Intransparente AGB zur Pkw-Abstellung auf Mietgrundstück

Intransparente AGB zur Pkw-Abstellung auf Mietgrundstück; Stellplatz auf dem Hof; Parkplatz; Gartennutzung; Kontaminierungen des Bodens; Abstellen von Fahrzeugen; Mitnutzung von Hof- und Gartenflächen; Verbot mit Erlaubnisvorbehalt

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, wenn er auf dem Grundstück Kraftfahrzeuge jeder Art unterstellen will, ist unwirksam und benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Vereinbarung verstößt gegen das Transparenzgebot, weil eine Differenzierung, welche Kraftfahrzeuge darunter fallen sollen, nicht getroffen ist und darunter auch motorisierte Krankenfahrstühle erfasst sein können. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren die Feststellung, dass sie berechtigt sind, auf dem von ihnen gemieteten Grundstück an einer bestimmten Stelle ihren Pkw abzustellen.

In § 8 Ziff. 3 des Mietvertrages vom 12.9.1983 heißt es: "Der Garten wird dem Mieter zusammen mit dem zweiten Mieter zur gemeinsamen Nutzung überlassen. Die Mieter verpflichten sich, den Garten ordnungsgemäß sauber zu halten und für eine regelmäßige Pflege zu sorgen. Erforderlichenfalls sind auch Ersatzpflanzungen vorzunehmen."

In Nr. 10.1. der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages heißt es: "Der Mieter bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, wenn er

a) ...

g) in den Mieträumen, im Hause oder auf dem Grundstück Kraftfahrzeuge jeder Art unterstellt."

Mit Schreiben vom 13.2.2007 forderte der Bekl. die Kl. auf, den von ihnen auf dem Grundstück abgestellten Pkw zu entfernen und kündigte widrigenfalls die Geltendmachung eines Räumungsanspruches an.

Die Kl. sind der Auffassung, die vorzitierten vertraglichen Vereinbarungen seien unwirksam, die auf dem Grundstück unstreitig vorhandene Garage sei mit einem Pkw wegen eines errichteten Pavillons nicht zu erreichen und auch im Übrigen ungeeignet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung aufgeführt, Nr. 10.1.g) der Allgemeinen Vertragsbedingungen sei unwirksam und die Kl. aus diesem Grund zum Abstellen des Fahrzeugs ohne Genehmigung der Bekl. nicht berechtigt. Dies finde seinen Grund darin, dass Kraftfahrzeuge durch das Auslaufen von Benzin und Öl zu erheblichen Kontaminierungen des Bodens führen könnten, zumal das streitgegenständliche Grundstück in der Wasserschutzzone III liege.

Hiergegen wenden sich die Kl. mit ihrer Berufung und begehren weiterhin die Feststellung ihrer Berechtigung. [...]

Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache zur Abänderung des angefochtenen Urteils.

Denn den Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Feststellungsanspruch bzgl. ihrer Berechtigung zur Abstellung eines Pkw auf dem streitgegenständlichen Grundstück an einer bestimmten Stelle zu.

Da die Bekl. den Kl. ausweislich des Schreibens vom 13.2.2007 die diesbezügliche Nutzung untersagen, steht den Kl. ein Feststellungsinteresse gem. § 256 Abs. 1 ZPO zu.

In der Sache ist auch ein Anspruch aus dem Mietverhältnis, der die Kl. zum Abstellen des Fahrzeugs an einer bestimmten Stelle auf dem Grundstück berechtigt, begründet.

Gem. § 8 Ziff. 3 des Mietvertrages sind die Kl. zur gemeinsamen Nutzung mit weiteren Mietern in Bezug auf den Garten berechtigt. Die dort festgehaltene Nutzungsmöglichkeit unterscheidet den hiesigen Sachverhalt - entgegen der Auffassung der Bekl. - von einem Mietverhältnis über Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus, zu welchem eine Hof- oder Gartenanlage gehört. Denn vorliegend ist ausdrücklich in einer gesonderten Anlage zum Mietvertrag die Gartennutzung - mit nur einem weiteren Mieter - gestattet. Ferner obliegt den Mietern nach § 8 Ziff. 3 der Anlage zum Mietvertrag auch die Pflege und Reinigung des Gartens. Dies ist in der "üblichen" Konstellation der Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit gestatteter Mitnutzung von Hof- und Gartenflächen nicht der Fall.

Soweit den Kl. gem. § 10 Punkt 1 g) der Allgemeinen Vertragsbedingungen das Abstellen von Kraftfahrzeugen jeder Art nur unter der Bedingung der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters gestattet ist, handelt es sich ersichtlich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, da es sich um vorformulierte Vereinbarungen handelt, die mindestens zweimal verwendet worden sind, wovon auch das angefochtene Urteil ausgeht und dem die Bekl. nicht entgegentreten.

