Instandsetzungspflicht des Vermieters wg. eindringenden Zigarettenrauchs aus Nachbarwohnung

Instandsetzungspflicht des Vermieters wg. eindringenden Zigarettenrauchs aus Nachbarwohnung; Raucherwohnung; Rauchen; Exzessivrauchen; Exzessraucher; Mietmängel; Abdichtung; Geruchsbelästigung; Mietminderung; Minderung; Beeinträchtigung des Mietgebrauchs; Mangel; Gesundheitsgefährdung; Gewährleistung

Raucht ein Mitmieter so exzessiv, dass der Zigarettenrauch durch Decke und Wände in eine Nachbarwohnung dringt, kann der betroffene Mieter vom Vermieter Abhilfe durch Instandsetzung (Abdichtung) verlangen, so dass kein Zigarettenrauch (abgesehen von geöffneten Fenstern oder durch Außentüren) in die Wohnung eindringt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Mängelbeseitigung in Anspruch.

Die Kl. sind Mieter, die Bekl. Vermieterin der Wohnung. Ende 2005 rügten die Kl. gegenüber der Hausverwaltung der Bekl. das Eindringen von Zigarettenrauch aus der unter ihrer Wohnung gelegenen Wohnung der Mieterin M. Mit anwaltlichem Schreiben vom 9. März 2006 forderte die Kl. die Bekl. nochmals zur Mängelbeseitigung bis spätestens 30. März 2006 auf und machte eine Mietminderung in Höhe von 10 % des Mietzinses geltend. Die Bekl. lehnte mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 9. März 2006 den Minderungsanspruch ab und wies die behauptete Geruchsbelästigung zurück. Die Kl. tragen vor, seit November 2005 dringe ständig Zigarettenrauch in ihre Wohnung aus der Wohnung der Mieterin M. ein. Der Zigarettenrauch führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, die Geruchsbelästigung berechtige zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 10 %. Die Kl. beantragen u. a., die Bekl. zu verurteilen, die Decke zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss zur Wohnung der Kl. so abzudichten und instand zu setzen, dass von der darunterliegenden Wohnung kein Zigarettenrauch mehr durch die Decke in die Wohnung der Kl. eindringen kann.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Mängelbeseitigung aus § 535 Abs. 1 BGB. Denn nach der Beweisaufnahme steht fest, dass die Wohnung der Kl. einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB aufweist, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass aus der unter der Wohnung der Kl. gelegenen Wohnung der Mieterin M. Zigarettenrauch in die Wohnung der Kl. zieht.

Wenngleich die Beweisaufnahme nicht ergibt, durch welche Deckenöffnungen oder Undichtigkeiten der Zigarettenrauch aus der unteren Wohnung in die Wohnung der Kl. zieht, so steht jedoch aufgrund der Beweisaufnahme außer Zweifel, dass der Rauch nicht allein durch die geöffneten Fenster oder über den Flur durch die geöffneten Türen zieht, sondern aufgrund baulicher Gegebenheiten durch die Decke oder andere derzeit nicht bekannte Öffnungen in die Wohnung der Kl. zieht. Denn bei dem Sachverständigengeruchstest ist der in der Wohnung der Mieterin M. versprühte Geruchsstoff in die Wohnung der Kl. auch bei geschlossenen Türen und geschlossenen Fenstern gelangt. Das ergibt sich zweifelsfrei aus dem Gutachten vom 24. September 2007.

Das Eindringen von gesundheitsschädigendem Zigarettenrauch in die Wohnung stellt eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch dar. Weder handelt es sich bei dem Eindringen von Zigarettenrauch um eine sozial adäquate Beeinträchtigung, die der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ohne Weiteres hinnehmen muss, noch handelt es sich um eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit, mit der ein Mieter rechnen muss oder die bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus üblich ist. Dringt der Rauch nicht lediglich von außen durch geöffnete Fenster oder Türen ein, ist von einem baulichen Mangel auszugehen. Der Mieter muss dabei lediglich darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliegt, die Mangelursache muss er dagegen nicht darlegen. Die Kl. haben vorliegend den Mangel dargetan; dass aufgrund der Beweisaufnahme die Mangelursache ungeklärt blieb, ist für das vorliegende Verfahren, in dem es nur um Minderungs- und Mängelbeseitigungsrechte geht, unschädlich. Steht ein Mangel fest, greifen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften der §§ 535 Abs. 1, 536 Abs. 1 BGB.

