Investitionsvorrangbescheid

Investitionsvorrangbescheid; Investitionsvorhaben; Anhörungsgebot

1. Zur Frage, ob beim Erlaß eines Investitionsvorrangbescheids dem Anhörungsgebot genügt ist, wenn dem bekannten Berechtigten nur das erste Konzept des Investors zur Kenntnis- und Stellungnahme übersandt wurde.

2. Kein Verbrauch der Entscheidungskompetenz nach § 3 a VermG durch Abschluß eines langjährigen Pachtvertrages.

Der angefochtene Bescheid ist auch unter den Gesichtspunkten der Anhörungs- und Berücksichtigungspflichten nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung rechtmäßig. Nach § 3 a Abs. 3 Sätze 1 bis 3 VermG hat der Verfügungsberechtigte (hier die Antragsgegnerin) die ihm bekannten Berechtigten (hierfür kommt der Antragsteller in Betracht) über die Veräußerungsabsicht zu unterrichten und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben, ferner bei seiner Entscheidung über eine (Zulassung der) Veräußerung zu berücksichtigen, ob sie im Rahmen eines Antrages nach § 6 a VermG gleiche oder annähernd gleiche investive Maßnahmen zusagen wie der investitionsbereite Dritte (hier die Beigeladenen) und deren Durchführung glaubhaft machen. Im vorliegenden Fall haben die Beigeladenen unterschiedliche, im Laufe der Zeit zunehmende Investitionszusagen gemacht (vgl. die Konzepte vom 3. Juni 1991 Bl. 9 Verwaltungsvorgang, vom 25. Oktober 1991 Bl. 63 bis 75 VV und vom 14. November 1991 Bl. 76 bis 78 VV). Die Antragsgegnerin hat dem Antragsteller nur das erste Konzept zur Kenntnis und Stellungnahme übersandt (vgl. Bl. 25 f. VV). Ob dies dem Anhörungsgebot genügte, kann jedoch offenbleiben, denn der etwaige Verfahrensfehler ist jedenfalls gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG dadurch geheilt, daß der Antragsteller mit dem Text des angefochtenen Bescheides auch über den letzten Stand der Investitionszusagen informiert wurde und dazu Stellung nehmen konnte. Ein Widerspruchsbescheid ist noch nicht ergangen, so daß die nachgeholte Anhörung gemäß § 45 Abs. 2 VwVfG wirksam ist.

Ein Verstoß gegen die Berücksichtigungspflicht des § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG liegt nicht vor. Der Antragsteller hat keinen Antrag auf vorläufige Einweisung nach § 6 a VermG gestellt und nicht glaubhaft gemacht, Maßnahmen durchzuführen, die annähernd gleiche investive Wirkung haben wie diejenigen der Beigeladenen. Denn obwohl ihm mit Zustellung des angegriffenen Bescheids (29. November 1991) das Investitionsvorhaben der Beigeladenen bekannt war, hat er bis heute (24. März 1992) - also in etwa vier Monaten - lediglich erklärt, er sei nach Rückübertragung des Grundbesitzes "in der Lage und auch willens, weitere gegebenenfalls erforderlich werdende Investitionen durchzuführen und dem jetzigen Betreiber als Pächter einen geordneten Hotelbetrieb zu ermöglichen" (Bl. 51 VV). Das ist kein konkretes Investitionskonzept, dessen investive Wirkung abschätzbar wäre.

