Intransparente Quotenklausel zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen

Intransparente Quotenklausel zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen; kein Vertrauensschutz für Verwender von aufgrund Änderung höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam gewordenen Klauseln; zeitanteilige Entschädigung von Renovierungsintervallen; Allgemeinen Geschäftsbedingungen; starrer Fristenplan; verkürzte Renovierungsfrist für Toiletten

1. Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

2. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12).

1 Die Parteien streiten über die Kosten der Durchführung von Schönheitsreparaturen. 2 Die Bekl. hatten vom Kl. eine Drei-Zimmer-Wohnung in D. gemietet. Das Mietverhältnis dauerte vom 1. September 1998 bis zum 31. August 2002. 3 Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Ziff. 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel: "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen ... auszuführen bzw. ausführen zu lassen ... Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

4 In § 12 Ziff. 1 des Mietvertrages heißt es weiter:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

5 Der Kl. behauptet, die Bekl. hätten bei ihrem Auszug die erforderlichen Schönheitsreparaturen trotz Setzung einer Nachfrist nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er hat zunächst Zahlung der ihm entstandenen Kosten eines Malerbetriebs in Höhe von 4.199,36 € begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im (ersten) Berufungsverfahren hat der Kl. seinen Anspruch noch in Höhe von 3.330,17 € weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es hat eine Verpflichtung der Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verneint, weil die Klausel in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags einen starren Fristenplan enthalte und deshalb unwirksam sei. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen (ersten) Revision hat der Kl. sein Begehren noch in Höhe von 2.581,35 € weiterverfolgt. Mit Urteil vom 13. Juli 2005 (- VIII ZR 351/04 -, GE 2005, 1347 = NJW 2005, 3416) hat der Senat das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung aufgehoben und den Rechtsstreit zur Nachholung der erforderlichen weiteren Tatsachenfeststellungen (insbesondere zur Schadenshöhe) und zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

6 Das Landgericht hat die Berufung des Kl. erneut zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht wiederum zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Klagebegehren im Umfang von 2.581,35 € - wie im vorangegangenen Revisionsverfahren - weiter.

7 Die Revision hat Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Dem Kl. stehe kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen zu. Die in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags bestimmte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen unangemessener Benachteiligung der Bekl. gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam, denn die darin bezeichnete Frist sei hinsichtlich der Toilette zu kurz.

10 Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel sei - abgesehen von dem Fall starrer Fristen - auch dann unwirksam, wenn sie so genannte verkürzte Fristen gegenüber den im Mustermietvertrag des Bundesministeriums der Justiz vorgesehenen Zeitabständen für die Renovierung enthalte. Hier sei die Renovierungsfrist für die Toilette von fünf auf drei Jahre verkürzt. Da innerhalb dieser Frist bei normaler Wohnungsnutzung noch kein Renovierungsbedarf entstehe, benachteilige die verkürzte Frist den Mieter unangemessen. Hieraus folge die Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schönheitsreparaturen, denn es käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich, nur die Regelung über den Toilettenraum als unwirksam anzusehen.

11 Dem Kl. stehe auch kein Anspruch auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten gemäß der in § 12 Ziff. 1 des Mietvertrags enthaltenen Abgeltungsklausel zu. Zwar nehme diese Vertragsbestimmung Bezug auf den in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags enthaltenen "weichen" Fristenplan. Die in der vorgenannten Regelung enthaltene Öffnungsklausel beziehe sich jedoch nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich, auf die Abgeltungsklausel. Der Mieter könne der Abgeltungsklausel nicht eindeutig entnehmen, dass sich die Höhe seiner Zahlungspflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand der Wohnung bemessen solle. Vielmehr dränge sich der Schluss auf, dass der Zahlungsanspruch des Vermieters zwingend mit Ablauf der Fristen entstehe. Auch wenn eine andere Auslegung denkbar wäre, ginge die Mehrdeutigkeit zu Lasten des Kl. als Verwender der Formularklausel.

II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

13 1. Das Berufungsgericht durfte einen Schadensersatzanspruch des Kl. wegen unterlassener Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht (erneut) mit der Begründung verneinen, die in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages formularmäßig bestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) insgesamt unwirksam. Diese Frage ist vom Senat bereits im ersten Revisionsverfahren mit Bindungswirkung für das Berufungsgericht im gegenteiligen Sinn entschieden worden.

