Investitionsgrundstück

Investitionsgrundstück; Kaufpreisrabatt

Überwachung von Investitionspflichten: Hat sich der Kommunale Käufer eines Grundstücks gegen Gewährung von Kaufpreisrabatt verpflichtet, dem Verkäufer Investitionen zu ermöglichen, ist der rabattierte Teil des Kaufpreises nachzuzahlen, wenn Investitionen nicht ermöglicht werden.

Die Kl. begehrt von dem Bekl. die Zahlung von 189.930 DM zuzüglich Zinsen aus einem Grundstückskaufvertrag.

Aufgrund von Art. 21, 22 EV wurde die Kl. Eigentümerin eines in H. gelegenen Lagerplatzes, den der Bekl. für Zwecke der Straßenbauverwaltung nutzt. Aus dieser Fläche entstand das Flurstück 87/12 der Flur 15 mit einer Größe von 12.662 m2. Aufgrund eines Vertrages nutzte der Bekl. diese Fläche zunächst bis Ende 1994 gegen Zahlung eines monatlichen Entgeltes.

Aufgrund von Verwaltungsbestimmungen des BMF entschloß sich der Bekl. im Jahre 1994, das betreffende Grundstück von der Kl. zu einem geminderten Kaufpreis zu erwerben. Unter dem 11.8.1994 beauftragte der Bekl. den Gutachter H.-J. G. mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Dieses unter dem 5.9.1994 erstellte Gutachten kommt zu einem Verkehrswert von 10 DM/m2 und schließt mit einem Gesamtpreis von 127.000 DM. In dem Gutachten ist ausgeführt, daß sich das Grundstück im Außenbereich befindet, eine Bebauung für Wohn- und Gewerbezwecke sei nicht gestattet. Nach Meinung des Gutachters sei eine Bebauung zu Lagerzwecken (ohne Aufenthaltsräume in den Gebäuden) möglich.

Die von der Kl. eingeschaltete TLG teilte unter dem 21.10.1994 mit, sie halte nach Rücksprache mit dem Planungsamt H. nach einer Stellungnahme ihrer Abteilung "Bewertung" einen Verkehrswert in Höhe von 253.000 DM für angemessen.

Unter dem 20.12.1994 schlossen Kl. und Bekl. einen notariellen Kaufvertrag über das Flurstück. Unter § 4 ist der "Kaufpreis" geregelt. Nach Abs. 1 betrage der Verkehrswert für den Kaufgegenstand 253.240 DM. Auf den "Verkehrswert" werde gemäß dem erweiterten Haushaltsvermerk im Haushaltsplan 1993 zu Kapitel 0807 Titel 13101 unter den in § 4 a des Vertrages genannten Voraussetzungen ein Abschlag von 75 % des vollen Wertes gewährt. Der Kaufpreis betrug mithin 63.310 DM.

Unter § 4 a des Vertrages ist eine "Zweckbindung" vereinbart. Danach verpflichtete sich der Bekl., das Grundstück innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nach Kaufvertragsabschluß für Zwecke der unmittelbaren Verwaltung herzurichten und für einen Zeitraum von 15 Jahren nach Erstellung für diesen Zweck zu nutzen. Der Käufer sollte danach Investitionen in Höhe von 300.000 DM vornehmen.

In § 4 a Abs. 3 ist geregelt:

"Der Verkäuferin steht ein Wiederkaufsrecht gegen den Käufer zu, falls der Käufer die vorstehend genannten Verpflichtungen nicht einhält oder den vereinbarten Vertragszweck nicht erfüllt. Auf ein Verschulden des Käufers kommt es dabei nicht an."

Nach Abs. 4 war die Verkäuferin berechtigt, anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechts die Nachzahlung des bei der Kaufpreisbildung vorgenommenen Verbilligungsabschlages in Höhe von 189.930 DM nebst Zinsen von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, berechnet vom Tage des Kaufvertragsabschlusses an, zu verlangen.

Nach § 5 des Vertrages übernahm die Verkäuferin für die Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Kaufgegenstandes keinerlei Gewähr. Das gilt auch für Rechtsmängel.

Dieser Kaufvertrag wurde durchgeführt.