Der angefochtene Bescheid genügt auch den gesetzlichen Anforderungen, die Investitionen sicherzustellen und die Rückübertragung zu regeln. Obschon § 3 a VermG diese Anforderungen nicht ausdrücklich umschreibt, sind sie doch daraus zu entnehmen, daß die Vorschrift in einem sogenannten "Finalprogramm" vorgibt, welchen Zwecken die Zulassungsentscheidung dienen muß (Abs. 1 Satz 1: "für die nachstehend bezeichneten investiven Zwecke"), und daher in stärkerem Maße als sogenannte "Konditionalprogramme" des Gesetzgebers der Sicherung bedarf (zum Problem vgl. Richter/Schuppert, Casebook Verwaltungsrecht, 1. Aufl. 1991, S. 36 f.). Auch an weiteren Stellen läßt die Vorschrift erkennen, daß sie die Verfügungsbeschränkungen des § 3 Abs. 3 bis 5 VermG nur dann aussetzen will, wenn investive Zwecke nicht nur beabsichtigt, sondern in der Durchführung gesichert sind (vgl. § 3 a Abs. 1 Satz 2 lit. b - Gewährleistung der Unternehmensfortführung -, Abs. 3 Satz 3 - Glaubhaftmachung der Durchführung -). Zur Sicherung der Zweckerreichung gehört schließlich eine präventive Rückübertra-gungsregelung, weil der Gesetzgeber fahrlässige Zweckverfehlungen nicht hinnehmen will, wie schließlich auch die privatrechtliche Absiche-rung in § 3 a Abs. 7 VermG zeigt.

Indem der angefochtene Bescheid das Investitionsvorhaben der Beigeladenen mit den zu schaffenden zwölf Arbeitsplätzen durch Bau eines Hotels für rd. 1,1 Mio. DM und den zu sichernden sieben Arbeitsplätzen durch Modernisierung des bestehenden Gebäudes für rd. 90.000 DM umschreibt, sind die investiven Zwecke hinreichend konkret festgelegt. Dies reicht in Verbindung mit dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages vom 4. September 1991 aus, der aufschiebend bedingt unter anderem an die Zulassungsentscheidung nach § 3 a VermG geknüpft ist (§ 2 Nr. 3 des Vertrages) und in § 15 Nr. 1 des Vertrages der Antragsgegnerin das Rücktrittsrecht einräumt, falls die Beigeladenen die zur Erlangung des Zulassungsbescheides für die ersten zwei Jahre nach Vertragsabschluß zugesagten Maßnahmen nicht durchgeführt haben oder hiervon wesentlich abgewichen sind. Außerdem sind die Zweckbindung und die Rückauflassungsverpflichtung in §§ 8 und 9 des Vertrages geregelt. Nur der Deutlichkeit halber sei darauf hingewiesen, daß die Beigeladenen somit an diese Investitionszusagen, deren Einhaltung zu kontrollieren ist, zur Vermeidung einer Rückübertragung des Hotels gebunden sind.

Die Einwendungen des Antragstellers gegen die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides greifen nicht durch. Fehl geht seine Annahme, die Antragsgegnerin habe ihre Entscheidungskompetenz nach § 3 a VermG bereits dadurch verbraucht, daß sie mit den Beigeladenen einen langjährigen Pachtvertrag abgeschlossen habe; für eine Veräußerung habe daher kein neuer Bescheid nach § 3 a VermG erlassen werden dürfen; mehrfache Entscheidungen nach § 3 a VermG sehe das Gesetz nicht vor. Selbst wenn die mehrjährige Vermietung des zum Streitobjekt gehörenden Restaurants auf einer Investitionsvorrangentscheidung beruhen würde, wäre dadurch die Eingriffsgrundlage des § 3 a VermG nicht "erschöpft". Sie verlangt vielmehr für jede - also auch eine nachfolgende weitergehende, etwa Veräußerung nach Vermietung - Zulassungsentscheidung die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen. Es liegt auch auf der Hand, daß eine - auch langfristige - Vermietung oder Verpachtung die Fortführung des alten Hotels, nicht aber den Neubau und die dafür erforderliche Investition von 1,1 Mio. DM sichern könnte.

Eine Aufteilung des bisher ungeteilten Grundstücks erscheint gerade unter Berücksichtigung des geplanten Neubaus nicht wirtschaftlich. Gegen die Realisierungsmöglichkeit des Investitionsvorhabens der Beigeladenen hat der Antragsteller keine substantiierten Einwendungen erhoben. Die Höhe des Verkaufspreises ist für die Rechtmäßigkeit des Zulassungsbescheides unerheblich. Insoweit ist der Antragsteller dank § 3 a Abs. 5 Satz 2 VermG gesichert.