Investitionsverfahren

Investitionsverfahren; Kaufpreismitteilung; Kaufvertragsvorlage

Zum Umfang der Pflicht,

a) im Bescheid nach § 3 a VermG den voraussichtlichen Kaufpreis mitzuteilen (wie Senatsbeschluß vom 18.3.1992 - 1 B 1/92 V ),

b) den Kaufvertrag im Rechtsstreit mit dem Berechtigten wegen einer Entscheidung nach § 3 a VermG vorzulegen.

Nachdem der Antragsteller und die Antragsgegnerin die Hauptsache des Beschwerdeverfahrens übereinstimmend für erledigt erklärt haben, so daß es allein deswegen einer Entscheidung zur Sache nicht mehr bedarf, ist nach § 161 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen nur noch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu entscheiden.

Dem entspricht es, die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Antragsgegnerin aufzuerlegen mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt. Bei der Kostenentscheidung hat das Gericht die bis zur Erledigungserklärung bekanntgewordene Sach- und Rechtslage der Entscheidung zugrunde zu legen, wobei allerdings auch der Verschuldensgrundsatz des § 155 Abs. 5 VwGO im Rahmen der Billigkeitsentscheidung zu berücksichtigen ist.

Zwar spricht im gegenwärtigen Verfahrensstand einiges dafür, daß die angefochtene Entscheidung der Antragsgegnerin über den Verkauf des Grundstücks nach § 3 a Abs. 1 Vermögensgesetz (VermG) vom 10. Juli 1991 ebensowenig zu beanstanden ist, wie die mit der Beschwerde angefochtene Entscheidung des Kreisgerichts vom 27. August 1991. Gleichwohl waren jedoch die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach §§ 161 Abs. 2, 155 Abs. 5 VwGO der Antragsgegnerin aufzuerlegen, weil sie die Einleitung des Beschwerdeverfahrens durch den Antragstel ler infolge der zunächst unterbliebenen Vorlage des Grundstückskaufvertrages vom 7. August 1991 schuldhaft veranlaßt hat.

Im einzelnen ist hierbei im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen des Antragstellers von folgendem auszugehen:

Entgegen seiner Bewertung ist ihm vor Erlaß des angefochtenen Bescheides ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden, wobei die Antragsgegnerin ihm insbesondere auch die zu seiner Information über das beabsichtigte Investitionsvorhaben notwendigen Verfahrensunterlagen vorgelegt hat. Aus der vom Antragsteller eingereichten Anlage 7 zur Antragsschrift ergibt sich, daß ihm im Anhörungsverfahren eine von der Beigeladenen verfaßte Beschreibung des Umbauvorhabens bekannt gegeben wurde. Darüber hinaus ergibt sich aus dem von ihm vorgelegten Gutachten des Sachverständigen K. vom 24. Juni 1991 über den Verkehrswert des streitigen Grundstücks - Anlage A 9 zur Antragsschrift -, daß ihm auch das Finanzierungskonzept und der Kostenvoranschlag zur Modernisierung des Gebäudes in P. vorgelegen haben muß. Denn diese Unterlagen sind in der vom Gutachter K. seinem Gutachten vorangestellten Zusammenstellung der ihm vorliegenden Unterlagen angeführt. Da er seinen Auftrag zur Begutachtung vom Antragsteller bzw. seinem Verfahrensbevollmächtigten erhalten hat, ist nach Maßgabe des für die Kostenentscheidung maßgeblichen Sachverhalts davon auszu-gehen, daß er diese Unterlagen mit der Auftragsvergabe erhalten hat.

Entgegen der Bewertung des Antragstellers ist mit dem angefochtenen Beschluß davon auszugehen, daß die Antragsgegnerin über das streitige Grundstück verfügungsbefugt war. Ihrer aus dem in Ablichtung zu den Gerichtsakten gereichten Grundbuchauszug zu entnehmenden Verfü-gungsbefugnis kann die Verbalnote des Ministeriums für Auswärtige Angelegenheiten der DDR vom 11. Juli 1985 nicht entgegengehalten werden. Denn für die Beurteilung der Eigentumsverhältnisse war nach dem Zivilrecht der DDR ausschließlich das Grundbuch maßgeblich, das nach § 7 Abs. 1 der Grundstücksdokumentationsordnung vom 6. November 1975 - GBl. DDR I S. 697 - auch einen guten Glauben begründen konnte. Nach dieser Bestimmung war davon auszugehen, daß demjenigen das Eigentumsrecht am Grundstück zusteht, der im Grundbuch eingetragen war. Eine Verbalnote - d. h. eine völkerrechtliche Form des diplomatischen Schriftverkehrs - war jedenfalls nicht geeignet, Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück zu begründen oder zu verändern, sondern behielt - hier - die Klärung der im Zusammenhang mit dem strittigen Grundstück stehenden Fragen zwischenstaatlichen Verhandlungen vor.