Ab August 1996 beschäftigte sich der Bekl. mit der Frage, wie die Errichtung des geplanten Kreisstraßenbauamtes auf dem Kaufobjekt bis Ende 1997 gewährleistet werden könnte. Er richtete eine Bauvoranfrage an sein eigenes Bauordnungsamt, welches auch für das Stadtgebiet von H. zuständig ist. Danach wollte der Bekl. nunmehr das gekaufte Grundstück für die Verlagerung und Erweiterung seines Bauhofes verwenden. Das Bauordnungsamt erließ unter dem 12.2.1997 einen Vorbescheid, wonach für die Schaffung eines Bauhofes eine baurechtliche Genehmigung nicht in Aussicht gestellt werden könne. Das Grundstück liege im Außenbereich, das Vorhaben sei nicht privilegiert.

In der Folgezeit kam es zu Schriftverkehr zwischen den Beteiligten über die Behandlung der Angelegenheit. Der Bekl. verweigerte mit Schreiben vom 29.6.1999 die von der Kl. geltend gemachte Zahlung des ergänzenden Kaufpreises nebst Zinsen mit der Begründung, er sei bauplanungsrechtlich gehindert, das gekaufte Grundstück dem investiven Zweck zuzuführen.

Mit Schreiben vom 10.8.1999 macht die Kl. ihr Recht aus § 4 a Abs. 4 des Kaufvertrages geltend und forderte den Bekl. auf, den Verbilligungsabschlag in Höhe von 189.930 DM nebst 2 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz bis zum 30.9.1999 zu zahlen.

Mangels Zahlung erhob die Kl. am 24.11.1999 beim Landgericht Magdeburg Zahlungsklage. Mit Beschluß des OLG Naumburg vom 18.10.2000 wurde der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für unzulässig erklärt und der Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht Magdeburg verwiesen.

Die Kl. macht zur Begründung ihrer Klage geltend, daß der Bekl. seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt habe. Für die Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Kaufgegenstandes habe die Kl. keinerlei Gewähr übernommen. Auf Verschulden des Bekl. komme es nicht an.

Der Bekl. macht geltend, der Kaufpreis habe etwa 100 % über dem vom Sachverständigen G. ermittelten Verkehrswert gelegen und stehe daher in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung der Kl. Die Kl. habe eine Notlage des Bekl. im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB ausgenutzt, weil das Nutzungsentgelt beträchtlich gestiegen wäre, wenn der Ankauf unterblieben wäre. Ein Ausweichgrundstück habe nicht zur Verfügung gestanden. Der Verbilligungsabschlag von 75 % sei nur möglich gewesen, wenn der Kaufvertrag bis Ende 1994 abgeschlossen worden war. Die Kl. habe bezüglich des Verkaufsobjektes eine Monopolstellung innegehabt. Der Vertrag sei auch nach § 139 BGB nichtig, weil ein Verstoß gegen § 63 Abs. 3 der Bundeshaushaltsordnung vorliege. Denn danach dürften Vermögensgegenstände des Bundes nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Vorliegend sei der Wert jedoch höher gewesen als der Verkehrswert. § 4 a Abs. 3 und 4 des Vertrages regele eine Vertragsstrafe, die nach § 9 AGB-Gesetz wegen unangemessener Benachteiligung nichtig sei. Denn vorliegend solle die Vertragsstrafe ohne Verschulden gezahlt werden. Bei dem Notarvertrag handele es sich um einen Formularvertrag, weil die Kl. derartige Vertragsgestaltungen ständig vorgenommen habe.

Die Vertragsstrafenvereinbarung sei auch nichtig, weil die Investitionsverpflichtung des Bekl. objektiv nicht erfüllbar sei. Hilfsweise müßte der Vertrag insoweit angepaßt werden, als die Vertragsstrafe herabgesetzt werden bzw. die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zur Anwendung kommen müßten.

Die zulässige Leistungsklage ist begründet. I. Der Kaufpreisanspruch der Kl. einschließlich der Zinsen ergibt sich aus § 4 des Vertrages vom 20.12.1994 i. V. m. § 4 a Abs. 4 des Vertrages, wonach der Bekl. neben den bereits gezahlten 63.310 DM weitere 189.930 DM auf den vollen Kaufpreis von 253.240 DM zu zahlen hat, um den gesamten Kaufpreisanspruch der Kl. zu erfüllen.