14 Die Bindungswirkung nach § 563 Abs. 2 ZPO bezieht sich auf diejenige rechtliche Beurteilung, auf der die Entscheidung des Revisionsgerichts unmittelbar beruht (BGHZ 51, 131, 135; 132, 6, 10; 145, 316, 319; 163, 223, 233). Tragender Grund für die Aufhebung des ersten Berufungsurteils war die rechtliche Beurteilung des Senats, dass die Schönheitsreparaturen durch die Regelung in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - wirksam auf den Mieter übertragen sind und dem Kl. deshalb bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen, zu denen noch tatsächliche Feststellungen zu treffen sind, ein Schadensersatzanspruch wegen Nichtausführung geschuldeter Schönheitsreparaturen zusteht. Das erste Revisionsurteil in dieser Sache beruht mithin unmittelbar auf der Rechtsauffassung des Senats, dass § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB standhält. Diese Beurteilung hatte das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache gemäß § 563 Abs. 2 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Es durfte deshalb nicht - mit der nunmehr gegebenen Begründung, die Klausel benachteilige den Mieter unter dem Aspekt einer zu kurzen Renovierungsfrist für die Toilette unangemessen - wiederum darauf abstellen, dass § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte.

15 2. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Kl. den geltend gemachten Zahlungsanspruch nicht auf die Regelung in § 12 des Mietvertrags stützen könne. Die darin enthaltene Quotenabgeltungsklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

16 a) Allerdings lässt die Klausel - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu, denn sie verweist auf die in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags genannten Renovierungsintervalle. Dort sind aber - wie der Senat im ersten Revisionsurteil in dieser Sache (aaO.) entschieden hat - keine starren Renovierungsfristen vorgesehen. Bei einem unterdurchschnittlichen Abnutzungsgrad kann der Mieter nach diesem ausdrücklich nur "in der Regel" geltenden Fristenplan eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen. Dass dies auch für die Berechnung der Abgeltungsquote gilt, ergibt sich ohne weiteres daraus, dass die Abgeltungsklausel - ohne Einschränkung - auf § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags verweist, der - wie ausgeführt - einen flexiblen Fristenplan enthält. Dass dieser (flexible) Fristenplan deshalb auch der Berechnung der Abgeltungsquote zugrunde zu legen ist, ist für einen verständigen Mieter unschwer zu erkennen.

17 b) Die Abgeltungsklausel benachteiligt den Mieter jedoch deswegen unangemessen, weil sie im Hinblick auf die konkrete Berechnung des vom Mieter hiernach als "zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle" geschuldeten Betrags nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet es, tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen so genau zu beschreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 -, GE 2007, 1622 = NJW 2007, 2632, Tz. 31). Diesen Anforderungen wird die in § 12 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel nicht gerecht.

18 Es ist bereits zweifelhaft, ob der weitere Klauseltext, dass die Entschädigung nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines - nicht näher bezeichneten - Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter zu geschehen habe, für einen durchschnittlichen Mieter hinreichend verdeutlicht, dass Ausgangspunkt für die Berechnung der von ihm an den Vermieter in Geld zu entrichtenden zeitanteiligen Entschädigung das Angebot eines Malerbetriebes für die (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung sein soll. Vor allem aber kann der Mieter der Klausel nicht entnehmen, wie der von ihm zu tragende Anteil an einer mit Hilfe eines Kostenvoranschlags ermittelten Summe der Renovierungskosten (Abgeltungsquote) zu bestimmen ist. Nach der Klausel hat der Mieter "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen". Was mit einem "angelaufenen Renovierungsintervall" gemeint ist und wie das für die konkrete Berechnung der dem Mieter auferlegten Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll, wird nicht erläutert und kann der Klausel nicht entnommen werden. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche Abnutzung der Dekoration eingetreten ist, z. B. trotz Ablaufs der für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vorgesehenen Regelfristen noch kein Renovierungsbedarf besteht.

19 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abgeltungsklausel auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen hat (BGHZ 105, 71, 76 ff. = GE 1988, 881; Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 -, NJW 1998, 3114, unter III 3; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03 -, GE 2004, 1452 = NZM 2004, 903, unter II 1; zur Frage des Vertrauensschutzes vgl. Sternel, NZM 2007, 545, 546 f.; Artz, NZM 2007, 265, 268; Beyer, GE 2007, 122, 130; Bub/von der Osten, NZM 2007, 76, 79; Horst, NZM 2007, 185, 191 f.).

