Intransparente Regelung zum Abschluss von Versicherungen, Sichtschutzfolien mit Aufdruck an Fenstern einer Zahnarztpraxis, Werbemaßnahmen an der Fassade

1. Der Mieter von Geschäftsräumen wird unangemessen benachteiligt, wenn ihm durch AGB die Verpflichtung auferlegt wird, „ausreichende Versicherungen“ abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, sofern offen bleibt, welche Versicherungen von ihm erwartet werden, und in welcher Höhe er diese unterhalten muss.

2. Der Vermieter kann von einem Arzt nicht die Entfernung von aus Diskretionsgründen auf Fenstern der gemieteten Praxisräume angebrachten Sichtschutzfolien verlangen, selbst wenn darauf der Name des Praxisbetreibers angegeben wird.

[…] 2. Der Bekl. steht kein Anspruch gegen die Kl. zu, den Abschluss und den Fortbestand einer Inventarversicherung sowie den Fortbestand einer Feuer- und Wasserversicherung, einer Haftpflichtversicherung für selbst eingebrachte Anlagen/Einrichtungen und einer Betriebshaftpflicht nachzuweisen. Abgesehen davon, dass die Kl. die Nachweise des Bestands dieser Versicherungen nahezu vollständig bereits in erster Instanz erbracht hat, scheitert eine Nachweisverpflichtung an der insoweit unwirksamen Klausel in § 13 Nr. 6 des Mietvertrags. Denn die dortige Regelung ist intransparent, stellt deshalb eine unangemessene Benachteiligung der Kl. als Mieterin dar und verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB.

Wie bereits ausgeführt, ist davon auszugehen, dass es sich bei den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien um von der Bekl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Als solche müssen sie dem Transparenzgebot entsprechen. Dieses verpflichtet den Verwender, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den AGB möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dabei gebieten Treu und Glauben, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen für einen durchschnittlichen Vertragspartner so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. nur BGH, Urteil vom 6. Juli 2016 - IV ZR 44/15, Rz. 30 m.w.N.; Palandt/Grüneberg, aaO., § 307 Rn. 21). Dem wird die genannte Klausel nicht gerecht. Die dort postulierte Verpflichtung des Mieters, „ausreichende Versicherungen (z. B. …)“ abzuschließen, regelt nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit, welche Versicherungen vom Mieter erwartet werden (die Aufstellung ist mit „z. B.“ auch nur beispielhaft) und in welchem Umfang (z. B. Höhe des Versicherungsschutzes) er solche abzuschließen hat. Dadurch wird dem Mieter die Unsicherheit und das Risiko überbürdet, nicht gemäß den - möglicherweise erst nach Eintritt eines Versicherungsfalls formulierten - Anforderungen des Vermieters versichert zu sein. Dies kann dazu führen, dass sein Versicherungsschutz nicht als ausreichend angesehen wird oder der Mieter - kostenmäßig zu seinen eigenen Lasten - sich aufgrund der daraus resultierenden Unsicherheit zu umfangreich versichert. Da die Klausel hinsichtlich des Abschlusses der Versicherung bereits zu intransparent gefasst ist, gilt dies auch für die Verpflichtung des Mieters, auf Verlangen des Vermieters den Abschluss und den „Fortbestand der Versicherung“ (welcher?) nachweisen zu müssen. […]

4. Der Bekl. steht kein Anspruch darauf zu, dass die Kl. die mit ihrem Namen versehenen Folien auf den Fenstern zu den Praxisräumen entfernt. Vielmehr ist deren Anbringung vom allgemeinen Mietgebrauch der Kl. gedeckt, sie bedurfte nicht der Zustimmung der Bekl. Die zum Mietobjekt gehörenden Fenster sind mitvermietete Bestandteile der Mietsache, weshalb sich der Mietgebrauch der Kl. auch darauf erstreckt.

Entgegen der von der Bekl. vertretenen Auffassung handelt es sich hierbei nicht um Werbung, sondern um eine von der Kl. ergriffene Maßnahme zum Schutz der Patienten. Die Kl. hat sie aus Gründen der Diskretion an die Fenster kleben lassen, damit von außen keine Einsicht in ihre Praxisräume genommen werden kann (vgl. insoweit auch OLG Brandenburg, Urteil vom 1. Oktober 2007 - 3 U 10/07, Rz. 17, wo eine derartige Maßnahme zum Schutz der Intimsphäre von Kunden empfohlen wird). Die Kl. ist aufgrund ihrer ärztlichen Verschwiegenheitsverpflichtung gehalten, ihre Praxisräume vor Einblicken von außen zu schützen. Dass sie hierzu ihren Namen und die Art ihrer Tätigkeit benennt, stellt keine Werbemaßnahme dar, sondern lässt für einen Außenstehenden offenkundig werden, warum in diese Räume kein Einblick genommen werden kann. Eine werbende Aussage enthält der Folienaufdruck nicht. Er beinhaltet auch keinerlei Angaben dazu, wie man sich über die Praxis der Kl. näher informieren könnte (z. B. Internetauftritt, Telefonnummer etc.). Vielmehr beschränken sich die Angaben auf das, was auch auf einem Klingelschild stehen könnte. Denn auf den Folien befindet sich ausweislich der vorgelegten Lichtbilder lediglich der aufgedruckte Name der Kl., die Bezeichnung „Zahnarztpraxis“ und zwei Skizzen eines Zahnes.