Den Kl. steht der Mängelbeseitigungsanspruch zu, da ihnen hinsichtlich dieses Anspruches nur oblag, den Nachweis eines Mangels zu führen. Der Bekl. dagegen oblag der Nachweis, dass eine Mängelbeseitigung nicht möglich sei. Dieser Beweis ist nicht erbracht. Denn die Kl. haben im Termin unbestritten vorgetragen, dass in anderen Wohnungen der Bekl. ein ähnliches Geruchsproblem aufgetreten war, die Bekl. dieses Problem durch Instandsetzungsleistungen beseitigt hat. Der für die Hausverwaltung der Bekl. im Termin am 28. Februar 2008 erschienene Mitarbeiter G. bestätigte, dass die Bekl. in einer anderen Wohnung wegen starker Rauchbelästigung eine Instandsetzung der Wohnungsdecke vorgenommen hat, durch diese Instandsetzung der Mangel, nämlich das Eindringen von Zigarettenrauch in eine andere Wohnung, weitestgehend unterbunden wurde. Damit steht aber fest, dass eine Mängelbeseitigung der Bekl. möglich ist.

Der Mangel rechtfertigt auch eine Minderung des Mietzinses in Höhe von 10 % des Bruttomietzinses. Denn der ständige Geruch nach kaltem Zigarettenrauch stellt eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, auch eine gesundheitliche Schädigung ist nicht ausgeschlossen.

Ein Mieter kann von seinem Vermieter Instandsetzung (durch Abdichtung) verlangen, wenn in einer Nachbarwohnung exzessiv geraucht wird und der Zigarettenrauch durch Wände und Decken in die Mietwohnung eindringt.

Eine Wohnungsmieterin ist starke Raucherin. Dadurch fühlte sich ein Mitmieter insofern belästigt, als der Rauch durch Decken und Wände in seine Wohnung drang, auch wenn Fenster und Außentüren geschlossen waren. Der sich belästigt fühlende Mieter verklagte den Vermieter auf Instandsetzung bzw. Abdichtung dahingehend, dass von der darunterliegenden Wohnung kein Zigarettenrauch mehr durch die Decke in die Wohnung der Kläger eindringen kann. Ferner begehrte er Feststellung, dass er wegen der Mängel zur Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete bis zur Behebung der Geruchsbelästigung berechtigt sei.

Das Amtsgericht Charlottenburg kam zu dem Ergebnis, dass der Anspruch besteht. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass aus der unter der Wohnung des Mieters gelegenen Wohnung der Mitmieterin Zigarettenrauch in die Wohnung darüber ziehe. Wenngleich die Beweisaufnahme nicht ergeben habe, durch welche Deckenöffnungen oder Undichtigkeiten der Zigarettenrauch aus der unteren Wohnung in die Wohnung des Klägers ziehe, stehe jedoch außer Zweifel, dass der Rauch nicht allein durch geöffnete Fenster oder über den Flur durch die geöffneten Türen ziehe, sondern aufgrund baulicher Gegebenheiten durch die Decke oder andere derzeitig unbekannte Öffnungen in die Wohnung des Klägers. Damit stelle das Eindringen von gesundheitsschädigendem Zigarettenrauch in die Wohnung eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch dar. Weder handele es sich bei dem Eindringen von Zigarettenrauch um eine sozial adäquate Beeinträchtigung, die der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ohne Weiteres hinnehmen müsse, noch handele es sich um eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit, mit der ein Mieter rechnen müsse oder der bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus üblich sei. Dazu müsse der Mieter lediglich darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliege. Die Mangelursache müsse er dagegen nicht darlegen. Im Übrigen rechtfertige der Mangel auch die Minderung des Mietzinses in Höhe von 10 % des Bruttomietzinses.

Spannend kann es werden, wenn der Vermieter nun seinerseits gegen den Raucher vorgeht. Nach der Rechtsprechung des BGH gehört Rauchen in der Wohnung zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch. In der Wohnung kann der Mieter also auch exzessiv rauchen, muss aber dann u. U. öfter Schönheitsreparaturen durchführen bzw. auch Schadensersatz wegen Sachbeschädigung der Wohnung leisten (vgl. BGH GE 2008, 533). Dringt der Rauch jedoch aus der Wohnung in den Flur oder ist so intensiv, dass er quasi durch Decken und Wände geht, ohne dass man das verhindern kann, kann der Vermieter Unterlassung verlangen. Insofern unterscheidet sich das exzessive Rauchen, was zu Beeinträchtigungen von Mitmietern führt, nicht von den Fällen übermäßiger Geräuschentwicklung durch Schreien, Musik über Radio, Fernsehen oder vom Mieter betriebene Instrumente. Im Extremfall kann sogar eine Kündigung des Vermieters mit anschließender Räumungsklage gegen den verursachenden Mitmieter berechtigt sein.