Instandsetzungspflicht des Vermieters bei Fogging nach Renovierungsarbeiten des Mieters

Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung (auftretende Schwarzfärbung, sog. Fogging), selbst wenn nach Beweisaufnahme feststeht, daß die Ursachen nicht bauseits bedingt sind, sondern aus dem Einflußbereich des Mieters stammen (gegen LG Berlin, ZK 67, GE 2005, 995).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. ist Mieterin der im 2. OG links gelegenen Wohnung in dem Haus R. Straße, deren Vermieter die Bekl. sind. Die Kl. verlangt von den Bekl. einen Vorschuß für die Beseitigung von plötzlich auftretenden Schwarzstaubablagerungen - sog. "Fogging" - in der streitgegenständlichen Wohnung.

Auf die tatbestandlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß kurze Zeit vor dem Auftreten der Schwarzverfärbungen zwischen dem 8. und 10. Dezember 2002 ein von der Kl. beauftragtes Unternehmen Fensterreinigungsarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung durchführte, die zu einer Abkühlung der Raumtemperatur in der Wohnung führten.

(...) Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Schwarzverfärbungen seien nicht in Mängeln der Bausubstanz begründet, sondern gingen ursächlich auf ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden mit der Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Substanzen während des Fensterputzens sowie gegebenenfalls auch unter Beteiligung elektrostatischer Aufladungen zurück.

Gegen dieses Urteil richtet sich (...) die Berufung der Kl.

(...) II. Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 242 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 5.423 € als Vorschuß zur Mangelbeseitigung. Die Fogging-Erscheinungen in der Wohnung der Kl. stellen einen Mangel der Mietsache dar, mit dessen Beseitigung die Bekl. im Verzug sind.

Die in allen Zimmern der streitgegenständlichen Wohnung aufgetretenen Schwarzverfärbungen der Decken und Wände sind ein Mangel im Sinne von § 536 BGB. Die schwärzlichen Ablagerungen bedeuten eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache und beeinträchtigen durch den negativen optischen Eindruck auch ihren vertragsgemäßen Gebrauch (Urteil der Kammer vom 20. Juni 2003 - 63 S 282/02 = GE 2003, 1019; vgl. auch LG Berlin GE 2005, 995).

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands verpflichtet. Dieser Anspruch besteht unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Vermieters allein aufgrund des Vorliegens eines Mangels.

Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist nur dann ausnahmsweise ausgeschlossen, wenn er die Entstehung des Mangels selbst verursacht und dies zu vertreten hat (LG Duisburg ZMR 2003, 739; BGH NJW 1992, 1036; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 536 Rn. 572).

In Anlehnung an die Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden verteilt sich die Beweislast auch bei Fogging-Erscheinungen nach Gefahrbereichen (LG Berlin, Urteil vom 20.6.2003 - 63 S 282/02 - GE 2003, 1019; vgl. auch LG Berlin GE 2003, 459; LG Ellwangen GE 2002, 53; AG Hamburg GE 2002, 55; grundlegend BGH NJW 1994, 2019). Hierzu reicht es danach zunächst aus, wenn der Vermieter darlegt und beweist, daß die Mangelursache aus dem alleinigen Obhutsbereich des Mieters stammt. Hierfür genügt es, wenn der Vermieter alle möglichen Schadensursachen aus seinem eigenen Verantwortungsbereich ausräumt. In diesem Fall hat sich der Mieter seinerseits dahin zu entlasten, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (LG Duisburg ZMR 2003, 739, 740). Insofern steht aber die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 25.1.2006 - VIII ZR 223/04 = GE 2006, 319 = NJW 2006, 1061) zur Darlegungs- und Beweislast bei Schäden durch Schwarzfärbung, wonach der Mieter grundsätzlich die Voraussetzungen des geltend gemachten Anspruchs einschließlich des Verschuldens des Vermieters darzulegen und zu beweisen hat, solange nicht feststeht, daß die Schadensursache im Herrschafts- und Einflußbereich des Vermieters gesetzt worden ist, hier nicht entgegen, weil sie nicht einschlägig ist. Denn die Kl. begehrt vorliegend keinen verschuldensabhängigen Schadensersatz nach § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BOB, sondern macht einen vom Verschulden des Vermieters unabhängigen Anspruch auf Mangelbeseitigung bzw. einen hierauf beruhenden Kostenvorschuß für die Selbstvornahme geltend.