Die Veräußerung des Grundstücks dürfte sich auch als angemessen im Sinne von § 3 a Abs 1 Satz 2 VermG erweisen. Im Gegensatz zu § 1 Abs. 2 des Investitionsgesetzes (BInvG) fordert diese Bestimmung zur Erleichterung von Investitionen nicht die Notwendigkeit des Erwerbsvorgangs im engeren Sinne, sondern läßt seine Angemesssenheit ausreichen. Im Hinblick auf das überragende öffentliche Interesse an der Förderung der Investitionstätigkeit in den neuen Ländern dürfte dies verfassungsrechtlich auch unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie wegen der nach § 3 Abs. 5 VermG vorgesehenen Auszahlung des Erlöses/Verkehrswertes nicht zu beanstanden sein.

Die Angemessenheit der Veräußerung des streitigen Grundstücks ergibt sich daraus, daß die Beigeladene umfangreiche über Kredite zu finanzierende Investitionen in das Gebäude beabsichtigte. Der Einsatz der erheblichen Geldmittel zur Renovierung und zum Umbau des Gebäudes sowie seine beabsichtigte Nutzung durch zahlreiche Arztpraxen läßt den Erwerb des Grundstücks als sachgemäß erscheinen, da der von der Beigeladenen beabsichtigte hohe Kapitaleinsatz zur Herrichtung und Verbesserung der Bausubstanz wirtschaftlich nur bei einer gesicherten langfristigen Verfügungsberechtigung über das Grundstück zu rechtfertigen sein dürfte. Im übrigen spricht angesichts der beabsichtigten Bankfinanzierung vieles dafür, daß die Finanzierung des Umbaus ohne entsprechende grundpfandrechtliche Absicherung der entsprechenden Darlehen kaum möglich gewesen wäre, was den Erwerb des Grundstücks zu Eigentum ebenfalls als angemessen im Sinne von § 3 a Abs. 1 Satz 2 VermG erscheinen läßt.

Die Antragsgegnerin hat den Verkehrswert des Grundstücks vor der Ver-äußerung auch nicht willkürlich ermittelt. Nach der Rechtsprechung des Senats, Beschluß vom 18. März 1992 - 1 B 1/92 V -, muß im Bescheid nach § 3 a VermG zwar der Grundstückskaufpreis genannt werden, weil es sich hierbei um eine der wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen für die Veräußerung handelt, an deren Mitteilung der Be-rechtigte bereits allein zur Durchsetzung seines Anspruches aus § 3 a Abs. 5 VermG ein berechtigtes Interesse hat. Bei dem im Beschluß nach § 3 a VermG anzugebenden Kaufpreis kann es sich aber, wenn zwischen den Verfahrensbeteiligten Streit über die Höhe des Kaufpreises besteht, notwendigerweise nur um einen vorläufig ermittelten Kaufpreis handeln. Denn die endgültige Ermittlung des Kaufpreises gehört jedenfalls im Re-gelfall nicht in das Verfahren zur Erteilung der Investitionsbescheinigung nach § 3 a VermG; sie ist vielmehr den Kaufvertragsverhandlungen zwi-schen dem Verfügungsberechtigten und dem Investor zuzurechnen und muß gegebenenfalls dem Verfahren zwischen dem Verfügungsberech tigten und dem Berechtigten zur Auskehrung des Erlöses bzw. Verkehrswertes nach § 3 a Abs. 5 VermG vorbehalten bleiben. Jede andere Be-trachtungsweise widerspräche dem Beschleunigungszweck des Verfahrens nach § 3 a VermG, da die endgültige Ermittlung des Verkehrswertes mitunter einen längeren Zeitraum wegen der notwendigen Begutachtungen in Anspruch nehmen dürfte. Der von der Antragsgegnerin ermittelte Verkehrswert kann nach Maßgabe dieser Grundsätze jedoch nicht als willkürlich angesehen werden, weil sich die Antragsgegnerin zur Ermittlung des Verkehrswertes auf das eigens im Verfahren nach § 3 a VermG in Auftrag gegebene Wertermittlungsgutachten eines staatlich zugelassenen Sachverständigen stützt.

Der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides kann auch nicht entgegengehalten werden, daß die Antragsgegnerin eigene investive Vorstellungen des Antragstellers hätte berücksichtigen müssen, weil dieser bis zum Erlaß der angefochtenen Entscheidung nach § 3 a VermG noch keine konkreten verbindlichen Investitionsvorschläge unterbreitet hat. Nach der Rechtsprechung des Senats, Beschluß vom 18. März 1992, a. a. O., muß der Berechtigte aber seine eigenen Investitionsvorstellungen wegen des Beschleunigungszwecks des § 3 a VermG spätestens bis zum Erlaß des Bescheides nach dieser Bestimmung in verbindlicher substantiierter Weise zugesagt haben.

Ob allerdings auf seiten des Verfügungsberechtigten gegenüber einem ausländischen Alteigentümer eine Obliegenheit zum Wohlverhalten be-steht, insbesondere dann, wenn sich die DDR als Rechtsvorgängerin im Eigentum nach auswärts hin nur als staatlicher Verwalter im Sinne ihrer Verordnung über die Verwaltung und den Schutz ausländischen Eigentums in der DDR vom 6. September 1951, GBl. DDR Nr. 111, geriert hat-te, kann hier dahinstehen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens waren ohnehin der Antragsgegnerin aufzuerlegen.