20 Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen (vgl. BGHZ 132, 6, 12 = NJW 1996, 924). Höchstrichterliche Urteile sind kein Gesetzesrecht und erzeugen damit keine vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Für diese grundsätzlich zulässige so genannte unechte Rückwirkung können sich zwar im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Schranken aus dem Prinzip der Rechtssicherheit ergeben. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt aber grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen (BGHZ, aaO.). Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, wird i. d. R. nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird (BGHZ, aaO.). Soweit der Bundesgerichtshof in den von der Revision angeführten Fällen (BGHZ 130, 19, 35; 137, 153, 156 f. = NJW-RR 2004, 1543; 153, 311, 312), gleichwohl für besonders gelagerte Sachverhalte auch dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen teilweise Vertrauensschutz zugebilligt hat, besteht mangels Vergleichbarkeit für eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf unwirksame Schönheitsreparaturklauseln kein Anlass. In diesen Fällen tritt vielmehr gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Senatsurteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 -, GE 2006, 1158 = NJW 2006, 2915, Tz. 21 sowie vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542 = NJW 2006, 3778, Tz. 27).

III. 21 Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben, weil die vom Berufungsgericht gegebene Begründung die Verneinung eines Schadensersatzanspruchs des Kl. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht trägt; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Erneut hat der Bundesgerichtshof eine Quotenabgeltungsklausel für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Sie scheiterte diesmal nicht daran, dass sie an einen starren Fristenplan anknüpfte, sondern daran, dass sie für einen durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend verständlich war. Außerdem entschied der BGH, dass Verwendern von Allgemeinen Geschäftsbedingungen wie z. B. Mietverträgen grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen ist, wenn Klauseln sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung nachträglich als unwirksam erweisen.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Die vereinbarte Schönheitsreparaturen-Klausel (§ 8 des Vertrages) lautete so: "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen ... auszuführen bzw. ausführen zu lassen... Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

Außerdem enthielt der Mietvertrag folgende Quotenabgeltungsklausel:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Der Kläger nahm die Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Kostenerstattung wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in Anspruch. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die Berufung des Klägers in einem ersten Berufungsverfahren mit der Begründung zurückgewiesen, die Klausel in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags enthalte eine starre Regelung für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, die den Mieter unangemessen benachteilige. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte der Bundesgerichtshof im ersten Revisionsverfahren das Berufungsurteil aufhoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, weil die Regelung in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags - entgegen der Ansicht des Landgerichts - keinen starren Fristenplan enthalte und den Mieter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige (Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 -, GE 2005, 1347). Im zweiten Berufungsverfahren hatte das Landgericht die Berufung erneut zurückgewiesen. Es hatte die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags - aus anderen Gründen (wg. Verkürzung der Renovierungsfrist für Toilettenräume) - erneut für unwirksam gehalten. Darüber hinaus hatte es auch die Quotenabgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags als unwirksam erachtet.

Die vom Berufungsgericht erneut zugelassene Revision des Klägers führte wiederum zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Das Landgericht durfte, so der BGH, einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen fälliger, aber von den Beklagten nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen nicht deshalb verneinen, weil es die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags erneut, wenn auch mit anderer Begründung, für unwirksam gehalten hat. Im ersten Revisionsverfahren hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass diese Klausel wirksam sei. Daran war das Landgericht gebunden. Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO habe das Berufungsgericht die rechtliche Beurteilung, auf der die Aufhebung seines Urteils durch das Revisionsgericht unmittelbar beruht, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

Im Ergebnis zutreffend habe das Berufungsgericht dagegen einen auf die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags gestützten Zahlungsanspruch des Vermieters verneint. Diese Klausel sei wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.

Entgegen der Auffassung der Revision sei die Abgeltungsklausel auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen habe. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt werde, trage grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnüge und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wähle, werde in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben sei und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet werde.

