäft den Abschluß des schuldrechtlichen investiven Kaufvertrages (Hensel, a. a. O., § 10 InVorG, Rn. 5; Mauer, a. a. O., § 10 InVorG, Rn. 117). § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG kann insoweit systemgerecht und mit § 10 Satz 2 InVorG harmonisierend nur dahingehend ausgelegt werden, daß der Begriff der Veräußerung gleichfalls auf das schuldrechtliche Grundgeschäft des investiven Vertrages abstellt. Diese Auslegung allein wird auch dem Charakter des Investitionsvorranggesetzes als einer Vorfahrtsregelung für Investitionen in den neuen Bundesländern gerecht, da der Abschluß des investiven Vertrages den Beginn des Vollzugs des Investitionsvorrangbescheides darstellt und es sinnwidrig wäre, den bereits begonnenen Investitionsvorgang wieder abzubrechen.

Für dieses Normverständnis sprechen aber noch weitere Argumente. Im Hinblick auf den Abschluß des investiven Vertrages dürfte sich ein Investor regelmäßig veranlaßt sehen, seinerseits rasch weitere vertragliche Beziehungen, sei es zu Banken unter dem Blickwinkel der Kreditaufnahme, zu Bauunternehmen etc. einzugehen, um die in der Investitionsvorrangentscheidung gesetzte Frist für die Durchführung der von ihm zugesagten Maßnahme einhalten zu können. Würde man unter diesem Blickwinkel den Standpunkt vertreten, der Begriff der Veräußerung verlange den vollständigen Rechtserwerb bis hin zur Eintragung im Grundbuch und würde zwischenzeitlich dem Rückübertragungsbegehren vollziehbar stattgegeben, so zieht dies für den Investor erhebliche und mit finanziellen Risiken verbundene Rückabwicklungsprobleme nach sich. Das aber wäre im Hinblick auf den Gesetzeszweck kontraproduktiv.

Vorliegend haben die Beigeladenen zu 1) bis 3) bereits in Vollzug des Investitionsvorrangbescheides unter dem 17.12.1993 mit notariellem Grundstückskaufvertrag das streitbefangene Grundstück von der Beigeladenen zu 4) gekauft; gleichzeitig haben die Vertragsparteien unter § 8 des Kaufvertrages die Auflassung erklärt.

Dieser Vollzug des Investitionsvorrangbescheides war auch im Hinblick auf § 10 Satz 2 InVorG rechtlich unbedenklich, da der Kaufvertrag am 17.12.1993 und damit zeitlich vor der Rückübertragungsentscheidung des Antragsgegners vom 13.1.1994 abgeschlossen wurde.

Die in § 10 Satz 2 InVorG enthaltene tatbestandliche Alternative, die auf die Vornahme der investiven Maßnahme abstellt, ist hier nicht einschlägig. Die beiden in § 10 Satz 2 InVorG genannten Zeitpunkte - "Abschluß des Rechtsgeschäfts" einerseits und "Vornahme der investiven Maßnahme" andererseits - stehen in einem sich gegenseitig ausschließenden Alternativitätsverhältnis. Auf die Vornahme der investiven Maßnahme kommt es dann an, wenn es im Rahmen des Vollzugs des Investitionsvorrangbescheides des Abschlusses eines Rechtsgeschäfts nicht bedarf; umgekehrt kommt es auf die Vornahme investiver Maßnahmen nicht an, wenn zuvor der Abschluß eines Rechtsgeschäftes notwendig ist (vgl. Mauer, a. a. O., § 10 InVorG, Rn. 17; Racky, a. a. O., § 10, Rn. 5). Damit trägt § 10 Satz 2 InVorG der in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 2 InVorG eröffneten Möglichkeit der Eigeninvestition durch den Verfügungsberechtigten Rechnung, bei der Rechtsgeschäfte zwecks Vollzuges des Investitionsvorrangbescheides nicht abzuschließen sind. Unerheblich ist daher vorliegend, ob die Beigeladenen zu 1) bis 3) mit der Durchführung der investiven Maßnahme begonnen haben.