Soweit sich die Bekl. auf § 14 MV beruft und meint, die Kl. bedürfe für eine derartige Maßnahme ihrer Zustimmung, so beruht dies auf einem Rechtsirrtum. Soweit § 14 Nr. 1 MV ein Firmenschild neben dem Haus- und neben dem Praxiseingang gestattet, „sonstige Vorrichtungen zu Verkaufs- oder Werbezwecken“ jedoch von der schriftlichen Vereinbarung mit dem Vermieter abhängig macht, ist das für die Folie nicht einschlägig. Die genannten Schilder und sonstige „Vorrichtungen“ werden oft am Äußeren des Gebäudes angebracht. Mit der Montage ist regelmäßig ein Eingriff in die Gebäudesubstanz verbunden, weshalb sich bereits daraus ein schützenswertes Interesse des Vermieters, welches einen Zustimmungsvorbehalt rechtfertigt, erkennen lässt. Die Folie hingegen befindet sich auf den mitvermieteten Fenstern und kann von dort wieder abgezogen werden. Es ist anerkannt, dass die Nutzung der Fassade und der Außenwände vom Vermieter zwar auch formularvertraglich ausgeschlossen oder von seiner Zustimmung abhängig gemacht werden kann. Dies gilt jedoch nicht für übliche Praxis- und Hinweisschilder, denn diese gehören zum Mietgebrauch (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 535 Rn. 521; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Auflage, Rn. 180).

Selbst wenn man unterstellt, dass die von der Kl. verwendete Folie der Zustimmung der Bekl. bedürfte, so ist weiter davon auszugehen, dass die Kl. einen Anspruch auf diese Zustimmung hätte. Denn Gründe, der Kl. die Anbringung der Folie zu versagen, trägt die Bekl. nicht vor, sie sind auch nicht ersichtlich. In einem derartigen Fall fehlt der Bekl. jedoch ein schutzwürdiges Eigeninteresse, da sie etwas geltend macht, was sie ohnehin zu gewähren hätte (vgl. hierzu nur Palandt/Grüneberg, aaO., § 242 Rn. 50 ff. m.w.N.). Ein solches Verhalten ist treuwidrig gemäß § 242 BGB und wird von der Rechtsordnung nicht geschützt.

Zum zulässigen Umfang von Werbemaßnahmen der Ärzte vgl. das anschauliche Urteil des Berufsgerichts für Heilberufe beim Verwaltungsgericht Berlin vom 12.1.2011 - VG 90 K 5.10 T, aufrufbar unter www.iww.de, Nr. 111208 (Anbringung eines 10 m breiten und 1 m hohen Schriftzuges „ZAHNARZTPRAXIS am B.“). Natürlich hat es sich in dem vom OLG entschiedenen Fall neben dem Sichtschutz auch um Werbung gehandelt, aber eben um zulässige und vom Vermieter zu gestattende.

Im Geschäftsraummietverhältnis kann der Mieter verpflichtet sein, Versicherungen abzuschließen: aber nur dann, wenn die Klausel im Vertrag eindeutig ist. Eindeutig keiner Einwilligung des Vermieters bedarf das Anbringen von Sichtschutzfolien an den Fenstern der Arztpraxis.

Die Klägerin betreibt in den von der Beklagten gemieteten, im Erdgeschoss des Hauses liegenden Räumen eine Zahnarztpraxis. Nach dem Formularmietvertrag war die Klägerin verpflichtet, „ausreichende Versicherungen“ abzuschließen und den „Fortbestand der Versicherung“ auf Verlangen des Vermieters nachzuweisen. Die Klägerin machte mit der Klage Herabsetzung von Betriebskostenvorauszahlungen geltend. Der Beklagte (Vermieter) verlangte widerklagend von der Klägerin einen Nachweis über den Abschluss und Fortbestand einer Inventarversicherung sowie den Nachweis des Fortbestandes einer Feuer- und Wasserversicherung, einer Haftpflichtversicherung sowie einer Betriebshaftpflichtversicherung. Zusätzlich verlangte die Beklagte von der Klägerin die Entfernung der von ihr an den Fenstern angebrachten Sichtschutzfolien; diese enthalten den Namen der Klägerin, den Zusatz „Zahnarztpraxis“ sowie zwei skizzierte Zähne. Das LG Duisburg gab der Klage statt und wies die Widerklage der Beklagten ab.

Die Beklagte legte Berufung ein, nahm diese jedoch nach Hinweisbeschluss des OLG Düsseldorf zurück. Ein Anspruch auf Nachweis des Abschlusses der Versicherungen bestehe nicht; die Klausel im Mietvertrag lasse nicht erkennen, welche Versicherungen von der Klägerin abgeschlossen werden sollten; sie sei intransparent und deshalb unwirksam. Ein Anspruch auf Beseitigung der Folien bestehe nicht. Zum einen seien die Fenster mitvermietet, zum anderen handele es sich nicht um Werbung, sondern um eine Vorrichtung zum Schutz der Patienten vor Blicken von außen. Die Regelung im Mietvertrag, wonach „sonstige Vorrichtungen zu Verkaufs- oder Werbezwecken“ von der schriftlichen Einwilligung der Beklagten abhängig seien, greife für die angebrachte Folie nicht. Eine werbende Aussage enthalte der Folienaufdruck nicht, vielmehr würden sich die Angaben auf das beschränken, was auch auf einem Klingelschild stehen könnte.