Gemäß § 4 des Vertrages vom 20.12.1994 betrug der vereinbarte Kaufpreis 253.240 DM. Hierauf wurde ein Nachlaß von 75 % gewährt. Unter § 4 a Abs. 4 des Vertrages ist vereinbart, daß die Kl. die Nachzahlung des bei der Kaufpreisbildung vorgenommenen Verbilligungsabschlages in Höhe von 189.930 DM nebst Zinsen von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank ab Kaufvertragsabschluß verlangen kann, wenn der Bekl. den vereinbarten Vertragszweck, die Zweckbindung nach § 4 a Abs. 1, nicht erfüllt, nämlich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nach Kaufvertragsabschluß für die Zwecke der unmittelbaren Verwaltung das Grundstück herzurichten und hierfür Investitionen in Höhe von 300.000 DM zu tätigen. Es ist unstreitig, daß der Bekl. diesen Vertragszweck nicht erfüllt hat. Auf ein Verschulden kommt es gemäß § 4 a Abs. 3 Satz 2 i V. m. Abs. 4 Satz 1 nicht an.

1. Der Vertrag ist auch wirksam. Er ist insbesondere nicht wegen Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig, worauf sich der Bekl. beruft. Nach dieser Bestimmung ist insbesondere ein Rechtsgeschäft nichtig, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung stehen. Vorliegend fehlt es bereits an einem auffälligen Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung. Der Bekl. meint, er solle nach dem Vertrag einen Kaufpreis von etwa 100 % über Verkehrswert zahlen, was ein auffälliges Mißverhältnis darstelle. Diese Annahme ist unzutreffend. Es gibt bereits vorliegend keinen objektiv feststellbaren Verkehrswert. Der Gutachter meint, das Grundstück habe seinerzeit einen Wert von 10 DM/m2 gehabt, während die ebenfalls sachkundige TLG einen Wert von 20 DM/m2 für richtig hielt. Das Katasteramt W. hat unter dem 10.9.2001 dem Bekl. mitgeteilt, daß das Flurstück 87/12 in keiner vom Gutachterausschuß festgesetzten Bodenrichtwertzone liege. Der Bekl. übersieht, daß er vorliegend nicht ein objektiv dauerhaft unbebaubares Grundstück gekauft hat, sondern ein solches, für welches eine spätere Bebaubarkeit mit einem Verwaltungsgebäude durchaus in Betracht kam, sofern die Stadt H. eine entsprechende Planung beschlossen hätte. Es steht bis heute nicht fest, daß eine derartige Planung baugesetzlich nicht möglich wäre. Der Bekl. hat bislang allerdings gar keine Anstrengungen unternommen, die H. zu einer entsprechenden Planung zu veranlassen. Die Chance einer Bebaubarkeit bestand seinerzeit und besteht auch - wenn auch vermindert - noch heute. Allein dies ist ein Wert, der in den Kaufpreis einfließen konnte, ohne daß dieses im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB zu beanstanden wäre. Überdies liegt unstreitig inzwischen ein Flächennutzungsplan vor, der für das Streitobjekt eine Wohnbebauung vorsieht. Auch wenn der Flächennutzungsplan derzeit nicht in einem Bebauungsplan weiterentwickelt wird, zeigt doch diese Bauleitplanung, daß das Grundstück in Zukunft sehr wohl einen beträchtlichen Wertzuwachs erfahren kann. Ob 1994 ein "objektiver Wert" von 10 DM oder von 20 DM/m2 "richtig" war, läßt sich überhaupt nicht feststellen. Auf keinem Fall ist ein Preis von 20 DM/m2 offensichtlich und eindeutig überhöht. Zudem war der Bekl. auch nicht in einer "Zwangslage" im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB. Er wollte lediglich ein günstiges Geschäft machen, um seinen Lagerplatz für die Straßenbauverwaltung an Ort und Stelle ohne Verlagerungskosten erhalten zu können. Daß allein der Bekl. Lagerplätze im Bereich des Landkreises H. vermiete oder zum Kauf anbiete, ist eine unbewiesene Behauptung. Es ist vielmehr allgemein bekannt, daß in S. ehemals landwirtschaftliche oder auch gewerbliche Brachflächen in hohem Maße angeboten werden. Das Bestreben, wirtschaftliche Lösungen zu verfolgen, ist vernünftig und verständlich, hat jedoch mit einer "Zwangslage" noch nichts zu tun. Dasselbe gilt für das gesetzliche Merkmal der "Ausbeutung", welches durch die Kl. erfüllt worden sein müßte.

