Instandsetzungsverfügung bei Heizungsanlage

Instandsetzungsverfügung bei Heizungsanlage; Heizung, Instandsetzungsverfügung bei defekter -; Abrißhaus, Instandsetzungsverfügung bei -; Zwangsgeld, Voraussetzungen für Androhung eines -

Zur Instandsetzungsverfügung bezüglich einer Heizungsanlage in einem "Abrißhaus".

Rechtsgrundlage der angefochtenen Verfügung ist Art. 6 § 3 und § 1 des Wohnungsgesetzes vom 28. März 1918 (GVBl. Sb 238-1). Danach ist die Wohnungsaufsichtsbehörde befugt, gegen Mißstände im Wohnungswesen einzuschreiten, insbesondere tätig zu werden, wenn Wohnungen hinsichtlich ihrer Beschaffenheit und Benutzung den an sie zu stellenden Anforderungen nicht entsprechen.

Eine Wohnung entspricht nicht den hinsichtlich ihrer Beschaffenheit und Benutzung zu stellenden Anforderungen, wenn sie weder sicher noch ausreichend beheizt werden kann. Ihre Benutzung ist dann erheblich beeinträchtigt, so daß ein Mißstand im Sinne des Gesetzes vorliegt. Die handelsüblichen Elektrogeräte, wie Heizlüfter, Heizsonnen etc. sind vor allem im Winter nicht geeignet, eine dauerhafte und ausreichende Erwärmung einer Wohnung zu bewirken. Da vor allem in älteren Häusern die elektrischen Leitungen eine verhältnismäßig geringe Kapazität aufweisen, bestehen gegen eine dauernde und gehäufte Verwendung elektrischer Heizgeräte auch erhebliche Sicherheitsbedenken. Der Bekl. verlangt daher zu Recht die Reparatur der Zentralheizungsanlage.

Der Kl. bleibt es unbenommen, anstelle der vom Bekl. verlangten Instandsetzung der Zentralheizungsanlage für eine andere ordnungsgemäße Beheizung des Hauses zu sorgen. Seine Bereitschaft, einen solchen Austausch der Mittel zu akzeptieren, hat der Bekl. mehrfach zu erkennen gegeben. Er hat es allerdings zu Recht abgelehnt, die bisherige behelfsmäßige Beheizung durch die handelsüblichen Elektrogeräte als ein geeignetes Mittel zur Beseitigung des Mißstandes anzuerkennen.

Die Kl. kann ihre Verpflichtung zur Instandhaltung auch nicht mit dem Hinweis darauf abwenden, sie könne die dazu erforderlichen Aufwendungen nicht mit den Einnahmen des Hauses bestreiten. Sie ist vielmehr verpflichtet, zu diesem Zweck auch auf ihr sonstiges Vermögen zurückzugreifen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der fortgeschrittene Verfall der Anlage darauf zurückzuführen ist, daß die erforderlichen Arbeiten über viele Jahre hinweg unterlassen worden sind. Unbeachtlich ist die Absicht der Kl., das Haus später einmal abreißen zu lasen, da sie diese Absicht erst dann realisieren kann, wenn die Mieter, die langfristige Mietverträge besitzen, einmal ausziehen.

Da seit dem 1. April 1973 an die Stelle des Wohnungsgesetzes vom 28. März 1918 getretene Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin - WoAufG Bln - ermächtigt die Behörde in § 3 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 3 gleichfalls in Fällen der vorliegenden Art einzuschreiten. Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Instandsetzung kann nach seinem § 5 Satz 1 aus wirtschaftlichen Erwägungen nur dann gewährt werden, wenn die Freimachung des zum Abriß bestimmten Wohnraums innerhalb eines Jahres wahrscheinlich ist. Das ist hier nicht der Fall.

Die Androhung des Zwangsgeldes mußte aufgehoben werden, da sie nur zulässig ist bei Handlungen, die durch einen anderen nicht vorgenommen werden können und nur vom Willen des Pflichtigen abhängen (§ 11 Abs. 1 Satz 1 VwVG). Die Reparatur der Heizung und ihre Inbetriebnahme kann hingegen von einem anderen als der Kl. vorgenommen werden. Bei vertretbaren Handlungen ist eine Zwangsgeldandrohung nur ausnahmsweise zulässig, wenn die Ersatzvornahme (§ 10 VwVG) untunlich ist, besonders, wenn der Pflichtige außerstande ist, die Kosten zu tragen, die aus der Ausführung durch einen anderen entstehen (§ 11 Abs. 1 Satz 2 VwVG).