Der Sachverständige M. hat in seinem Gutachten (...) überzeugend ausgeführt, daß die Ursache der schwärzlichen Verfärbungen nicht auf in der Vermietersphäre liegende Mängel der Bausubstanz des Hauses oder die Nichteinhaltung der Anforderungen an den Mindestwärmeschutz zurückzuführen ist. Das Gutachten gibt keinen fachlichen Anlaß, einen weiteren Gutachter hinzuzuziehen. Grundlage des Gutachtens waren neben visuell getroffenen Feststellungen und einer Befragung der Kl. auch Baukernuntersuchungen. Der Sachverständige hat sich ferner in seinem Ergänzungsgutachten mit den klägerseitigen Einwänden auch hinsichtlich des fotografierten Anfangszustands auseinandergesetzt und überzeugend festgestellt, daß die Risse nicht auf eine feuchte Beanspruchung der Außenwandkonstruktion hindeuten, und daß die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz zum Zeitpunkt der Erbauung erfüllt sind.

Nach diesen Feststellungen des Sachverständigen ist Ursache der Schwarzfärbungen, daß es offensichtlich im Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden und der Absenkung der Bauteiloberflächentemperaturen während des Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Substanzen während des Fensterputzens sowie ggf. auch unter Beteiligung elektrostatischer Aufladungen bisher einmalig zur Schwarzstaubbildung gekommen ist.

Damit steht zur Überzeugung des Gerichts fest, daß die Ursache der Fogging-Erscheinungen nicht im Gefahrenbereich des Vermieters begründet liegen, sondern aus dem Verantwortungsbereich der Kl. stammen, die Wandfarbe und Teppichboden in die Wohnung eingebracht und die Reinigung der Fenster veranlaßt hat.

Gleichwohl läßt dies den Anspruch der Kl. auf Mangelbeseitigung hier nicht entfallen, denn es steht zur Überzeugung des Gerichts auch fest, daß sie den Mangel nicht zu vertreten hat. Weder mit dem Anbringen der nach den obigen Ausführungen mitursächlichen Wandfarbe, noch durch das Verlegen des Teppichbodens, noch durch die winterliche Fensterreinigung hat die Kl. den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschritten und damit schuldhaft gegen ihr obliegenden Vertragspflichten verstoßen. Nach § 538 BGB hat der Mieter insbesondere Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Die Gegenansicht, welche die Gewährleistungsrechte im Falle des Auftretens von Fogging auch bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache ausgeschlossen wissen will, wenn die Mangelursache in der Mietersphäre begründet liegt (LG Berlin vom 23.6.2005 - 67 S 401/03, GE 2005, 995; AG Pinneberg ZMR 2002, 359), widerspricht nach Auffassung der Kammer dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des § 538 BGB, der die Beseitigung aller Folgen normalen Gebrauchs der Mietsache grundsätzlich dem Vermieter aufbürdet (vgl. allgemein Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, 538 Rn. 2). Es kann hier demnach dahinstehen, ob dem Vermieter danach ein Recht zusteht, auf die vom Mieter eingebrachten Gegenstände und Renovierungsmaterialien Einfluß zu nehmen, und ob und in welchem Umfang derartige Vereinbarungen wirksam sind. Denn derartige Vorgaben sind hier nicht vereinbart worden.

Bezüglich der Wandfarbe und des Teppichbodens gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, die Wohnung sowohl mit handelsüblichen Möbeln einzurichten (vgl. LG Hamburg WuM 1985, 21) als auch mit einem handelsüblichen Bodenbelag auszustatten und mit handelsüblicher Farbe zu streichen. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, aufgrund derer es für die Kl. absehbar war, daß die Verwendung solcher handelsüblicher Materialien die Schwarzverfärbungen auch nur mitverursachen würde (AG Hamburg GE 2002, 55). Die Annahme eines von der Kl. zu vertretenden vertragswidrigen Gebrauchs käme unter diesen Umständen nur dann in Betracht, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Einschränkung enthielte. Dies ist vorliegend aber nicht der Fall. Auch in bezug auf die Fensterreinigung liegt kein die Grenzen des § 538 BGB überschreitender vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch die Kl. vor. Es muß der Mietpartei unbenommen bleiben, selbst bei kalten Außentemperaturen die Fenster reinigen zu lassen. Zwar ist es infolge der Arbeiten des von der Kl. beauftragten Reinigungsunternehmens vorübergehend zu einer "erheblichen Abkühlung" in der streitgegenständlichen Wohnung gekommen. Für den Mieter besteht aber schon grundsätzlich keine Heizpflicht. Er hat lediglich dafür Sorge zu tragen, daß durch eine etwa unterbliebene Beheizung keine Schäden, wie das Einfrieren von Wasserleitungen oder Feuchtigkeit auftreten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 535 BGB Rn. 339). Das betrifft aber nur vorhersehbare Schäden durch eine dauerhafte Abkühlung der Wohnung. Insofern war hier nicht ersichtlich, daß es aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters vorhersehbar war, daß es infolge der kurzzeitigen Abkühlung - in Kumulation mit weiteren Faktoren - zu Fogging-Erscheinungen kommen könnte.