Der Kaufvertrag ist auch nicht nach § 134 BGB i. V. m. § 63 BHO nichtig. Zunächst verpflichten die Bestimmungen der Bundeshaushaltsordnung die Organe des Bundes, sich entsprechend diesen Bestimmungen zu verhalten, sie begründen aber keine Rechte und Pflichten Dritter. Soweit in § 63 Abs. 3 BHO bestimmt ist, daß Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden dürfen, so stellt dies lediglich eine Schutzvorschrift für das Bundesvermögen dar, welches nicht verschleudert werden darf. Der "volle Wert" ist derjenige, welcher maximal am Markt erzielt werden kann. Dieser ist vorliegend nicht unterschritten worden. Allein darauf kommt es an. Hätte die Kl. nach späterer Prüfung ihrer Auffassung nach "zu billig" verkauft, so könnte sie auch nicht unter Hinweis auf § 63 Abs. 3 BHO einen höheren Kaufpreis vom Bekl. verlangen. Dies liegt auf der Hand.

Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, er brauche den ergänzenden Kaufpreis unter dem Gesichtspunkt der Nichtigkeit eines Vertragsstrafeversprechens nicht zu zahlen. Vorliegend geht es gar nicht um ein Vertragsstrafeversprechen, lediglich um die Zahlung eines vereinbarten vollen Kaufpreises. Dieser Kaufpreis von 253.240 DM ist vorliegend um 75 % ermäßigt worden, sofern der Bekl. die Voraussetzungen von § 4 a des Vertrages einhielt. Die Ermäßigung des Kaufpreises ist nur unter Voraussetzungen gewährt worden, die vorliegend nicht eingetreten sind. Dies ist keine Vertragsstrafe. Eine solche liegt nach § 340 Abs. 1 Satz 1 BGB dann vor, wenn der Schuldner die Strafe für den Fall versprochen hat, daß er "seine Verbindlichkeit" nicht erfüllt. Bei der Zweckbindung im Sinne von § 4 a handelt es sich aber gar nicht um eine Vertragsverpflichtung im Rechtssinne. Denn die Kl. sollte nach dem Vertrag nicht berechtigt sein, den Bekl. etwa gerichtlich zu zwingen, ein Bauwerk im Werte von etwa 300.000 DM zum Zwecke der unmittelbaren Verwaltung zu errichten. Bei der Zweckbindung handelt es sich vielmehr um eine Obliegenheit, welche der Bekl. im eigenen Interesse zu erfüllen hatte, um im Genuß des um 75 % verminderten Kaufpreises zu bleiben. Daß der vollständige Kaufpreis bei Nichteinhaltung von § 4 a des Vertrages ergänzend zu zahlen ist, stellt im übrigen auch dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn dies verschuldnisunabhängig zu geschehen hat. Die Verpflichtung zur Zahlung von Kaufpreisen folgt grundsätzlich ohne Verschulden.

§ 4 a des Kaufvertrages ist auch nicht wegen tatsächlicher oder rechtlicher Unmöglichkeit nichtig. Bei Kaufvertragsabschluß (und auch noch heute) bestand durchaus die Möglichkeit, daß das verkaufte Grundstück der Bebaubarkeit zugeführt werden konnte bzw. kann. Voraussetzung wäre eine entsprechende Bauleitplanung der H. Der Bekl. hätte seit Anfang 1995 die Möglichkeit gehabt, bei der H. auf eine entsprechende vorhabenbezogene Planung hinzuwirken. Es war keineswegs unmöglich, daß die H. sich hierauf einlassen würde. Allerdings hat der Bekl. keinerlei entsprechende Aktivitäten unternommen. Bis August 1996 hat er aktenkundig gar nichts unternommen, obwohl der Bau schon bis Dezember 1997 fertiggestellt sein mußte. Sodann hat er eine Bauvoranfrage an sein eigenes Bauordnungsamt gerichtet, um die Verwendbarkeit des Grundstückes für die Verlagerung und Erweiterung seines Bauhofes zu ermöglichen. Hierbei handelt es sich weder um das ursprünglich vorgesehene "Kreisstraßenbauamt" noch um sonst einen Zweck "unmittelbarer Verwaltung". Es bestand zwar von vornherein eine rechtliche Ungewißheit zu der Frage, ob die beabsichtigte Bebaubarkeit sich werde realisieren lassen. Dieses Risiko hat aber der Bekl. in voller Kenntnis übernommen, wie sich insbesondere aus seinem eigenen Schreiben vom 23.11.1994 ergibt. Der Bekl. hat es danach übernommen, auf eine Änderung der Baurechtslage hinzuwirken, die nicht von vornherein ausgeschlossen war.