Auch die von den Antragstellern geäußerten Bedenken im Hinblick auf die Vereinbarkeit des Investitionsvorranggesetzes mit Art. 14 GG können offensichtlich nicht durchgreifen bzw. die Anwendbarkeit von § 11 Abs. 2 S. 1 InVorG in Frage stellen. Insoweit ist bereits zweifelhaft, ob die Antragsteller als Nichteigentümer bzw. als bloße - möglicherweise - Rückübertragungsberechtigte nach dem Vermögensgesetz durch Art. 14 GG geschützt werden. Selbst wenn man die durch das Vermögensgesetz begründeten Rückgewähr- und Entschädigungsansprüche als Eigentum i. S. des Art. 14 GG ansehen wollte (vgl. Bryde, in: von Münch/Kunig, Grundgesetz Kommentar, Band 1, 4. Aufl., Art. 14, Rn. 44), so ist dabei zu berücksichtigen, daß Art. 14 GG keinen Verfassungsauftrag zur Rückgängigmachung von Eigentumseingriffen durch eine nicht durch das Grundgesetz gebundene öffentliche Gewalt enthält und insoweit auch kein verfassungsrechtlicher Anspruch auf die Einräumung von Rückgewähr- oder Entschädigungsansprüchen bestand (vgl. Bryde, a. a. O., Art 14, Rn. 44). Daher hat der Gesetzgeber bei ihrer Ausgestaltung einen weiten Spielraum (vgl. Bryde, a. a. O., Art. 14, Rn. 44), der jedenfalls durch das Investitionsvorranggesetz auch unter dem Blickwinkel einer Enteignung zugunsten Privater nicht überschritten wird. So wird - wenn man überhaupt eine Enteignung annehmen will - entgegen den von den Antragstellern geäußerten Bedenken ein Enteignungszweck in § 3 InVorG hinreichend bestimmt umschrieben. Auch das Argument, das Investitionsvorranggesetz stelle bezüglich des Investitionsvorhabens eine Prüfung der Erforderlichkeit nicht sicher, ist unzutreffend, da § 3 Abs. 1 S. 2 InVorG eben diese Erforderlichkeitsprüfung vorschreibt. Zuletzt sichert das Investitionsvorranggesetz die tatsächliche Verwirklichung der Investitionsvorhaben in verschiedenen Vorschriften hinreichend ab. So hat die zuständige Stelle zu prüfen, ob der Vorhabenträger nach seinen wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen hinreichende Gewähr für die Durchführung des Vorhabens bietet (§ 4 Abs. 1 InVorG); der Investitionsvorrangbescheid muß eine Frist für die Durchführung der zugesagten Maßnahmen enthalten (§ 8 Abs. 2 Buchst. a InVorG), ferner bei einer Veräußerung die Auflage, in den Vertrag eine Verpflichtung zur Rückübertragung des Grundstückes im Falle des Widerrufs des Investitionsvorrangbescheides (§ 8 Abs. 2 Buchst. c InVorG) und die Bezeichnung einer Vertragsstrafenregelung für den investiven Vertrag (§ 8 Abs. 2 S. 2 InVorG). Darüber hinaus ist der Investitionsvorrangbescheid auf Antrag des Berechtigten oder des angehörten Anmelders zu widerrufen, wenn das Grundstück nicht oder nicht mehr für den darin genannten Zweck verwendet wird (§ 15 Abs. 1 InVorG).

Auch auf die Frage der Rechtswidrigkeit des Investitionsvorrangbescheides kommt es hier jedenfalls schon deshalb nicht an, weil im Hinblick auf den Wegfall des Rückübertragungsanspruches allein maßgeblich ist, ob der Investitionsvorrangbescheid vollziehbar ist und vollzogen werden darf. Dies ergibt sich insbesondere aus § 11 Abs. 2 S. 2 InVorG. Dort ist u. a. geregelt, daß der Rückübertragungsanspruch erst dann wieder auflebt, wenn der Investitionsvorrangbescheid aufgehoben wird. Da der Investitionsvorrangbescheid gem. § 12 Abs. 1 InVorG vollziehbar ist, gemäß § 10 Satz 2 InVorG auch vollzogen werden darf und darüber hinaus nicht aufgehoben ist, kommt es auf die Frage seiner möglichen Rechtswidrigkeit insbesondere im Blick auf die Mitwirkung des Herrn R. im Investitionsvorrangverfahren nicht an.

Nach alledem kann offen bleiben, ob die Antragsteller - wie im Widerspruchsbescheid des Antragsgegners festgestellt - Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG sind.