Die vorgenannte Klausel ist gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie die Kl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06 -, GE 2008, 48 ausgeführt, dass eine Klausel, die jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters unterwirft, aus den vorstehenden Gründen unwirksam ist. Zur Begründung hat sich der BGH darauf bezogen, dass ein Verbot, welches auch Tiere erfasst, deren Vorhandensein von Natur aus keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BB nicht standhalte. Da eine Ausnahme für Haustiere, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache i. S. d. § 535 Abs. 1 BGB gehöre, nicht vorgesehen sei, benachteilige sie den Mieter unangemessen.

Vergleichbares gilt hier:

Zutreffend weisen die Kl. darauf hin, dass die Definition für Kraftfahrzeuge auch Mofas, einsitzige Fahrräder mit Hilfsmotor und motorisierte Krankenfahrstühle erfasse, was sich aus einem Umkehrschluss aus § 4 Abs. 1 Fahrerlaubnisverordnung und § 1 Abs. 2 StVG ergebe. Ein derart weitgehender Erlaubnisvorbehalt würde dazu führen, dass der Vermieter auch im Falle, dass der Mieter auf die Benutzung beispielsweise eines motorisierten Krankenfahrstuhls angewiesen ist, nach seinem Ermessen die Zustimmung erteilen oder versagen könnte. Auch wenn - mangels entsprechender Beeinträchtigungen der Mietsache - die Erteilung der Zustimmung nicht im freien Ermessen des Vermieters stünde, sofern ein derartiger motorisierter Krankenfahrstuhl betroffen wäre, wäre die Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich ist. Denn - wie auch im Sachverhalt, der der Entscheidung des BGH zugrunde lag - bringt sie nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zum Abstellen derartiger Fahrzeuge nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Der BGH hat zutreffend darauf hingewiesen, dass damit die Gefahr bestünde, dass der Mieter unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten würde. Eine derartige Situation führe zu einem Verstoß der Klausel gegen das Transparenzgebot.

Da mithin ein mietvertraglicher Ausschluss des Abstellens von Kraftfahrzeugen auf dem Grundstück nicht wirksam vereinbart worden ist, ist auf die konkreten Verhältnisse vor Ort abzustellen: Die Bekl. haben dem Vorbringen der Kl. nicht widersprochen, wonach die auf dem Grundstück vorhandene Garage mangels entsprechender Einfahrtbreite zum Abstellen von Kraftfahrzeugen nicht geeignet ist. Dass der Umstand, dass sich das Grundstück in der Wasserschutzzone III befindet, einem Abstellen des Kraftfahrzeuges nicht entgegensteht, ergibt sich bereits daraus, dass die Bekl. auf die Möglichkeit zum Abstellen in der Garage verweisen, die sich auf demselben Grundstück befindet. Es ist nicht ersichtlich, dass die abstrakte Gefahr einer Bodenkontamination dort geringer ist als auf dem Grundstück außerhalb der Garage. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen betreffend das Abstellen von Kraftfahrzeugen sind nicht ersichtlich. Soweit sich die Bekl. erstmals in der Berufungsinstanz mit ihrem Schriftsatz vom 2.6.2008 auf den Standpunkt stellen, nach Auskunft des Bauaufsichtsamtes des Bezirkes Steglitz/Zehlendorf sei das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf Grundstücken nur für Gelände mit einem dafür eingerichteten Stellplatz erlaubt, ist dieses von den Kl. bestrittene Vorbringen gem. § 531 Abs. 2 ZPO präkuliert. Es ist nicht ersichtlich, warum die von den Bekl. in Bezug genommene Auskunft nicht zu einem früheren Zeitpunkt in I. Instanz hätte eingeholt werden können, abgesehen davon, dass Einschränkungen in der Wasserschutzzone III betreffend das Abstellen von Kfz nicht gesetzlich vorgesehen sind.

Mithin sind die Kl. im Rahmen einer schonenden Mitnutzung des Grundstücks zum Abstellen eines Kraftfahrzeuges an dem von ihnen bezeichneten Ort auf dem Grundstück, der auf einer mit dem Urteil verbundenen Teilablichtung mit "X" bezeichnet ist, abzustellen.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil ein Zulassungsgrund i. S. v. § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben ist. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf der Auslegung der Anlage zum Mietvertrag, die ersichtlich den Einzelfall des hier streitgegenständlichen Mietverhältnisses regelt.