2. Soweit der Bekl. hilfsweise geltend macht, der Vertrag müsse an die von ihm vorgetragenen Umstände angepaßt werden, so greift dies ebenfalls nicht.

Mangels Vertragsstrafeversprechens kann keine Herabsetzung der Strafe nach § 343 BGB erfolgen. Im übrigen ist der vom Bekl. als Vertragsstrafe empfundene volle Kaufpreis nicht im Sinne dieser Bestimmung "unverhältnismäßig hoch". Denn er liegt im Rahmen des für Grundstücke, die als Lagerplatz genutzt werden, üblicherweise gezahlten Preises. Für Bauland wird nach den der Kammer bekannten Preisen mindestens ein doppelt so hoher Preis (40 DM/m2) erhoben.

Vorliegend kommen die Regeln über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage ebenfalls nicht zur Anwendung. Denn nach den Grundsätzen des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 7.2.1992, BGHZ 117, S. 159 ff.) verdrängen die Vorschriften über die Sachmängelhaftung die Regeln über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Die Baulandeigenschaft fällt aber bei Nichtvorliegen unter den Begriff des Sachmangels im Sinne § 459 BGB. Diese Haftung ist vorliegend vertraglich ausgeschlossen. Im übrigen würden die Regeln über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage schon deshalb nicht greifen, weil vorliegend den Vertragsparteien bekannt war, daß das verkaufte Grundstück im Außenbereich liegt und grundsätzlich bis zum Erlaß einer Bauleitplanung nicht bebaubar war bzw. ist. Dieses Risiko ist der Bekl. ausweislich seines Schreibens vom 23.11.1994 bewußt eingegangen. Das Risiko war nach dem Vertrag eindeutig dem Bekl. zugewiesen. Das gilt um so mehr, als der Bekl. das Grundstück beim Kaufvertragsabschluß schon jahrelang kannte und um seine Lage und Beschaffenheit Kenntnis hatte. Zudem ist der Bekl. selbst Träger des zuständigen Bauordnungsamtes, welches die Frage der Bebaubarkeit am besten beurteilen kann. Demgegenüber hatte die Kl. mit dem Grundstück in tatsächlicher Hinsicht bis zum Verkauf wenig zu tun.

Die Klage ist daher begründet. Das gilt auch für den Zinsanspruch, der aus der Vertragsregelung von § 4 a Abs. 4 folgt. Danach sind 2 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, berechnet vom Tage des Kaufvertragsabschlusses an, vom Bekl. zu bezahlen, sofern er die Zweckbindung nicht einhielt und die Kl. von der Nachforderung des Verbilligungsabschlages Gebrauch machte, wie hier geschehen. Anstelle des Diskontsatzes ist nunmehr der Basiszinssatz gemäß § 1 Diskontsatz-Überleitungs-Gesetz vertreten. Die von der Kl. geltend gemachten Zinssätze sind vom Bekl. nicht bestritten worden und entsprechend der vom Gericht beschafften Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank (www.

bundesbank.

de.). Auch hierbei handelt es sich im übrigen nicht um eine Vertragsstrafe, vielmehr um vertraglich vereinbarte Zinsen als Ausgleich dafür, daß der Bekl. das Grundstück außerhalb der Zweckbindung von § 4 a des Vertrages genutzt hat, ohne den vollständigen Kaufpreis bezahlt zu haben.

Der Klage war daher vollumfänglich stattzugeben.