Es kann damit auch dahinstehen, zu welchem genauen Zeitpunkt die Fensterreinigungsarbeiten durchgeführt worden sind und mit welchem zeitlichen Abstand die Fogging-Erscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung aufgetreten sind.

Weitere nutzerbedingte Einflüsse aus der Sphäre der Kl., wie etwa ein übermäßiger Gebrauch von Kerzen, Öllämpchen etc. konnten im vorliegenden Fall als Ursache für die ermittelten Verfärbungen ausgeschlossen werden, da im Zuge der durchgeführten Laboranalysen entsprechende Substanzen nicht nachgewiesen worden sind. Es kommt deshalb im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob und in welchem Umfang derartige Nutzungen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören.

Die Bekl. sind auch im Verzug mit der Mängelbeseitigung. Nachdem die Schwarzablagerungen im Dezember 2002 aufgetreten sind, hat die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 19. Februar 2003 unter Fristsetzung zum 31. März 2002 aufgefordert, die Mängel zu beseitigen. Die Mängelbeseitigung ist bis heute nicht erfolgt.

Die somit nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Ersatzvornahme berechtigte Kl. hat nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten (vgl. BGH NJW 1973, 1457; BGH NJW 1977, 1336; LG Berlin GE 1998, 619). Für die Mängelbeseitigung wurde ein entsprechender Kostenvoranschlag der Firma D. vorgelegt, der die Vorschußsumme in Höhe von 5.423 € rechtfertigt.

(...) Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts und der Sicherung der einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Die Frage der Darlegungs- und Beweislast im Rahmen des Mängelbeseitigungsanspruchs bei Fogging-Schäden stellt sich nicht nur in Einzelfällen und ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, insbesondere nicht durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, die einen verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch des Mieters betrifft. Das vorliegende Urteil weicht im übrigen in der Frage, ob der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bereits aufgrund einer Ursache in seiner Sphäre ausgeschlossen ist oder daneben auch dessen Verschulden hinzutreten muß, von der Auffassung einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin ab (LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2005 - 67 S 401/03, GE 2005, 995).

Selbst wenn der Vermieter nachweist, daß plötzliche Schwarzfärbung (Fogging) in der Wohnung nicht aus seinem Ursachenbereich stammt, sondern nach Renovierungsarbeiten des Mieters entstanden ist, muß er den Mangel beseitigen, wenn den Mieter kein Verschulden trifft, meint das LG Berlin.

In der Mieterwohnung traten Schwarzfärbungen (Fogging) auf. Der Mieter verlangte vom Vermieter einen Vorschuß für die Beseitigung der Schwarzstaubablagerungen. Das AG wies die Klage ab, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, daß es offensichtlich im Zusammenwirken von Emissionen aus mieterseits verwandter Wandfarbe und Teppichboden unter Absenkung der Bauteiloberflächentemperaturen während eines Fensterputzvorganges im Dezember des Jahres und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Substanzen während des Fensterputzens sowie ggf. auch unter Beteiligung elektrostatischer Aufladungen zur Schwarzstaubbildung gekommen ist. Das führte zur Berufung des Mieters zum LG Berlin.

Die ZK 63 änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und verurteilte den Vermieter zur Zahlung eines Vorschusses (5.423 € !) zur Beseitigung der Fogging-Erscheinungen. Der Anspruch ergebe sich aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 242 BGB. Der Vermieter sei mit der Beseitigung des Mangels im Verzug. Zwar sei aufgrund des Sachverständigengutachtens davon auszugehen, daß die Ursache der schwärzlichen Verfärbungen nicht auf in der Vermietersphäre liegenden Mängeln der Bausubstanz des Hauses oder die Nichteinhaltung der Anforderung an den Mindestwärmeschutz zurückzuführen sei. Damit stehe zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Ursache der Fogging-Erscheinungen nicht im Gefahrenbereich des Vermieters begründet läge, sondern aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stamme, der Wandfarben und Teppichboden in die Wohnung eingebracht und die Reinigung der Fenster veranlaßt habe. Gleichwohl bestehe jedoch der Anspruch auf Mängelbeseitigung. Der Mieter habe nämlich nicht schuldhaft gegen ihm obliegende Vertragspflichten verstoßen. Nach § 538 BGB habe der Mieter insbesondere die Verschlechterung der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurde, nicht zu vertreten. Bezüglich der Wandfarben und des Teppichbodens gehöre es aber zum vertragsgemäßen Gebrauch, die Wohnung sowohl mit handelsüblichen Möbeln einzurichten als auch mit einem handelsüblichen Bodenbelag auszustatten und in handelsüblicher Farbe zu streichen. Es seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, aufgrund derer es für den Mieter absehbar gewesen sei, daß die Verwendung solcher Materialien die Schwarzfärbungen auch nur mitverursachen würde.