Denn sie hat durch das Unterlassen der Vorlage des Kaufvertrages dem Antragsteller Veranlassung zur Einleitung des Beschwerdeverfahrens gegeben, obwohl es dem Antragsteller nach der Veräußerung des Grundstücks in der Sache nur noch um den Kaufvertrag ging, wie sein weiteres prozessuales Vorbringen im Beschwerdeverfahren zeigt. Da dem Antragsteller - wie im folgenden auszuführen ist - ein Anspruch auf die Vorlage des Kaufvertrages zustand, hat die Antragsgegnerin die Kosten des Beschwerdeverfahrens schuldhaft im Sinne von § 155 Abs. 5 VwGO verursacht, so daß es der Billigkeit im Sinne von § 162 Abs. 2 VwGO entspricht, ihr diese weiteren Verfahrenskosten aufzuerlegen, nachdem der Antragsteller alsbald nach Vorlage des Kaufvertrages die Hauptsache des Beschwerdeverfahrens für erledigt erklärt hat. Bei der erstinstanzlichen Kostenverteilung konnte es hingegen verbleiben.

Der Anspruch des Antragstellers auf Vorlage des Kaufvertrages ergibt sich aus § 31 Abs. 3 VermG. Nach dieser Bestimmung hat der Antrag-steller Anspruch auf Auskunft durch die Behörde über alle Informationen, die zur Durchführung seines Anspruchs erforderlich sind. Dem steht nicht entgegen, daß sich der Restitutionsanspruch des Antragstellers aufgrund der Veräußerung in einen Anspruch auf Auskehrung des Kaufpreises bzw. Verkehrswertes nach § 3 a Abs. 5 VermG umgewandelt haben könnte. Anspruch im Sinne dieser Bestimmung ist nämlich auch der Anspruch des Berechtigten aus § 3 a Abs. 5 VermG. Dies ergibt sich zum einen daraus, daß der Anspruch auf Auszahlung des Erlöses nach dieser Bestimmung im Falle der Grundstücksveräußerung als Surrogat an die Stelle des Restitutionsanspruches tritt. Außerdem setzt die Durchsetzung des Anspruchs auf Auszahlung des Erlöses gerade voraus, daß dem Berechtigten die rechtliche Grundlage für den jeweiligen Erlös mitgeteilt wird. Dies ist der Kaufvertrag, so daß der Berechtigte einen Anspruch jedenfalls auf Vorlage der Auszüge des Kaufvertrages hat, die für die Durchsetzung seines Anspruchs nach § 3 a Abs. 5 VermG von Bedeutung sind. Dabei kann dahinstehen, ob der Berechtigte auch einen Anspruch auf die Vorlage der Teile des jeweiligen Kaufvertrages hat, in denen Vertragsgegenstände geregelt sind, die - wie etwa Finanzierungs-fragen des Investors - für die Durchsetzung des Anspruchs aus § 3 Abs. 5 VermG ohne Bedeutung sind. Denn der hier dann vorgelegte Kaufvertrag über die Veräußerung des Grundstücks an die Beigeladenen enthielt der-artige Vereinbarungen jedenfalls nicht. Irgendwelche Gesichtspunkte, die ein Zurückhalten des vorgelegten Kaufvertrages aus schutzwürdigen Interessen der Beigeladenen rechtfertigen könnten, sind auch nicht an-satzweise ersichtlich.

Hat aber damit die Antragsgegnerin schuldhaft die Einleitung des Beschwerdeverfahrens verursacht, waren ihr die Kosten des in der Hauptsache erledigten Beschwerdeverfahrens nach § 161 Abs. 2, 155 Abs. 5 VwGO aufzuerlegen.

Die Streitwertfestsetzung war unter Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung nach §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 GKG neu zu fassen. Dabei bewertet der Senat das ursprüngliche Interesse des Antragstellers an der Verhinderung des Verkaufs mit einem Zehntel des Verkehrswertes des zu veräußernden Grundstücks im Hauptsacheverfahren. Der volle Verkehrswert kann für die Streitwertfestsetzung nicht in Ansatz gebracht werden, weil dem Berechtigten wegen der Regelung über die Auszahlung des Verkaufserlöses bzw. Verkehrswertes nach § 3 a Abs. 5 VermG jedenfalls kein unmittelbarer Vermögensverlust entsteht, sondern ihm lediglich die eigene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks unmöglich gemacht wird. Als Ausgangswert für die Bemessung des Streitwerts war dabei im Hinblick auf die streitigen Bewertungen der Beteiligten der Mittelwert der beiden Gutachten (S.: 770.000 DM, K. 4.970.000 DM) anzusetzen, so daß sich ein Ausgangsbetrag von 5,74 Mill. DM ergibt. Ein Zehntel dieses Betrages war der Streitwertbemessung zugrunde zu legen, wobei dieser Betrag nach § 20 Abs. 3 GKG um die Hälfte zu kürzen war, so daß der Streitwert für das vorläufige Rechtsschutzverfahren auf 287.000 DM je Rechtszug festzusetzen war.