Soweit ferner Nr. 10.1 g) der Allgemeinen Vertragsbedingungen zur Auslegung heranzuziehen war, erfordert auch nicht die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Zulassung der Revision; denn die Entscheidung beruht auf der einzelfallorientierten Konstellation der speziellen Vereinbarung der Mitnutzung des Gartens im Zusammenhang mit dem Erlaubnisvorbehalt betreffend das Abstellen von Kraftfahrzeugen.

Der Vermieter darf durch Mietvertragsklausel das Abstellen von "Kraftfahrzeugen jeder Art" nicht von seiner vorherigen schriftlichen Zustimmung abhängig machen, weil dies auch z. B. einen motorisierten Krankenfahrstuhl umfasst, entschied das LG Berlin. Wie bei dem Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt muss auch bei einer solchen Mietvertragsklausel differenziert werden.

Mietvertraglich war einem Mieter (durch sprachlich verdrehte Klausel mit falschem Bezug) der Garten mitvermietet. Außerdem war vereinbart, dass der Mieter der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedürfe, wenn er in den Mieträumen, im Haus oder auf dem Grundstück Fahrzeuge jeder Art unterstelle. Der Mieter stellte ohne Zustimmung des Vermieters seinen Pkw im Garten ab. Der Vermieter forderte Entfernung des Pkw und kündigte widrigenfalls die Geltendmachung eines Räumungsanspruches an. Der Mieter klagte auf Feststellung, dass er berechtigt sei, auf dem Grundstück an einer bestimmten Stelle seinen Pkw abzustellen. Das AG wies die Klage ab, die Berufung war erfolgreich.

Das LG Berlin (ZK 63) hielt den Mieter für berechtigt, auf dem von ihm gemieteten Grundstück an einem genau bezeichneten Platz einen Pkw abzustellen. Der Mieter sei vertraglich zur Nutzung des Gartens berechtigt. Ferner obliege dem Mieter auch die Pflege und Reinigung des Gartens. Das sei bei der "üblichen" Konstellation, wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet und die Mitnutzung der Hof- und Gartenflächen gestattet sei, nicht der Fall. Die Mietvertragsklausel, wonach das Abstellen von Kraftfahrzeugen jeder Art der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedürfe, sei jedoch unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dazu zieht die Kammer die Parallele zur Rechtsprechung des BGH zu Tierhaltungsklauseln. Der BGH hatte entschieden, dass ein Tierhaltungsverbot, das unterschiedslos auch Tiere erfasse, deren Vorhandensein von Natur aus keinen Einfluss auf die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben könne (Kleintiere), unwirksam sei. Vorliegend erfasse die Klausel nach der maßgebenden Definition für Kraftfahrzeuge auch Mofas, einsitzige Fahrräder mit Hilfsmotor und motorisierte Krankenfahrstühle. Ein derart weitgehender Erlaubnisvorbehalt würde dazu führen, dass der Vermieter auch dann, wenn der Mieter auf die Nutzung beispielsweise eines motorisierten Krankenfahrstuhls angewiesen sei, nach seinem Ermessen die Zustimmung erteilen oder versagen könnte. Mangels Differenzierung sei die Klausel intransparent. Somit komme es auf die konkreten Verhältnisse vor Ort an. Hier hätte der Vermieter dem Vorbringen des Mieters nicht widersprochen, wonach die auf dem Grundstück vorhandene Garage mangels entsprechender Einfahrbreite zum Abstellen von Kraftfahrzeugen nicht geeignet sei. Der Umstand, dass das Grundstück in der Wasserschutzzone III liege, stehe einem Abstellen des Kraftfahrzeuges nicht entgegen. Das ergebe sich bereits daraus, dass der Vermieter auf die Möglichkeit zum Abstellen in der Garage verweise, die sich auf demselben Grundstück befinde. Es sei nicht ersichtlich, dass die abstrakte Gefahr einer Bodenkontamination dort geringer sei als auf dem Grundstück außerhalb der Garage.

Nicht problematisiert wurden offenbar die bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkte. Sie können dazu führen, dass ein Abstellen von Pkw auf Grundstücken generell unzulässig oder nur auf ganz bestimmten und hergerichteten Flächen zulässig ist. Auch der Hinweis des Gerichts, wenn sich schon eine Garage auf dem Grundstück befinde, sei die Gefahr der Bodenkontamination beim Abstellen eines Pkw außerhalb der Garage auch nicht größer, ist lebensfremd. Der Boden von Garagen ist üblicherweise versiegelt, so dass aus Pkw austretende Schadstoffe nicht unmittelbar in den Boden eintreten und Grundwasser verseuchen können. Wäre von Vermieterseite der Prozess auch mit solchen Argumenten geführt worden, wäre die Entscheidung wohl anders ausgefallen.