Die ZK 63 hat die Revision zugelassen, die zu VIII ZR 27/07 anhängig ist.

Zunächst wird auf die Anmerkung von Schach in GE 2006, 284 zum Urteil des BGH GE 2006, 319 Bezug genommen. Dieses Urteil, das auch die ZK 63 zitiert, beschäftigt sich mit der Darlegung von Beweislast bei Schäden durch Schwarzfärbung (Fogging). In diesem Urteil ging es allerdings um einen Schadensersatzanspruch, während es vorliegend um Mängelbeseitigung ging. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht grundsätzlich verschuldensunabhängig. Es kommt also nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn zum einen der Mieter den Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache selbst verschuldet hat (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rdnr. 572). Gleiches gilt auch dann, wenn der Mangel durch eine vom Mieter durchgeführte Veränderung oder Ausstattung der Mietsache verursacht worden ist. Dann mag den Mieter kein Verschulden treffen. Die Mietermaßnahme fällt jedoch in seinen Risikobereich (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmidt a.a.O. Rdnr. 574 für den Fall, daß die Veränderung an der Mietsache von dem Mieter selbst gewünscht oder durchgeführt worden ist). Vorliegend hat die ZK 63 ausdrücklich festgestellt, daß die Ursache der Fogging-Erscheinungen aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stammt, der Wandfarbe und Teppichboden in die Wohnung eingebracht und die Reinigung der Fenster veranlaßt hat. Dem Mieter ist in einem derartigen Fall sicher nicht "vorzuwerfen", daß er die Wohnung mit handelsüblichen Produkten ausgestattet bzw. gestrichen hat. Auch liegt sicher die Fensterreinigung (auch im Winter) im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Dennoch: Der Hinweis der ZK 63 auf § 538 BGB, wonach der Mieter insbesondere Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat, überzeugt in diesem Zusammenhang nicht. Die Vorschrift stellt auf Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieterseits zur Verfügung gestellten Mietsache ab ("Abwohnen"). Die Vorschrift besagt nicht, daß alle Folgewirkungen, die durch ein berechtigtes Handeln des Mieters entstehen, vom Vermieter gem. § 535 BGB im Rahmen seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache zu tragen sind. Vorliegend hat der Mieter Sachen eingebracht, nämlich Farbe und Bodenbelag. Das dürfte er zwar im Rahmen vertragsgemäßen Gerbrauchs der Mietsache. Dadurch wird jedoch nicht die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB erweitert. Ursache für die Verschlechterung der Mietsache wegen Foggings sind die vom Vermieter eingebrachten Sachen. Für die Folgewirkungen hat der Vermieter nicht einzustehen. Wohlgemerkt: Es geht hier nicht um ein Verschulden des Mieters, sondern nur um (objektive) Verursachung.

Ein Beispiel mag die nuancierte Auslegung des § 538 BGB verdeutlichen: Der Mieter darf im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache bestimmte Einbauten in der Wohnung installieren, z. B. Regale aufhängen, im Bad Ablagen unter dem Spiegel und über dem Waschbecken installieren etc. Dazu darf er auch Dübellöcher setzen. Dekoriert der Mieter nun im laufenden Mietverhältnis um, und werden dadurch offene Dübellocher sichtbar, wird niemand auf die Idee kommen, daß nunmehr der Vermieter verpflichtet ist, diesen schon als Mangel anzusehenden Zustand der Wand in Ordnung zu bringen.

Eine Eingrenzung der Problematik hat nach Risikosphären zu erfolgen. Die normale Abnutzung der Mietsache liegt im Risikobereich des Vermieters, der zum Erhalt der Mietsache nach § 535 BGB verpflichtet ist. Verschlechterungen der Mietsache, die durch Einwirkung des Mieters auf die Mietsache entstehen, liegen im Risikobereich des Mieters, der insofern keinen Instandsetzungsanspruch gegen der Vermieter hat.