Der BGH hat mit seinem Urteil zu VIII ZR 95/07 zunächst den "Kleinkrieg" mit dem LG Düsseldorf beendet und festgehalten, die allgemeine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen sei im vorliegenden Fall deswegen wirksam, weil der Senat in seinem Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - das ebenso festgestellt habe. "Basta!" Bei Lichte besehen war das aber - mit dem LG Düsseldorf - vielleicht doch nicht so. Das Berufungsgericht im Fall der Entscheidung VIII ZR 351/04 hatte nämlich die Schönheitsreparaturklausel insgesamt für unwirksam gehalten, weil die Schönheitsreparaturklausel einen sog. starren Fristenplan aufweise. Diese Auffassung teilte der BGH nicht, da mit der Formulierung "i. d. R." eine sog. weiche Fristenregelung vorliege. Das war der tragende Entscheidungsgrund. Über die auch vereinbarte Regelung, wonach auch in Toiletten in der Dreijahresfrist zu renovieren sei, hatte man sich sowohl beim LG Düsseldorf als auch beim BGH im Jahre 2005 keinerlei Gedanken gemacht. Immerhin sieht der sog. "Mustermietvertrag 76" vor, dass in Toiletten alle fünf Jahre Renovierungsbedarf entstehe (es sei denn, die Toilette ist mit einer Dusche oder einem Bad verbunden, so dass der Renovierungsbedarf üblicherweise schon nach drei Jahren auftritt). Der BGH hatte allerdings die Fristenregelung des zugrunde liegenden Mietvertrages mit dem Schönheitsreparaturbedarf für Toiletten nach drei Jahren in den Leitsatz der Entscheidung aufgenommen - obwohl dazu im Einzelnen in den Entscheidungsgründen nichts steht. Der Leitsatz eines Gerichts wird allerdings nicht von der Bindungswirkung nach § 563 Abs. 2 ZPO umfasst. Danach hat das Berufungsgericht die rechtliche Beurteilung, die der Urteilsaufhebung zugrunde gelegt ist, auch in seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Zugrunde zu legen war daher sicher die Beurteilung, dass es sich vorliegend nicht um eine starre Fristenregelung handelt. Eine rechtliche Beurteilung der "Toilettenfrage" hatte der BGH jedoch nicht - jedenfalls nicht explizit - vorgenommen. Der BGH war jetzt aufgrund der neuerlichen Entscheidung des LG Düsseldorf, die Fristen zu der Renovierung der Toilette führe zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt, in einer gewissen Zwickmühle. Hätte der BGH nunmehr - wie das LG Düsseldorf - entschied, die Schönheitsreparaturklausel sei wegen der verkürzten Frist zur Renovierung der Toilette unwirksam, hätte der Klauselsteller/Vermieter nicht nur den Kopf geschüttelt, sondern auch argumentieren dürfen, dass der BGH diese Frage schon in der ersten Revision im Jahre 2005 hätte klären können und müssen. Jetzt allerdings stellt sich aufgrund der zweiten Revisionsentscheidung des BGH die Frage, ob für die Zukunft der Fristenplan laut Mustermietvertrag 76 hinsichtlich der Toilettenrenovierungsfrist abgeändert worden ist und zukünftig die Regelfrist zur Renovierung der Toilette drei Jahre betragen darf. Letzteres ist nach hier vertretener Auffassung zu verneinen, weil wohl die Toilettenfrist in der ersten Entscheidung "durchgerutscht ist". Also: Bisher jedenfalls gelten nach wie vor die "Regel- bzw. Erfahrungsfristen" des Mustermietvertrages 76. Inwiefern das aufgrund der Äußerung des BGH in der Entscheidung zur Quotenklausel vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 -, GE 2007, 1622, 1623 zu Rdnr. 13 zu längeren Fristen führen könnte, bleibt nach wie vor spannend (vgl. dazu auch GE 2007, 1592, 1594).

Der BGH hatte in seinem grundlegenden Urteil zur Quotenklausel vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542 zum Vertrauensschutz im Hinblick auf frühere Entscheidungen des BGH zur Wirksamkeit eben einer solchen Abgeltungsklausel nicht Stellung genommen. Das war in die Kritik geraten (vgl. z. B. Beyer in GE 2007, 122). Das wird jetzt in der vorliegenden Entscheidung nachgeholt und dazu eine ältere Entscheidung des IX. Senats des BGH vom 18. Januar 1996 (NJW 1996, 924) herangezogen. Danach ist dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt werde, trage grundsätzlich der Verwender der AGB, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnüge und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg von AGB wähle. Die Fälle, in denen der BGH gleichwohl auch dem Verwender teilweise Vertrauensschutz zugebilligt habe (insbesondere im Werkvertrags- und Unterhaltsrecht), seien mit dem vorliegenden Fall der nunmehrigen Unwirksamkeit von früher gebilligten Quotenklauselm nicht zu vergleichen, weil vorliegend an die Stelle der unzulässigen Klausel die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB trete. In der hiesigen Betrachtung mag außen vor bleiben, ob sich in der vorliegenden Fallkonstellation der Vermieter zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der AGB gewählt habe (vgl. Blümmel in diesem Heft Seite 635), weil (vor allem auch im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH) die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Teil des Mietentgelts ist und somit - jedenfalls wirtschaftlich gesehen - keine Rechtserweiterung, sondern ein "Tausch" vorliegt: Renovierung durch Mieter gegen Mietsenkung. Jedenfalls hat der BGH mit der vorliegenden Entscheidung eine Begründung für nicht gewährten Vertrauensschutz "nachgeliefert", so dass es insofern bei nicht gewährtem Vertrauensschutz verbleibt.